安徽省合肥市蜀山区人民法院

民事判决书

（2015）蜀民二初字第02918号

原告：合肥某某房地产投资咨询有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。

法定代表人：曹洪春，该公司总经理。

委托代理人：陈永庆，安徽中特律师事务所律师。

委托代理人：费龙洋，安徽中特律师事务所律师。

被告：张某晴，女，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。

委托代理人：王庆贵，安徽大祺律师事务所律师。

被告：范某菊，女，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。

原告合肥某某房地产投资咨询有限公司（以下简称：合肥某某房产咨询公司）诉被告张某晴、范某菊居间合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员汤本刚适用简易程序于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告合肥某某房产咨询公司的委托代理人陈永庆、费龙洋，被告张某晴的委托代理人王庆贵，被告范某菊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告合肥某某房产咨询公司诉称：2015年7月份，被告范某菊欲将合肥市蜀山区安居苑小区7*幢＊＊＊室住宅对外出售，便与原告签订《房地产经纪合同（之一）》，委托原告对外出售。2015年7月20日，被告张某晴通过原告介绍并看房，决定购买被告范某菊所有的安居苑房屋，并于2015年7月20日与原告签订了《房地产经纪合同（之二）》。该合同约定被告张某晴买受被告范某菊所有的蜀山区安居苑小区71幢＊＊＊室，成交价为113万元，原告在完成被告张某晴委托事项后，原告向被告张某晴收取中介服务手续费18000元。在原告的居间下，被告范某菊和被告张某晴签订了《存量房买卖合同》。合同签订后，两被告相互认识，认为合同不能正常进行，双方均不同意买卖上述房屋，要求解除《存量房买卖合同》及《房产经纪合同》。本着合同自由原则，原被告三方当日签订《解除合同协议书》，约定被告范某菊退还被告张某晴2万定金，原告退还范某菊房产证原件，合同解除；两被告并承诺若成交此物业必须通过原告居间，若两被告直接交易或者通过其他途径规避原告居间成交物业，自愿双倍赔偿原告全额代理费并承担诉讼费，追偿费，律师费等所有相关费用。事后，两被告瞒着原告，违约私下成交，并办理了房屋产权过户，现两被告违反了原被告双方所签订的协议，违背了民事活动的诚实信用原则，原告为促成交易付出了居间服务并提供了相关信息，两被告的行为已经给原告造成了巨大经济损失并促成了不良交易风气。为维护原告的合法权益特起诉要求：判令两被告连带赔偿原告违约金36000元，追偿费2000元，律师费5000元。

被告张某晴辩称：1、涉案房地产经纪合同（之二）签订前，原告口头承诺按照3000元的标准收取中介费。在签订合同时，原告私自将中介费确定为18000元，骗取被告在涉案房地产经纪合同（之二）上签字。此后，因被告的反对，原告欺诈的阴谋没有得逞，三方签订了解除合同协议，并确定三方互不追究责任，原告现起诉要求两被告支付违约金，缺乏事实和法律依据，不应予以支持；2、涉案房产在多家房产中介机构登记，该房屋不属于原告排他性占有的信息及资源，原告没有权利阻止被告更换其他中介机构，被告依法有权利选择其他中介服务机构。综上，原告的诉讼请求均无法律依据，请求法院依法驳回。

被告范某菊辩称：1、2015年7月20日，原告业务员带着被告张某晴及丈夫陈某到被告处看房，两被告当即确定案涉房屋以113万成交，各项税费及中介服务费由被告张某晴负担。该113万元系被告范某菊净得款，三方均已谈妥；2、在原告为两被告签订购房合同、中介合同后，被告张某晴的丈夫发现中介费没有填写，遂询问中介费的数额。但因原告需收取18000元的中介费，被告张某晴与原告最终未能谈妥。此后，被告张某晴不同意在原告处购买案涉房产，各方遂重新签订一份合同解除协议，确定互不追究对方责任。被告也依约退还被告张某晴合同定金；3、解除合同后2小时，被告张某晴的丈夫陈某联系被告在其他中介机构完成了案涉房屋交易。双方于2015年8月实际完成了房屋过户手续，该房屋现已实际出售给被告张某晴。综上，被告在履行合同过程中不存在任何违约行为，不应承担本案合同项下责任。

经审理查明：2015年5月，范某菊欲将其合肥市蜀山区安居苑小区71幢＊＊＊室房屋出售，该售房信息后在合肥某某房产咨询公司等数十家中介公司网站上对外发布。此后，张某晴向合肥某某房产咨询公司了解了该房产的相关信息，并有购买意愿。同年7月20日，合肥某某房产咨询公司经联系范某菊后，陪同张某晴前往合肥市蜀山区安居苑小区71幢＊＊＊室看房。看房现场，各方确定范某菊以113万的净得价出售房产，各项税费及中介费由张某晴承担。当日，合肥某某房产咨询公司协助卖方范某菊与买方张某晴就房屋买卖合同的签订及履行细节予以磋商、确定后，卖方范某菊与买方张某晴在合肥某某房产咨询公司签订了卖方以113万净得价出售合肥市蜀山区安居苑小区71幢＊＊＊室的存量房买卖合同，并由张某晴实际向范某菊支付该合同项下定金2万元。此后，范某菊、张某晴还分别与合肥某某房产咨询公司签订了房地产经纪合同。其中，范某菊（委托人、甲方）与合肥某某房产咨询公司（丙方）签订的房地产经纪合同（之一）载明：甲方委托丙方为坐落于合肥市蜀山区安居苑小区71幢＊＊＊室住宅的房地产转让提供以下服务：（一）提供信息发布，（二）充当订约介绍人，（三）协助指导订立存量房买卖合同，（四）协助办理房地产交易手续，（五）协助办理其他手续；经交易双方确认的价格为人民币113万元；单方解除本合同，由违约方支付违约金22600元；本合同自乙丙双方签订之日起生效。由张某晴（委托人、乙方）与合肥某某房产咨询公司（经纪人、丙方）签订的房地产经纪合同（之二）载明：乙方委托丙方买受坐落在合肥市蜀山区安居苑小区71幢502室住宅，提供以下服务：（一）提供订约信息，（二）充当订约介绍人，（三）协助指导订立存量房买卖合同，（四）协助办理房地产交易手续，（五）协助办理其他手续；经交易双方确认的房屋交易价格为113万元；丙方在完成乙方委托事项后，按物价部门核定的收费标准向乙方收取中介服务手续费18000元；单方解除本合同，由违约方支付违约金22600元；本合同自乙丙双方签订之日起生效。上述两份房地产经纪合同，乙方栏有范某菊、张某晴的签名，丙方栏有合肥某某房产咨询公司的印章。

上述合同签订后，张某晴以合肥某某房产咨询公司收取的中介费过高等为由，拒绝履行存量房买卖合同及房地产经纪合同项下义务。同日，范某菊（甲方）、张某晴（乙方）与合肥某某房产咨询公司（丙方）遂签订了一份解除合同协议书，协议约定：经甲乙丙三方友好协商，就位于合肥市蜀山区安居苑71幢＊＊＊室房屋（建筑面积95.32平米、产权证号合蜀814001＊＊＊＊）有关解除存量房买卖合同、房地产经纪合同事宜达成如下协议；经三方协商合同不能正常进行，甲方退还乙方定金，丙方退还甲方原件（房产证），三方互不追究责任，合同自动解除；甲乙双方承诺，若成交此物业必须通过丙方居间。若双方直接交易或通过其他途径规避丙方居间成交物业，自愿双倍赔偿丙方全额代理费并承担诉讼费、追偿费、律师费等所有费用。此后，范某菊依约退还张某晴房屋买卖合同项下定金2万元，合肥某某房产咨询公司将案涉房屋买卖合同房产证原件退还范某菊。

三方解除协议当日，张某晴即与范某菊电话取得联系，表明其仍有意购买合肥市蜀山区安居苑小区71幢＊＊＊室住宅。此后，张某晴与范某菊通过张某晴委托的其他中介机构以3000元的价格完成了该房屋的产权交易，并于2015年8月24日办理了产权过户登记手续。

2015年9月16日，合肥某某房产咨询公司就案涉纠纷委托安徽中特律师事务所主张权利，为此支出法律服务费5000元。

上述事实有原告提交的房地产经纪合同（之一）、房地产经纪合同（之二）、存量房买卖合同、补充协议、解除合同协议书、房屋所有权转移登记申请书、询问笔录、房地产权属登记缴费单、资金不托管申请、存量房买卖合同、房屋登记簿、委托代理合同、律师费发票，被告张某晴及范某菊提交的房地产经纪合同（之二）、解除合同协议书，被告张某晴提交的结婚证、编号为0002356的房地产经纪合同及原被告各方的当庭陈述在卷证实，本院予以确认。

被告张某晴提交的三份其他房地产经纪合同系在案涉房地产经纪合同签订并发生争议后产生，不能达到双方此前有过交易惯例及原告在本案中存在欺诈的证明目的，对其证明效力，本院不予确认；被告张某晴申请的证人陈某的证言，因证人与被告张某晴系夫妻关系，与本案存在利害关系，且其证言无其他证据予以佐证，对其证言的证明力，本院不予确认。

本院认为：两被告与原告分别或共同签订的房地产经纪合同、解除合同协议书，符合居间合同的法律特征，各方均应依法依约履行各自合同义务，否则应承担相应的法律责任。通过被告范某菊及本案原告庭审中的陈述及各方证据，能够判定两被告与原告分别签订的居间合同已经成立并生效，原告也已实际履行居间合同约定的提供相关信息、充当订约介绍人、协助和指导双方签订房屋买卖合同等合同义务。诉讼中，被告张某晴关于案涉房地产经纪合同并非其真实意思表示，而系受原告欺诈所签的辩解意见，缺乏相应的证据予以证明，本院不予采信。此后，各方虽因被告张某晴拒绝履行合同义务，协商解除了居间合同及商品房买卖合同，但各方已在另行签订的解除合同协议书中对相关的后合同义务及居间人正当权益的保护予以了明确的约定，两被告也明确承诺对案涉房产的交易不得存在规避原告居间交易的行为。该合同条款系各方在解除合同后，对自身权利的处分，不存在免除原告责任加重被告负担的问题。被告张某晴据此主张该合同条款无效，于法无据，本院不予支持。两被告在解除本案所涉居间合同后，违反合同约定通过其他途径成交案涉房产，显与诚实信用原则相悖，也损害了原告的正当权益，其依法应当承担相应的违约责任。

对于本案项下违约损失赔偿额的确定问题。本院认为，双方解除协议第三条虽对赔偿损失数额做出约定，但该赔偿数额明显与各方履约程度、违约行为后果、违约导致的损失不符，依法应予核减。根据本案原告提交的能够依法确认的居间义务的实际履行情况，结合居间合同确定的原告的主要合同义务、居间成本、实际损失等因素综合衡量，本院酌情对本案项下两被告应承担的违约损失赔偿责任总额核减为6000元。原告超过该数额主张的追偿费损失、双倍中介费损失及律师费损失主张，本院不予支持。被告张某晴在案涉居间合同及解除合同协议书的履行过程中，拒绝履行主要义务，且在合同解除后违反协议约定主动积极联系被告范某菊规避原告居间成本，其行为系导致两被告共同违约的根本原因，其应对该损失赔偿承担主要责任。根据两被告各自行为性质、过错程度、行为后果，其在连带赔偿原告各项损失后，应按被告张某晴负担全部损失赔偿额的90%（即5400元），被告范某菊负担全部损失赔偿额的10%（即600元），确定两被告之间的各自赔偿份额较为公允。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、张某晴于本判决生效之日起十日内支付合肥某某房地产投资咨询有限公司经济损失5400元；

二、范某菊本判决生效之日起十日内支付合肥某某房地产投资咨询有限公司经济损失600元；

三、张某晴、范某菊相互之间对各自应负担的上述赔偿金额向合肥某某房产咨询公司承担连带清偿责任；

四、驳回合肥某某房产咨询公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费875元，减半收取437.5元，由张某晴负担50元，由范某菊负担12元，由合肥某某房产咨询公司负担375.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员　汤本刚

二〇一五年十二月十日

书记员　彭丹丹

居间合同纠纷