上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2015）沪一中民二（民）终字第2963号

上诉人（原审原告）车某某。

委托代理人许家东，上海保诚律师事务所律师。

委托代理人马俊青，上海保诚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）枚某某。

委托代理人郭宏君，上海尚简律师事务所律师。

上诉人车某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审认定，2014年4月25日，车某某、枚某某签订《房屋租赁合同》一份，约定车某某将上海市某区甲路***弄***号1301室房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给枚某某。合同约定：一、租赁用途为租住之使用，不得擅自另做别用；二、租赁期限自2014年6月8日起至2019年6月7日止，租金为每月人民币（下同）2，500元；三、付款方式为：枚某某应每六个月向车某某支付15，000元，下次付款应提前7天付清；四、合同签订之日，枚某某向车某某交付2，500元作押金，合同期满且枚某某交清租赁期间应交的一切费用后，车某某应将押金无息退还给枚某某（原审误写为车某某）。…八、枚某某不得利用涉案房屋之便利进行非法活动，如有发现，车某某有权提前终止合同，枚某某所交纳的押金作为赔偿车某某的违约金。九、租赁期间，枚某某应爱惜一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套设施损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失，枚某某在交还房屋时应负责恢复原状。合同第十五条备注：1、租住期间安全问题由枚某某负责；2、装修期间不得破坏房屋主体结构；3、房租金前四年3万元，第五年33，000元。合同签订后，车某某将涉案房屋出租给枚某某，枚某某支付租金至2014年12月7日。

原审另查明，涉案房屋登记的权利人为马某甲（原审误写为张某甲）、张某乙，房屋建筑面积为148.62平方米，类型为公寓。张某乙于2013年（原审误写为2014年）11月1日去世。2014年12月13日，马某甲出具情况说明，载明：涉案房屋系其与张某乙二人所有，张某乙已去世。2014年4月25日，马某甲授权其舅舅即车某某将涉案房屋出租给枚某某，因涉案房屋产生的一切事宜交由车某某行使。

原审审理中，车某某为证明枚某某存在群租情况向原审法院提供了：1、照片，证明涉案房屋每间房间均安放了多张上下铺床；2、电费发票，证明每个月电费都很多；3、车某某发送给枚某某的短信，9月23日的短信称，车某某、枚某某约定涉案房屋仅供枚某某及其家人居住，但是枚某某私自改变为其员工集体宿舍，属于群租，故要求枚某某尽快安置员工，并在两个月内腾出住房，终止合同；10月23日的短信称，再次要求枚某某于2014年11月18日腾空房屋；上述短信证明车某某发现群租后以短信方式向枚某某提出了解除合同及退房的要求；4、录音材料，证明车某某向大联动办公室举报涉案房屋群租及向枚某某核实群租情况，并要求枚某某搬离涉案房屋，枚某某向车某某主张装修赔偿。枚某某质证认为：1、照片不予认可；2、对电费单的真实性没有异议；3、短信应该是车某某发给枚某某的，但枚某某未收到；4、对录音材料不予认可。

原审审理中，原审法院于2015年6月24日至涉案房屋进行现场勘查并拍摄了照片。涉案房屋有三间房，一间内放置了两张床，一间放置了一张床，还有一间未放置床，客厅内放置了沙发，未发现群租。勘查当日，为车某某、枚某某租赁房屋提供居间服务的上海丙房地产经纪事务所（以下简称“丙房产”）的工作人员张某丁也到场。张某丁对于2015年4月20日出具的证明予以了确认，该证明载明：2014年6月1日，车某某、枚某某在丙房产签订了房屋租赁合同。2014年12月1日，枚某某告诉张某丁车某某拒收房租，并让张某丁与车某某联系并把房租交给车某某。张某丁与车某某联系，车某某拒收房租。张某丁对2015年5月9日车某某的律师所作的询问笔录予以认可，该询问笔录中其陈述：车某某、枚某某签订合同时枚某某称租赁涉案房屋用于家人居住。2014年9月，车某某打电话给其称涉案房屋电费很高，其便陪同车某某一起至涉案房屋，发现涉案房屋内有上下铺，居住多人，应该是作员工宿舍使用。次日，其与车某某又至涉案房屋拍照。

原审审理中，车某某请求法院判令：1、确认车某某、枚某某签订的《房屋租赁合同》于2014年9月23日解除；2、要求枚某某支付违约金2，500元；3、枚某某拆除房屋内装修设施（包括两个卫生间的吊顶、墙砖、地砖、洗面台、热水器，厨房间的灶具、吊顶、墙砖、橱柜；客厅的地面地板，卧室的三个空调及地面地板）并返还涉案房屋；4、枚某某支付自2014年12月8日至拆除房屋内装修设施之日止的使用费，按照每月2，500元的标准计算。枚某某则不同意车某某的诉讼请求。

原审认为，车某某、枚某某之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且并未违反法律规定，应属有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据车某某提供的证据以及中介人员张某丁的陈述可以确认涉案房屋曾被枚某某用作员工集体宿舍。但在车某某就此提出异议后，枚某某已经进行了整改，而且根据现场勘查，已经不存在车某某主张的群租问题。综合考量枚某某的行为、各方合同目的的实现情况以及维护租赁合同履行的稳定性等因素，法院认为车某某、枚某某之间的租赁合同不宜解除。况且枚某某将涉案房屋作为自己员工的集体宿舍尚不构成合同约定的利用涉案房屋进行非法活动，故法院对于车某某主张解除合同不予支持。车某某所提的其他诉讼请求均系以合同解除为基础，故在合同解除不予支持的情况下，其余诉讼请求均不予支持。至于因双方在诉讼期间导致届期的租金尚未支付的问题，因枚某某表示愿意支付，故双方可按约自行履行。

原审法院审理后于二○一五年九月二日作出判决：驳回车某某的全部诉讼请求。案件受理费240元，由车某某负担。

判决后，车某某不服，上诉于本院称：被上诉人将涉案房屋用以群租，上诉人根据合同约定有权解除租赁合同。合同解除后，被上诉人理应将房屋恢复原状、返还房屋并支付违约金以及房屋使用费。上诉人请求撤销原审判决，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。

被上诉人枚某某辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，上诉人以被上诉人将涉案房屋用于群租为由要求解除合同。对此，本院认为，根据上诉人在原审中提供的照片及相关证人证言，被上诉人确曾将涉案房屋用作员工集体宿舍，但将房屋用作员工集体宿舍并不构成合同约定的利用房屋进行非法活动的情形，而且经原审法院现场勘查，目前该房屋内已不存在群租现象，故上诉人以此为由主张解除租赁合同，并要求被上诉人将房屋恢复原状、返还房屋并支付违约金以及房屋使用费的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币240元，由上诉人车某某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　顾　依

代理审判员　娄　永

代理审判员　蒋庆琨

二〇一五年十二月十日

书　记　员　许晶

房屋租赁  合同纠纷