新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院

民事判决书

（2015）新民三初字第28０号

原告：闫某林，男，汉族

委托代理人：杨在青，新疆世源律师事务所律师。

委托代理人：潘星蓉，新疆世源律师事务所律师。

被告：朱某丽，女，汉族

委托代理人：殷海燕，新疆银石律师事务所律师。

被告：耿某齐，男，汉族

委托代理人：栾永春，新疆银石律师事务所律师。

原告闫某林与被告朱某丽、耿某齐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月13日受理后，依法由审判员张静独任审判，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告闫某林及其委托代理人杨在青，被告朱某丽及其委托代理人殷海燕，被告耿某齐及其委托代理人栾永春到庭参加诉讼。庭审中，原告申请对证据中的指纹进行鉴定，本院依法委托鉴定。后本案转为普通程序，于2015年8月10日再次公开开庭进行审理，原告闫某林的委托代理人杨在青，被告朱某丽的委托代理人殷海燕，被告耿某齐的委托代理人栾永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告闫某林诉称：我于2012年11月1日在第三人周丁喜处受让唐山路67号负一层店面从事洗浴经营，转让费246000元；接手后我于2013年4月给付被告租金25000元，并交纳了2014年至2015年暖气费1694元，在被告同意并配合下，我于2013年4月22日办理了卫生许可证，同年7月29日办理了个体工商户营业执照，我经营至2013年8月20日，经营期间每月平均净收益28062.8元。后被告告知我要对我租赁的店面进行扩建，并与我重新签订了租赁合同，租金按原约定每年25000元，租赁期限从工程完工后交付使用开始计算，顺延四年半，面积是250平方米，并约定店面按照洗浴格局来规划设计装修。2013年8月底被告找施工队开始施工；到了2014年9月我发现改建好的店面第三人正在装修，并不是洗浴格局。我找到被告，被告告知店面已出租给别人，并承诺愿意给我赔偿损失。但被告至今未给我赔偿损失。现诉至法院，要求解除原、被告于2013年8月20日签订的租赁合同；要求被告返还租金18747元；要求被告返还暖气费1694元；要求被告赔偿违约金5625元，要求被告赔偿转让损失费246000元；要求被告赔偿可得利益损失486000元并承担本案的诉讼费。

被告朱某丽辩称：双方签订的合同因原告违约导致合同未履行，现事实上已解除，同意原告要求解除合同的诉讼请求。原告其他诉讼请求我均不同意。我未收到租金及暖气费，因此不应当承担返还责任。合同解除的过错责任在于原告，原告未先行支付租金，未提交设计方案及支付装修费用，故我不应承担违约责任。原告自案外人处转让店面及支付转让费我不知情，也和我没有关系。且原告主张的转让费包括5个月租金、店面所有设备和设施及装修，原告将转让费全部作为租金损失无法律依据。原告主张的可得利益损失没有法律依据，且超过签订合同时可预见的损失。原告在本案中既主张违约金又主张可得利益赔偿，二者不能同时存在。我的房屋一直是我弟弟朱江伟在对外出租使用，我从未参与。

被告耿某齐辩称：原告起诉我无事实及法律依据，我只是该翻建工程的施工方，在翻建期间原告未履行义务，我认为原告诉请属于恶意诉讼，请求法院驳回。

经审理查明：2013年8月，两被告为改建已出租给原告的房屋，于2013年8月20日，两被告与原告签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告房屋，租赁期限从交工后使用期开始；原告应先向被告支付年租金25000元；被告收取租金时向原告出具收条；合同到期后原告对房屋现状如无损毁，该押金全额退还；如有损毁，按实际损毁程度按照损毁物品价值原价予以扣除，不足的，原告予以补足，该押金无利息；租赁期间，原告因正常生活之需要的煤气费、水电费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、物业管理费均由原告承担；租赁期间，原告不得将房屋租给第三方使用，否则被告有权单方终止合同，并收回房屋，且可以追究原告的违约责任；租赁期间，被告应负责房屋的正常维修，或委托原告代行维修，维修费由被告承担。被告应保证房屋能满足原告正常使用和居住之需要；租赁期间，工程完工后交付使用开始起算，顺延两年半时间；租赁面积按照地下室面积结算，核算为准，总计250平方米；租赁期间，地下室按照洗浴格局来规划设计装修，在装修过程中原告需在现场参与装修和布局，如果材料不合格，原告有权和被告协商解决；现缴交77平方米暖气费，时间2014年-2015年；房租现交8个月，自交工使用后算起顺延8个月；租赁期间，如被告需房屋自住，必须提前一个月书面通知原告；合同解除后，被告应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金的5%计算。合同签订后，原告将房屋内的部分物品搬离。后被告进行房屋改造。改造完毕后，原告发现被告改造房屋的格局已经无法再用作洗浴经营，原、被告双方发生争议。

被告朱某丽及被告耿某齐确认，被告耿某齐系被告朱某丽的妹夫。

另，2012年11月1日，原告与案外人周丁喜签订转让协议，约定周丁喜将唐山路68号负一层，面积为280平方米，为梦缘洗浴转让给原告，转让费为246000元，包括现有的设备及设施，转让费一次性付清；从2012年11月1日至2013年4月1日的房租由周丁喜付清，以后房租从2013年4月1日至2015年4月1日由原告承担；从2012年11月1日起，所有房屋产生的费用由原告承担与周丁喜无关；2012年11月1日前所有与该店有关的费用由周丁喜承担，与原告无关。2012年11月10日，原告向周丁喜交付转让费246000元。

上述事实有房屋租赁合同、转让协议、收条及庭审笔录存卷为证。

本院认为：被告耿某齐辩称其不是房屋所有权人，其无权出租房屋，原告起诉被告耿某齐错误。被告耿某齐虽不是房屋的所有权人，但被告耿某齐仍可作为租赁合同相对人。庭审中，被告耿某齐亦表示其与被告朱某丽一同与原告协商房屋改建后的租赁事宜。且被告朱某丽出示的与原告签订的租赁合同中，亦有被告耿某齐签字，被告耿某齐对该证据亦予以认可。故被告耿某齐以其不是房屋所有权人为由，认为自己不是租赁合同相对人的辩称理由，本院不予采信。庭审中，原、被告均确认，被告朱某丽、耿某齐改建后的房屋已不适合原告经营洗浴。原告与被告朱某丽及耿某齐签订租赁合同目的已无法实现，故原告要求解除与被告朱某丽、耿某齐之间的租赁合同的请求，本院予以支持。被告朱某丽辩称从未收取过原告2013年8月至2014年4月期间的租赁费及2014年至2015年暖气费。但被告朱某丽在庭审中，出示的其弟弟朱江伟与案外人的租赁合同中，已经明确房屋对外租赁期限截止至2015年4月30日，且每年的房屋租赁费25000元均于4月1日以前一次性付清。被告朱某丽及耿某齐在与原告签订租赁合同是在2013年8月20日，即在当日已经过了支付2013至2014年租金交纳期限，故在签订租赁合同时，被告朱某丽及耿某齐已知晓原告为房屋实际承租人，且亦在合同确认已收取原告2014至2015年77平方米的暖气费及2013年8月至2014年4月8个月的房租，故被告朱某丽辩称未收到原告采暖费及租赁费的理由，本院不予采信。房屋改造后，原告未再实际使用过该房屋，故原告要求被告返还租金及采暖费的请求，本院予以支持。按照双方合同约定，租赁费每年25000元，每月为2083.33元，被告朱某丽、耿某齐应返还原告租赁费金额应为16666.66元；租赁合同确认原告已交付的77平方米的采暖费，乌鲁木齐现行采暖费收取标准为每平方米22元，故被告朱某丽、耿某齐应返还原告采暖费1694元。被告朱某丽、耿某齐未按照合同约定，将房屋按照洗浴格局来规划设施装修，构成违约，故原告要求被告朱某丽、耿某齐支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。双方合同约定，合同解除，被告朱某丽、耿某齐支付违约金以剩余租期内应交租金额的5%计算。原、被告提供的租赁合同对剩余租期约定不一致，现原告无证据证明其持有的合同上，租赁期限系被告朱某丽、耿某齐变更为四年半，故双方租赁合同约定租赁期限应为两年半，被告朱某丽、耿某齐应支付原告的违约金应为3125元（25000元／年＊2年6月＊5%）。被告朱某丽辩称，原告未先行支付租赁费，未提供设计方案及支付装修费，故被告朱某丽不存在违约行为。原告已支付2013年4月1日至2014年4月1日的租赁费，租赁合同签订时，尚未到交付2014年至2015年租赁费期间，且双方租赁合同约定，被告按照符合洗浴格局来规划设施装修，原告仅对装修进行参与和布局，未约定原告须向被告提交设计方案及支付装修费，被告朱某丽的该项抗辩本院不予采信。原告主张的转让费损失246000元，原告提供的转让协议已经明确，转让费包括房屋内的所有设备及设施，庭审中，原告明确表示，房屋内大部分物品已经搬离，已搬离物品不存在被拆除的事实。原告确认房屋内仅有锅炉和水箱及一些设备未搬离且已经被告拆除。庭审中，原、被告均明确签订租赁合同是为了让原告搬离房屋，由被告进行改造。现原告无证据证明其主张的水箱、锅炉及设备的价值，且亦无证据证明锅炉、水箱及设备并非原告怠于履行搬离义务而被拆除，故原告主张被告朱某丽、耿某齐赔偿其转让损失246000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告主张的可得利益损失486000元，被告朱某丽、耿某齐在改造房屋后，原告再未实际经营，且原告无有效证据证明营业损失金额，故原告要求被告赔偿可得利益损失的诉讼请求，无法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告闫某林与被告朱某丽、耿某齐于2013年8月20日签订的房屋租赁合同；

二、被告朱某丽、耿某齐返还原告闫某林租赁费16666.66元；

三、被告朱某丽、耿某齐返还原告闫某林采暖费1694元；

四、被告朱某丽、耿某齐支付原告闫某林违约金3125元；

五、驳回原告闫某林对被告朱某丽、耿某齐的其他诉讼请求。

上述被告给付款项，被告应于本判决生效之日起十日内给付，逾期不支付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

本案请求标的758066元，给付标的21485.66元，占请求标的2.83%。本案案件受理费11380.66元（原告已预交），现由被告朱某丽、耿某齐承担322.56元，原告承担11058.1元。被告承担的案件受理费可连同本案案款一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

审　判　长　张　静

人民陪审员　李红郁

人民陪审员　武凤义

二〇一五年十一月五日

书　记　员　王　艺

房屋租赁合同纠纷