上海市长宁区人民法院

民事判决书

（2014）长民三（民）初字第3031号

原告上海某某副食品有限公司，住所地上海市长宁区。

法定代表人朱某强，董事长。

委托代理人张某宝，男。

委托代理人徐兆铭，上海市国雄律师事务所律师。

被告上海某某茶坊，住所地上海市宝山区。

法定代表人朱某谦，经理。

委托代理人何杰，上海世昌律师事务所律师。

委托代理人陈支平，上海汉路律师事务所律师。

第三人上海某某物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。

法定代表人瞿某飞，总经理。

委托代理人朱某强，男。

委托代理人任某明，男。

第三人马某某，男，19**年**月**日生，回族，户籍地青海省，现住上海市长宁区。

第三人上海某某房地产经纪有限公司，住所地上海市长宁区。

法定代表人周某峰，总经理。

委托代理人陈某峰，男。

原告上海某某副食品有限公司诉被告上海某某茶坊房屋租赁合同纠纷一案，于2014年11月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张沁独任审判，于2014年12月25日、2015年1月15日公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法转为普通程序。为查清事实，本院依法追加了上海某某物业管理有限公司、马某某、上海某某房地产经纪有限公司作为第三人参与诉讼。并于2015年5月5日、5月12日公开开庭进行了审理，原告上海某某副食品有限公司的委托代理人张某宝、徐兆铭、被告上海某某茶坊的委托代理人何杰、陈支平、第三人上海某某物业管理有限公司的委托代理人朱某强、任某明、第三人上海某某房地产经纪有限公司的委托代理人陈某峰到庭参加诉讼。第三人马某某经本院合法传唤无正当理由不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告美天副食品有限公司诉称，上海市长宁区仙霞路***号底层房屋（以下简称“涉讼房屋”）由第三人上海某某物业管理有限公司（以下简称“第三人某物业”）出租给原告使用。在征得第三人某物业同意后，原告将涉讼房屋转租给被告使用，租赁期从2011年5月1日起至2013年4月30日止，年租金人民币159，894元，先付后用，每六个月支付一期。合同到期后，双方没有续约。在2014年全国文明城区创建巡访活动中，涉讼房屋被查出违反法规和制度问题，原告要求被告整改，被告没有行动。故原告诉至法院，要求判令：1、被告搬出涉讼房屋，并将房屋中的设备、设施清理完毕后交还给原告；2、被告支付从2014年7月1日起至返还给原告前的房屋使用费。审理中，原告明确房屋使用费参照租金标准计算。

被告上海某某茶坊辩称，原、被告之间仍然存在租赁合同关系，合同到期后，被告继续向原告支付租金，原告也予以接受，双方租赁合同关系应当在合同到期后继续存续，且存续的期限与原合同相同。被告愿意支付租金，不同意搬离。其次，第三人上海某某房地产经纪有限公司（以下简称“第三人某房产公司”）已与第三人某物业直接签署了租赁合同，原告无权就第三人某房产公司使用的部分要求被告返还。

第三人上海某某物业管理有限公司述称，第三人接受涉讼房屋产权人工程技术大学的委托管理涉讼房屋，将涉讼房屋出租给原告使用，并收取租金。原告向第三人某物业支付的租金包括两部分，一部分是租赁合同约定的租金，另一部分为协议租金。因第三人某物业要求原告提高协议租金，原告不同意，故自2013年起让第三人某房产公司承担了部分协议租金。但第三人某物业与第三人某房产公司之间没有租赁合同关系。

第三人马某某无述称意见。

第三人上海某某房地产经纪有限公司述称，第三人某房产公司系与第三人某物业直接订立的租赁合同，且一直合法经营，故不同意搬离。

经审理查明，1997年3月20日，上海美天副食品超市有限公司（甲方）与上海晨谦实业有限公司、钟某某（乙方）签订《关于仙霞路***号商业网点租用合同》一份，约定甲方将涉讼房屋三间出租给乙方使用。租期八年，1997年5月1日至2005年4月30日，年租金为162，000元，自第四年起逐年递增5%，押金2万元。

1997年7月11日，上海某某技术大学出具证明一份，称涉讼房屋产权为上海某某技术大学所有，经协议涉讼房屋出租给上海美天副食品超市有限公司使用并同意转租给上海晨谦实业有限公司玫瑰园分公司使用。

1999年，上海美天副食品超市有限公司更名为上海某某副食品有限公司。

2002年3月20日，上海某某物业有限公司（以下简称“某隆行物业”）与原告签订《房屋租赁协议》一份，约定，某隆行物业向原告出租涉讼房屋，房租由两部分组成，一部分房租按原租赁办法执行，另一部分房租为转租协议租金。原租金为506.50元／月，按月支付；协议租金为500元／月，每年5月5日前一次性支付协议租金6，000元。协议有效期为三年，自2002年4月1日起至2005年3月31日止。

2002年8月8日，上海某某技术大学、第三人某物业与原告签署备忘录一份，载明，涉讼房屋系上海某某技术大学及相关单位联建产权房，并委托某隆行物业负责管理并收缴房租，现由于物业管理工作正式移交易达物业，原某隆行物业签订协议租金合同期内继续有效，原协议租金及基本房租于2002年6月1日起由易达物业负责收缴。

2003年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》一份，约定，经乙方申请，双方协商一致，同意原合同期延长三年（2005年5月1日至2008年4月30日），年租金138，000元。钟某某在落款乙方代表处签字。

后原、被告就涉讼房屋又签订了两期租赁合同，租期分别为2008年5月1日至2011年4月30日，及2011年5月1日至2013年4月30日。后一期合同年租金为159，894元，保证金2万元。

合同到期后，被告继续向原告支付租金至2014年6月30日。后因原告要求被告搬离，故涉讼。

审理中，关于被告转租问题，被告在第一次庭审中陈述，因经营问题，被告将涉讼房屋分别转租给了案外人马某卜都和第三人某房产公司，后马某卜都将承租经营权转让给了第三人马某某。在后续庭审中，被告确认，第三人某房产公司系与易达物业直接签署租赁合同，被告未收取其租金，第三人某房产公司如何进入涉讼房屋被告不清楚。原告对被告转租不予认可。原、被告均确认，涉讼房屋目前由远见公司（店招为“远见房产仙霞店”）及马某某（店招为“伊兰特牛肉面”）经营使用。

为证明第三人某房产公司与易达物业的租赁关系，被告提供了第三人某物业与远见公司2013年12月31日签署的《公有非居住房屋转租收益协议》，该协议载明，根据承租人申请，出租人同意承租人转租涉讼房屋底层房屋，建筑面积100.71平方米，转租期限为2014年1月1日至2015年12月31日止，转租期间，承租人应当履行原租赁合同，按标准租金支付协议租金，自2014年1月1日协议租金每年4，000元交付给出租人，每年10月份一次性支付。落款处第三人某物业在出租人处盖章，第三人某房产公司在承租人处盖章。对此，第三人某物业对协议真实性无异议，但表示，该部分是第三人某房产公司承担的部分协议租金，但第三人某物业与远见公司之间无租赁合同关系，也未与远见公司进行过房屋交接。被告确认，被告向原告支付的房屋租金仍然按照双方租赁合同标准支付。原告对此提供其与第三人某物业签署的《公有非居住房屋转租收益协议》一份，内容除协议租金金额为每年6，000元之外，其余均与前述协议内容一致。落款处承租人为原告。第三人某物业对此无异议。

关于原、被告之间在租赁合同到期后的法律关系问题，原告认为，原、被告之间的租赁合同已到期终止，原告在合同到期后继续收取被告租金是由于被告一直占有使用涉讼房屋，故原告有权向被告收取占有使用费；若法院认为双方成立不定期租赁合同关系，则原告要求行使解除权，其余请求不变。被告认为，原、被告合同到期后，被告继续向原告支付租金，原告予以接受，应当认为双方延续原租赁合同关系，且延续的租期亦与原租赁合同一致，即两年，目前双方的租赁合同尚未到期。

关于保证金，双方确认金额为2万元，原告同意被告搬离后返还，不同意直接抵扣使用费。被告同意抵扣使用费。

关于第三人某房产公司、马某某的配合搬离问题，经本院释明，原告明确表示返还房屋义务由被告承担，在本案中不要求本院处理第三人某房产公司、马某某的搬离问题。

以上事实，有公有非居住房屋租赁合同、房屋租赁合同、照片、房屋租赁协议、关于仙霞路***号商业网点租用合同、证明、关于同意上海美天副食品超市有限公司变更名称的批复、房屋租赁协议、备忘录、公有非居住房屋转租收益协议及当事人的陈述等证据予以证明，并经庭审审核无误，本院予以确认。

因双方各执己见，致本案调解不成。

本院认为，双方的争议焦点在于：一、第三人某物业与第三人某房产公司之间是否成立租赁合同关系。从第三人某房产公司进入租赁房屋是在被告承租期间，房屋交接手续应当在第三人某房产公司与被告之间进行；被告在第三人某房产公司进入涉讼房屋后，仍然按照与原告之间的合同约定，全额支付租金，该租金包含了第三人某房产公司使用的部分房屋的租金；对于被告与第三人某房产公司之间的转租关系，被告在第一次庭审中予以了认可，在之后的庭审中又予以推翻，前后陈述不一致。根据原告与第三人某物业之间租赁合同的约定，租金包含合同约定的租金及转租协议租金两个部分，原告与第三人某物业对此分别签订了租赁合同及《公有非居住房屋转租收益协议》。第三人某房产公司除了与第三人某物业之间签署了《公有非居住房屋转租收益协议》外，未签订租赁合同，该协议内容，与原告及第三人某物业签署的《公有非居住房屋转租收益协议》内容基本一致，应当认为，该协议是第三人某物业向原告及第三人某房产公司收取转租协议租金的依据，仅凭该协议，不足以证明第三人某房产公司与第三人某物业之间成立房屋租赁合同关系。综上，第三人某房产公司与第三人某物业之间不成立租赁合同关系。

二、原、被告之间租赁合同到期后双方是否继续成立租赁合同关系。依据合同法的规定，租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，出租人在合理期限之前通知承租人，可以解除合同。本案原、被告之间租赁合同到期后，被告继续使用涉讼房屋，并向原告支付租金，原告予以接受，双方之间成立不定期租赁合同关系，原告提起本案诉讼，与被告中止租赁关系的意思表示明确，双方租赁合同于判决生效之日解除。租赁期内的租金，被告应当支付。合同解除后，被告应当腾空并返还租赁房屋。房屋返还之前的房屋使用费，原告主张按照租赁合同标准支付，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于保证金，因双方就抵扣未达成一致，故在被告搬离同时，原告予以返还。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条  、第二百三十二条  、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，判决如下：

一、原告上海某某副食品有限公司与被告上海某某茶坊就上海市长宁区仙霞路***号底层房屋成立的房屋租赁合同于本判决生效之日解除；

二、被告上海某某茶坊应于本判决生效之日起十日内腾空上址房屋并将房屋返还给原告上海某某副食品有限公司；

三、被告上海某某茶坊应于本判决生效之日起十日内按照年租金159，894元的标准向原告上海某某副食品有限公司支付自2014年7月1日起至实际返还之日止的租金／房屋使用费（合同解除之前为租金，解除之后为房屋使用费）；

四、原告上海某某副食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海某某茶坊返还保证金人民币20，000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币200元，由被告上海某某茶坊负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　金喆勋

代理审判员　张　沁

人民陪审员　杨耀丰

二〇一五年六月五日

书　记　员　陶艾敏

房屋租赁