天津市和平区人民法院

民事判决书

（2014）和民四初字第1050号

原告天津市某某达智能技术股份有限公司，住所地华苑产业区华天道**号（火炬大厦）****室，现营业地天津市和平区都会轩3-4***。组织机构代码：668849***。

法定代表人刘某某，董事长。

委托代理人张某某，原告公司财务总监。

委托代理人邓懿，北京万贝律师事务所律师。

被告某某物业服务（深圳）有限公司天津分公司，住所地天津市和平区南京路***号津汇广场写字楼**座***室。组织机构代码：559464***。

代表人张某灿，被告公司首席物业经理。

委托代理人张克，天津国鹏律师事务所律师。

委托代理人贾毅律，天津国鹏律师事务所律师。

原告天津市某某达智能技术股份有限公司与被告某某物业服务（深圳）有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月7日受理后，依法由代理审判员贾鑫适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘某某，委托代理人张某某、邓懿，被告代表人张某灿，委托代理人张克、贾毅律到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告天津市某某达智能技术股份有限公司诉称，2013年1月11日，原告与案外人本案所涉×××小区开发商和记黄埔地产（天津）有限公司（以下简称案外人）签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买位于天津市和平区×××房屋一套，原告依约支付房款并于2013年6月5日办理了房屋入住手续。2013年1月11日，依照签订《天津市商品房买卖合同》第14条的约定案外人的关联企业即被告为该小区前期物业管理公司并提供物业服务。2014年5月20日，被告张贴《通知》，以改变房屋用途为由限制原告人员进出×××楼宇，造成原告购买房屋却无法使用。原告已于2014年8月1日搬离本案所涉房屋。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告作为房屋合法买受人享有对房屋的所有权，现因被告的违约行为造成原告无法行使所有权。故原告起诉来院，请求判令：1、被告发放门卡并如约提供物业服务，不得妨碍原告对房屋的使用；2、被告给付原告搬家费5184元；3、诉讼费由被告承担。原告向本院提交证据：1、天津市商品房买卖合同（复印件）；2、天津银行电汇凭证；3、物业管理费发票三张；4、天津市房屋登记证明；5、关于都会轩个别业主违规改变房屋用途事宜通告；6、搬家发票证明；7、天津市房地产登记簿查询证明。

被告某某物业服务（深圳）有限公司天津分公司辩称，第一，被告已经如约为原告发放了门卡，并按照物业服务的约定为原告提供了相应的服务，不存在限制原告使用房屋的行为。因小区内有违反设计用途，将居住用房进行办公使用的情况，被告对想要进入小区的人员采取核实的方式，来人说是来上班的，就不准其进入。因2014年8月1日当天，阻拦在小区外的人很多，是否有原告的工作人员被告并不清楚，对此原告也没有举证证明。；第二，原告诉请的搬家费是由于原告自身违反法律规定以及物业服务管理规定，是其自身纠正其违法行为造成的和被告无关。综上，原告的诉请没有任何事实和法律依据，请求依法驳回原告诉请。被告提交的证据：1、《天津市商品房买卖合同》（编号：2011-0049284）；2、关于天津×××前期物业服务和《天津×××临时管理规约》的承诺书；3、《天津×××前期物业服务合同》；4、《×××临时管理规约》；5、文件签收单；6、《×××住户手册》；7、房屋钥匙及卡片接收书；8、律师函；9、证人证言3份；10、《天津市新建商品住宅使用说明书》；11、原告网站截图；12、原告58同城招聘信息网页截图；13、视频光盘（一张）；14、关于都会轩商品房买卖合同的申明及重要提示。

经审理查明，被告系本案所涉房屋（坐落于天津市和平区×××××××××）业主，该房屋建筑面积364.54平方米，其设计用途为“居住型公寓”。原告于2013年6月办理了房屋交付手续入住该房屋。被告系为都会轩小区提供前期物业服务的企业。庭审中原告法定代表人确认被告已给付共8张门禁卡，因此原告就发放门卡的诉讼请求不再主张。

2009年12月16日，案外人制作《天津×××临时管理规约》（以下简称管理规约）并进行了备案登记，其中约定，业主不得擅自改变住宅物业单元的房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。2010年11月，被告与案外人签订《天津×××前期物业服务合同》（以下简称物业合同）并进行了备案登记，该合同约定，由被告为×××小区提供物业服务，期限自2011年1月1日起至本住宅物业管理区域业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止，并约定被告对本住宅物业管理区域内的全体住宅物业单元业主和（或）住宅物业单元非业主合法使用人违反法律法规、管理规约的行为，按本合同、管理规约规定采取包括劝阻、制止等措施在内的一切必要措施进行处理及提请有关部门处理。在审理过程中，本案承办人到天津市和平区房地产管理局物业办公室调取了物业合同和管理规约的备案件，原被告双方对该两份证据均无异议。

2013年1月11日，原告与案外人签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买坐落于天津市和平区××××××。原告于同日盖章签署《关于天津×××前期物业服务和〈天津×××临时管理规约〉的承诺书》，其中注明：在原告签署《天津×××认购书》、买卖合同之前，开发商已将物业合同和管理规约出示给原告。原告承认被告根据物业合同取得对包括本案所涉房屋在内的天津都会轩实施物业服务的资格，并对物业合同和管理规约的内容表示认可，同意被告按照物业合同和管理规约的规定，实施天津×××的前期物业服务。

被告于2014年5月20日在×××小区张贴公告要求：“将房屋用于或出租于商用办公及（或）日租、群租、隔断房等”的业主“应立即停止违法违规行为，及时恢复房屋的居住用途。自2014年8月1日起管理处将禁止商用、日租、群租等违规用途客户进入都会轩。请有上述违法／违规行为业主，及早安排提前终止租约事宜，避免发生更多纠纷。对于拒不改正的业主，×××管理处将保留追究其法律责任的权利，及采取进一步措施的权利。”2014年8月1日，原告已搬离原告所有的×××房屋。本院到该房屋内进行现场勘查，查明该房屋内一层地面留有电线以及排线管并存放一台电话交换机，一层房屋内已无其它可移动物品。该房为跃层式，一层除大厅及卫生间外还有两个房间，二层除大厅和卫生间外还有四间房屋，其中一间房屋内还有一套组合沙发及部分家具。该房屋现已空置，无人使用或居住。

庭审中原告提出，2014年6月被告工作人员阻止原告公司人员搬运电脑进入小区，并且在2014年8月1日，被告公司工作人员阻拦原告公司人员进入小区。被告对原告所说的情况予以否认，并表示其并未妨碍，今后也不会妨碍原告合法使用房屋。就此，本案承办人到×××小区所属天津市和平区×××街道办事处（以下简称办事处）和天津市公安局和平分局×××街派出所（以下简称派出所）进行调查。经调查核实，2014年6月，经原告报警，派出所派民警到达×××小区现场，当场确有被告工作人员阻拦原告所购买的电脑搬运进小区的情况，但最后经协商双方已经解决。而2014年8月1日上午，因办事处工作人员在小区楼内，对小区门前所发生情况并不清楚。派出所于当日安排多名民警在×××小区门前维持秩序，因当日被告公司工作人员阻拦众多人员进入×××小区，其中是否有原告公司工作人员也无法确定。

上述事实，有原被告当庭的陈述及提交的证据在案佐证，经当庭质证，本院对原告提交的证据的真实性予以认可，对被告提交的1、2、5、7、14的真实性予以认可，对本院调取的物业合同和管理规约的真实性予以认可。

本院认为，原告与案外人签订的《天津市商品房买卖合同》，以及被告与案外人签订的物业合同，均为合同双方的真实意思表示，合法有效。该物业合同和管理规约，对原被告双方均具有约束力。原告作为都会轩小区业主，以书面承诺遵守经案外人向其出示的物业合同和管理规约，应按照物业合同和管理规约予以履行。被告作为×××小区的物业服务企业，亦应依照物业合同和管理规约，提供物业服务，且不得损害业主的权利。

对于原告在庭审中放弃要求被告发放门卡的诉讼请求，本院予以照准。

原告作为本案所涉房屋业主，有权对其房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，且原告是公司法人，其工作人员经原告允许进入该房屋，是原告对其财产权利的正当行使，他人不得干涉。对于原告要求被告如约提供物业服务，不得妨碍原告对房屋的使用的诉讼请求，原告并未举证证实存在被告阻拦其工作人员进出小区的情况发生，且原告并没有举证证实存在被告未按约提供物业服务，以及阻碍原告使用房屋的情形，结合本院调查核实的情况，也不能证实原告的主张。因此，对于原告的该项项诉讼请求，本院不予支持。就原告主张被告给付搬家费的诉讼请求，因搬家行为系原告自主决定事项，原告不能提供证据证实其搬家行为与被告胁迫或过错存在因果关系。对于被告在楼内张贴通告的内容以及张贴通告的行为，并不能够达到阻碍原告对房屋的使用以及导致原告搬离房屋的后果。据此，本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回原告全部诉讼请求。

案件受理费130元，减半收取65元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

代理审判员　贾鑫

二〇一四年九月二十六日

书　记　员　宗宁

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