广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2015)穗中法民五终字第2390号

上诉人（原审原告）：张某芳，住广东省某某市某某区。

委托代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。

委托代理人：罗欢平，广东宏力律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：明某萍，住河南省某某市某某区。

委托代理人：叶秉光，广州金鹏律师事务所律师。

委托代理人：魏强，广州金鹏律师事务所律师。

原审第三人：广州市某某房地产代理有限公司，住所地广东省某某市。

法定代表人：赵某航。

上诉人张某芳因与被上诉人明某萍、原审第三人广州市某某房地产代理有限公司（以下简称某某房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2013年4月14日，张某芳（买方）与明某萍（卖方）、某某房地产公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，卖方为明某萍，通讯地址河南省某某市某某区某某镇某某村；买方为张某芳，通讯地址广东省某某市某某区某某路某号某房。合同第一条约定：买卖双方分别独家委托经纪方买卖位于某某市某某镇某某路某号锦秀新天地某栋某房，建筑面积约90.4平方米(应以房产证面积为准)。购房合同号为201105227391。该物业总成交价为700000元。买方向卖方支付定金30000元。（付款方式详见附件）。该物业是以现状按套为单位出售给买方,而买方已经全面检查并清楚了解该物业的所有情况并无异议。该物业的现状是吉屋即为不带家私电器。第三条约定：卖方交付该物业给买方使用日期为收到买方120000元定金后，交房给买方。第七条约定：买方交付卖方定金后，双方依据《合同法》定金规定承担违约责任，卖方悔约应当双倍返还买方定金，买方悔约定金不予返还……。第十条约定:买卖双方的通讯地址以本合同载明的通讯地址为准,如地址发生变更,应及时通知中介方,未通知或延迟通知的仍以本合同载明的通讯地址为准。合同备注：（1）700000元的总楼款是卖方的实收价格，其他费用卖方概不负责；（2）卖方于签订本合同后3日内去银行申请提前还款，买方须于卖方贷款银行通知还款日前一天，另支付90000元的定金给到卖方的还款账号上，用于银行的提前还款；（3）卖方需在银行扣款前将银行存折、银行卡交由中介方保管；（4）中介方须给卖方保管身份证。

合同附件（三）涂销抵押一次性付款/按揭付款。1、定金120000元买方须在2013年4月14日支付给卖方。已付30000元，余下90000元于下月卖方银行还款日前一天支付。2、出资赎契：卖方应在签订本合同后3天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买卖双方同意按以下方式办理赎契手续。……4、买方出资赎契，卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定的按揭公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行帐号卡、借款合同、房地产权证原件等相关资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或经纪方指定按揭公司人员办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方或经纪方指定的按揭公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。买方应在原抵押银行通知还贷之日起3天内将首期楼款存入卖方供款账户内，如赎契款项一旦划至卖方供款账户，到帐即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用。5、余下首期款（不含定金）80000元，买方须于递件成功当天直接支付卖方。6、楼款余款，按揭付款，买方按揭付款的，买方须在合同签订后7天到贷款银行办理按揭申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助。……若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方。……8、买卖双方在完成提前还贷，涂销抵押登记及归档手续后（买方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）7天内备齐交易所需资料向房屋登记机关申请买卖。合同及附件由张某芳、明某萍签名，某某房地产公司盖章及某某房地产公司的经办人谭某签名。

在签订合同前的2013年4月13日，张某芳对涉案房屋预先交付了30000元定金给明某萍，由明某萍立回收据给张某芳收执。合同签订后，明某萍未办理全权委托某某房地产公司或某某房地产公司指定的按揭公司人员办理赎契手续，未将相关的供款存折及对应的银行帐号卡、借款合同、房地产权证原件等资料交给某某房地产公司保管。张某芳也未在合同签订后7天到贷款银行办理按揭申请等手续。2013年7月13日，张某芳通过杨某账户62×××51在广州农村商业银行股份有限公司转账140000元到明某萍62×××35的账户中，明某萍确认收到该笔款项。2014年4月1日，广州农村商业银行股份有限公司开发区支行在客户名称为明某萍，还款账号04×××63信息资料上出具证明，证明该支行于2013年7月18日提前还款扣款操作，由于提前还款扣款账户中资金不足至扣款操作失败。2013年10月23日，明某萍未经张某芳同意，在广州农村商业银行股份有限公司从其本人62×××35的账户中转账140000元到杨某62×××51账户，退回张某芳转账支付的140000元给张某芳，张某芳确认收到该笔款项。2014年1月2日，张某芳与某某房地产公司分别按《房屋买卖合同》约定的地址河南省某某市某某区某某镇某某村4邮寄《督促履约通知》给明某萍，督促明某萍履约，办理房产过户手续。

张某芳于2014年2月27日向原审法院提起本案诉讼，以明某萍严重违约，导致张某芳无法实现合同目的为由，请求法院：1.解除张某芳与明某萍之间签订的《房屋买卖合同》；2.明某萍向某芳返还定金150000元；三、本案的诉讼费由明某萍承担。

明某萍原审答辩称：因为张某芳存在多项的违约行为，导致合同履行迟延，所以，张某芳的请求没有法律依据，请求驳回张某芳的诉讼请求。

某某房地产公司原审未提供书面答辩意见。

在本案原审审理过程中，张某芳提出财产保全申请，原审法院于2014年3月4日依法查封了明某萍的涉案房屋（查封金额为150000元）。

原审庭审中，明某萍陈述涉案房屋在签订《房屋买卖合同》前还欠广州农村商业银行股份有限公司24.3万元，经明某萍申请，该行同意提前还贷，明某萍通知某某房地产公司告知张某芳；张某芳陈述不知道涉案房屋明某萍还欠银行多少按揭贷款，但大概知道欠十几至二十万元之间。

以上事实有《房屋买卖合同》、《收款收据》、《证明》、《业务凭证》、《督促履约通知》等证据证实，以及张某芳、明某萍的陈述在案。

原审法院认为：张某芳与明某萍及某某房地产公司签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应按照合同约定履行各自义务。

根据合同约定，张某芳须于明某萍贷款银行通知还款日前一天，另支付90000元定金给到明某萍的还款账号上，用于银行的提前还款；张某芳出资赎契。据此约定，根据张某芳在2013年7月13日通过广州农村商业银行股份有限公司转账140000元到明某萍的账户事实及广州农村商业银行股份有限公司开发区支行出具该支行于2013年7月18日对明某萍涉案房屋的贷款作提前还款扣款操作，由于明某萍提前还款扣款账户资金不足至扣款操作失败的证明，张某芳的付款行为与银行扣款操作失败能形成证据链，足资证明明某萍已经通知了张某芳涉案房屋的按揭银行同意提前还贷，因此，张某芳应足额支付赎契款赎契，由于张某芳没有足额支付赎契款赎契造成合同不能履行，张某芳主张明某萍违约，证据不足，理由不充分，原审法院不予支持。至于张某芳主张其支付的140000元，其中90000元是定金，50000元是借款，张某芳的该主张没有提供合法有效的证据证明，原审法院不予采信。张某芳要求明某萍承担双倍返还定金的违约责任即支付双倍返还定金的余款150000元，没有事实依据，原审法院不予支持。张某芳主张解除双方于2013年4月14日签订《房屋买卖合同》的房屋买卖法律关系，鉴于明某萍已将140000元退还给张某芳，由此可见张某芳已无继续履行合同的意愿，故对张某芳的上述主张，原审法院予以准许。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月28日作出如下判决：一、解除张某芳与明某萍于2013年4月14日签订《房屋买卖合同》的房屋买卖法律关系；二、驳回张某芳的其他诉讼请求。一审案件受理费3400元，财产保全费1270元，由张某芳负担。

判后，上诉人张某芳不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误。（一）张某芳已依照合同履行了向明某萍足额支付定金的义务，并提供借款给明某萍提前还贷。但明某萍却至今没有任何履约行为，在张某芳和中介方多次发函催告的情况下仍无动于衷。更甚者其在未经张某芳同意的情况下，单方面决定向某芳退还140000元款项。据此，明某萍以其实际行为表明其不再继续履约，导致张某芳合同目的无法实现，因此其应承担违约责任。（二）中介方亦出具相关证明证实张某芳已履行合同约定，于合同签订当日预付了30000元定金，并按时向明某萍支付了剩余的90000元定金及供明某萍还贷用的50000元借款。而明某萍收到上述款项后仍未履行过任何合同义务。（三）原审判决关于赎契方面的事实认定错误。首先，明某萍从未告知张某芳赎契所需的具体费用，因此在合同的签订及后续履行中，双方其实已达成由张某芳提供120000定金及50000借款的合意，张某芳支付了170000元，中介方亦出具证明证实张某芳已履行了协助明某萍赎契的约定义务。其次，若明某萍申请提前还贷的款项真的不足，可以告知中介方或张某芳需要再提供多少款项才可以提前还贷。但明某萍却从未告知过相关事项，因此过错责任在于明某萍。再者，对张某芳来说，若不协助明某萍赎契，除了定金就不会支付其他款项给明某萍。本案实质上是由于当时传言增城市将会撤市设区，导致增城房价突然上涨。明某萍想借此寻求更大的利益才不愿继续履行卖房约定。综上，上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.明某萍向某芳返还定金合计150000元；3.本案诉讼费由明某萍承担。

被上诉人明某萍答辩同意原审判决，不同意张某芳的上诉请求。请求二审法院维持原判。理由如下：（一）本案所涉房屋买卖未能完成的直接原因是张某芳的先行违约。张某芳在原审立案时提交了伪造的《房屋买卖合同》，擅自将“出资赎契”条款和“按揭付款”条款部分进行了更改。第一，买卖双方在合同中明确约定由买方出资赎契，但张某芳未能按照合同约定足额支付赎契款给卖方；第二，截至目前，张某芳也未前往银行办理按揭贷款的申请。张某芳的上述违约行为导致本案所涉房屋买卖的交易未能顺利进行，而其提供虚假证据的行为恰恰证明了其伪造合同以回避违约事实。（二）合同签署时，张某芳明确知道合同所涉房屋的赎契款项为24万元左右，其主张不知道赎契金额不符合常理。涉案房屋的交易金额为70万元，结合张某芳需要申请按揭贷款以及其至今未能按照合同约定足额支付赎契款项的情况可以反映该款项对于其并非小数目。张某芳明知自己需要在较短时间内支付赎契款项，却主张对赎契金额不知情，并签署了《房屋买卖合同》不合常理，且其在一审庭审中又表示“大概知道欠十几至二十万之间”前后矛盾。（三）明某萍已通过中介方告知张某芳银行划扣款项的时间及金额，张某芳主张其从未收到卖方或中介的通知并非事实。1.2013年7月13日，张某芳向卖方明某萍在广州农村商业银行的账户转账14万元，银行在7月18日进行了划款操作，但因账户内额度不足导致划款操作失败。时间上的紧密衔接表明卖方已经通过中介通知了买方。2.张某芳主张5万元是借款无任何事实依据。其转账金额已超出合同约定的9万元定金金额，若没有接到卖方或者中介方要求其支付赎契款的通知，不可能自愿多支付5万元给卖方用于赎契。3.合同签署时，张某芳是不知道卖方的银行账户的。如果明某萍在2013年7月13日前没有通过中介方告诉买方，张某芳是不可能知道明某萍的银行还款账户。4.卖方自始至终不知道张某芳的联系电话，一直通过中介方和张某芳进行联系。（四）明某萍在广州农村商业银行的62×××35卡号与广州农村商业银行出具的证明中04×××63还款账户系同一账户，张某芳主张因账户不同导致银行划款失败是没有任何证据予以证明，且明某萍表示同意配合法院前往银行调取更详细的证据。

原审第三人广州市某某房地产代理有限公司经本院合法传唤，未到庭陈述意见。

经查，原审查明事实无误，本院予以确认。

二审中，双方当事人共同确认：案涉合同约定的定金总额为12万元。张某芳表示：同意原审判决第一项。

本院认为：本案二审当事人争议的焦点在于：张某芳主张双倍返还定金应否予以支持。

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，双方签订的《房屋买卖合同》第七条约定：买方交付卖方定金后，双方依据《合同法》定金规定承担违约责任，卖方悔约应当双倍返还买方定金，买方悔约定金不予返还。现张某芳主张依据该条约定要求明某萍承担双倍返还定金的违约责任，则其应当举证证明案涉合同系因出卖方违约而导致无法继续履行。根据本案查明事实，案涉合同约定的付款方式为买方出资赎契，张某芳上诉提出因明某萍从未告知其赎契所需的具体费用，因此，合同未能继续履行的过错责任在于明某萍，但该理由与张某芳在2013年7月13日向明某萍转账140000元的付款行为明显不符，且张某芳对于超出定金部分的50000元解释为借款性质亦有违常理，故张某芳上诉认为明某萍在履行合同的过程中存有违约，缺乏事实依据，本院不予采信。因张某芳未能足额支付出资赎契款而导致银行扣款失败，原审据此认定案涉合同未能履行系因张某芳原因所致正确。据此，张某芳以明某萍不履行合同为由主张双倍返还定金，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。原审法院驳回张某芳该部分诉求并无不当，本院予以维持。

因双方当事人对于原审判决第一项均无异议，故该判项可予维持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人张某芳的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费3300元由上诉人张某芳负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　张　怡

代理审判员　余　盾

代理审判员　蔡　峰

二〇一五年九月二十四日

书　记　员　张永亮

合同纠纷