广东省深圳市盐田区人民法院

民事判决书

（2014）深盐法房初字第86号

原告：某某服装（深圳）有限公司。

法定代表人：张某祥，该公司董事长。

委托代理人：傅冠英，广东国晖律师事务所律师。

被告：深圳市某某实业有限公司。

法定代表人：廖某业，该公司总经理。

委托代理人：卢艳忠，广东正大元律师事务所律师。

原告某某服装（深圳）有限公司诉被告深圳市某某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，于2014年10月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人傅冠英及被告委托代理人卢艳忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告于2013年7月签订关于租赁位于深圳市盐田区沙头角***大楼第三层的《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），合同签订后，原告获知所租赁房屋土地使用权于2013年9月9日到期，后盐田区沙头角街道办也以此为由撤销了房屋租赁备案登记，同时盐田区环境保护与水务局以涉案房屋不符合政策为由不予办理环保批文。上述原因导致原告至今未能正常使用所租赁房屋。其间，原告已向被告缴纳租金人民币334800元（以下币种均为人民币）、电梯费10800元、保证金74400元，合计420000元。鉴于被告所租赁房屋的土地使用权到期，被告对涉案房屋的权利丧失，属于无权处分行为，且由于涉案房屋无法办理环保批文、租赁备案登记，合同目的根本无法实现，请求法院判令：1、确认原、被告签订的关于租赁位于深圳市盐田区***大楼第三层房产的《租赁合同》无效；2、被告向原告返还已缴租金334800元、电梯费10800元、保证金74400元，合计420000元；3、诉讼费由被告承担。

原告为其诉称事实提供的证据如下：

1、《租赁合同》；

2、《补充条款》；

证据1、2共同证明双方签订的租赁合同，租赁合同约定的合同期限远超过土地使用权期间，按照合同约定以及法律规定属于无效合同；

3、《房地产证》，证明涉案租赁房屋的土地使用权于2013年9月9日到期，到期后处于权属不明的状态，被告无权签订租赁合同；

4、《撤销房屋租赁备案登记告知书》；

5、《房屋租赁凭证》；

证据4、5共同证明因涉案土地使用权到期，政府部门对房屋租赁登记备案进行了撤销；

6、建设项目环境影响审查批复，证明涉案房屋无法办理环保批文，合同目的根本无法实现；

7、支付凭证，证明原告已向被告缴纳租金334800元、电梯费10800元、保证金74400元，合计420000元；

8、《联络函》，证明原告于2014年5月12日致函被告，要求退还已支付的租金等；

9、押金收据，证明原告已支付的押金74400元；

庭后补充提交：

10、2013年8月、10月、11月、12月及2014年3月、4月《缴款通知书》，证明按照被告发给原告的付款通知并未实际发生水电费。

除证据8外，被告对原告提供的其他证据的真实性均予以认可。但认为原告是否缴纳水电费应当以实际缴费的金额为准。

被告辩称：涉案房产为厂房，根据法律规定，厂房的土地使用年限是50年，使用权目前为止仍属于被告。原告既然使用了被告的房产，有义务支付租金，原告是因拖欠租金擅自搬离涉案房产而导致的纠纷，是原告违约。目前为止没有证据反映涉案房产已被政府收回，深圳范围内尚无政府因土地使用年限到期收回房屋的先例，原告的诉讼请求没有依据，应当予以驳回。

被告于庭后补充提交：

1、原告出具的《关于开凿排风口的申请》，证明原告于2013年12月还在使用涉案房产；

2、涉案房产水电费发票，证明原告一直在使用涉案房产，缴纳水电费；

3、原告缴纳2013年12月、2014年1月水电费的水电表读数依据及现在的水电表读数相片，证明目的同证据2。

原告对上述证据真实性予以认可，但认为不能证明原告确实使用了涉案房产。

2014年11月4日，本院向深圳市规划和国土资源委员会滨海管理局发出《协助调查函》，该局于2014年11月21日复函。双方当事人对复函的真实性均予以认可。

2014年11月25日，本院前往涉案房产拍摄了现场照片，双方当事人对照片的真实性均予以认可。

上述证据双方当事人认可的，本院予以确认。

本院经审理查明：2013年7月10日，原、被告双方签订《租赁合同》约定：被告将位于深圳市盐田区沙头角***大楼第三层出租给原告使用，租赁期限自2013年8月10日至2018年8月9日，该款约定不得超过批准的土地使用年限，且不得超过20年，超出部分无效；房屋用途为厂房；被告应于2013年7月10日前将租赁房屋交付原告使用，并办理有关移交手续，原告应于2013年7月15日前交付首期租金，金额为37200元；被告在交付房屋时，可向原告收取二个月的租赁保证金74400元。双方另行签订《补充条款》约定：厂房租金按照面积1200平方米计算，从2013年8月10日至2015年8月9日每月每平方米为31元；根据原告的用电情况，实际用电以供电局抄表标准加收5%；电梯每层收取300度的用电量；每度电加收变压器损、维修维护等综合管理费0.15元；水费的收费标准按照统一水价（包括污水处理费）每吨加收10%的加压费；被告在厂房安装两部2吨标准人货电梯供原告使用，费用为1200元/月；原告应于合同签订之时向被告支付二个月的租金作为保证金及首月租金；原告应于每月15日或该日前向被告支付当月租金。2013年7月11日，原告向被告支付74400元，被告开具收据写明”厂房押金”。此后自2013年8月至2014年4月，原告每月向被告支付租金37200元及电梯管理费1200元，共计345600元。2013年12月17日，原告向被告提出《关于开凿排风口的申请》，写明原告租用涉案房产”现正进行装修工程，因生产需要，烫床部位须要设有排风口，故申请在厂房靠西边面向停车场的方向开凿”。

2014年1月14日，深圳市盐田区人民政府房屋租赁管理办公室为原告办理房屋租赁登记备案；2014年5月7日，深圳盐田区沙头角街道房屋租赁管理所向原告开具《撤销房屋租赁登记（备案）告知书》，写明因土地使用权期间届满未续期，撤销上述登记备案。2014年1月21日，盐田区环境保护和水务局作出《深圳市盐田区环境保护和水务局建设项目环境影响审查批复》（深盐环***号），写明原告在涉案房产”开办不符合产业政策，选址不合理”，不同意原告在此处开办工厂。原告称至此原告开始停止支付房租，但从未使用涉案房产；被告则称原告于2014年6月才搬离涉案房产。根据被告提供的发票，原告2013年12月工厂用电804度，交纳电费920.82元，工厂用水27.88吨，交纳水费88.11元；2014年1月工厂用电384度，交纳电费469.66元，工厂用水9.758吨，交纳水费30.84元。此时的两个电表读数分别为24636、87156；其中一个水表读数为03966。根据被告提交的《水电通知单》，原告系根据此通知单的水电表读数缴纳2013年12月、2014年1月的水电费。根据原告提供的《缴费通知书》，在除2013年12月、2014年1月的其他时间里，被告均未要求原告支付水电费。

2014年11月25日，本院前往涉案房产，涉案房产挂出了”厂房招租”的横幅，涉案房产的门被锁闭。根据原告提供的相片，涉案房产的两个电表读数分别为24738、87259，其中一个水表读数为03971。

另查明，被告系涉案房产所有权人，根据深房地字第***号《房地产证》载明，涉案房产所在土地使用年限30年，从1983年9月10日至2013年9月9日止。根据深圳市规划和国土资源委员会滨海管理局的《复函》，”根据深府[2004]73号文规定，到期房地产不办理续期手续或者申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回”。被告未提交申请土地使用权续期获批准的证明。

本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为原、被告双方签订的《租赁合同》是否有效，以及被告是否应当返还原告已经支付的租金、押金及电梯使用费。本院认为，《租赁合同》虽系双方真实意思表示，但被告的土地使用权已于2013年9月9日届满，被告未能证明其申请续期获得批准，此后被告不再具有对该土地合法使用的权利，故《租赁合同》超出土地使用权期限的部分应为无效，2013年9月9日前的部分符合法律法规的相关规定，应为有效。

关于原告已经向被告支付的费用，本院认为，2013年9月9日前的合同合法有效，双方均应依约履行义务，被告交付了符合使用条件的房屋，原告应依约支付房租。此日期后的合同虽为无效，但根据原告向被告出具的《关于开凿排风口的申请》及支付水电费的发票，以及原告亦认可2013年12月、2014年1月产生了水电费的事实，证明原告实际占有使用了涉案房产；此后，涉案房产的水电表的读数仍在增长，进一步佐证了原告曾占有使用涉案房产的事实，结合《撤销房屋租赁登记（备案）告知书》于2014年5月7日出具的事实，本院认定原告占有使用涉案房产至2014年4月，则原告应当参照双方约定的租金支付占有使用费。即使2014年1月后原告确实不能继续使用涉案房产，但原告自认于2014年5月方联络被告停付租金，其在2014年1月已得知涉案房产不符合开办工厂的产业政策后仍继续支付租金，而未沟通停租、腾退事宜，亦应对其自身未能及时防止损害扩大承担相应的责任。故原告要求被告返还2013年8月至2014年4月的房租及电梯使用费依据不足，本院不予支持。

关于原告已经支付的押金，本院认为，双方签订的合同的有效期限仅维持了一个月，在此期间原告并无任何违约行为；此后的合同无效，原告并无过错致使被告产生损失，在原告支付占有使用费的情况下，被告应当返还已经收取的押金。故对原告要求被告返还74400元押金的主张，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、原告某某服装（深圳）有限公司与被告深圳市某某实业有限公司就深圳市盐田区沙头角***大楼第三层签订的《深圳市房屋租赁合同书》超出2013年9月9日后的部分无效；

二、被告深圳市某某实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告某某服装（深圳）有限公司返还押金人民币74400元；

三、驳回原告某某服装（深圳）有限公司的其他诉讼请求。

如未在上述期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为人民币3800元，由原告某某服装（深圳）有限公司负担人民币3127元，由被告深圳市某某实业有限公司负担人民币673元。原告某某服装（深圳）有限公司已预交案件受理费人民币7600元，多收取的人民币3800元，本院予以退回原告某某服装（深圳）有限公司，被告深圳市某某实业有限公司应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告某某服装（深圳）有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　黄晶晶

二〇一四年十二月八日

书记员　杨曼丽

房屋租赁合同纠纷