福建省福州市中级人民法院

民事判决书

（2013）榕民终字第3327号

上诉人（原审原告）黄某伟，男，汉族，19**年**月**日出生。

委托代理人陈建明，福建共与和律师事务所律师。

上诉人（原审被告）福建某某首饰有限公司。

法定代表人陈某珠，董事长。

委托代理人陈锴、陈宓，福建闽天律师事务所律师。

上诉人黄某伟、福建某某首饰有限公司（以下简称“某首饰公司”）因财产损害赔偿纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第5793号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院查明，原告原为被告公司的员工，从1994年12月承租了诉争房屋。2002年1月11日被告将诉争房屋以170000元的价格出卖给连某良，2007年1月23日连某良以260000元的价格将诉争房屋出卖给黄健，2007年8月17日黄健以实收370000元将诉争房屋出卖给刘某锋、徐某鹏，上述交易过程中各买受人均取得了诉争房屋的所有权证。2002年3月19日连某良以其依法取得房屋所有权为由起诉黄某伟，要求黄某伟腾空房屋归还给连某良。2002年6月24日福州市鼓楼区法院判决黄某伟腾空房屋归还给连某良，黄某伟不服一审判决，上诉至福州市中级法院，二审维持原判。在此两次案件审理中，黄某伟在庭审中均陈述，其多次要求向某首饰公司买受诉争房，但因其没钱，希望某首饰公司给予其时间筹钱。其后，黄某伟不服福州市中级人民法院的终审判决，向福州市中级人民法院及福建省高级人民法院提出申诉，福建省高级人民法院于2008年1月18日裁定撤销福州市鼓楼区人法院（2002）鼓民初字第783号、福州市中级人民法院（2002）榕民终字第1030号民事判决书，以及福州市中级人民法院（2005）榕民监字第171号驳回申诉通知书，将连某良诉黄某伟收房纠纷一案发回福州市鼓楼区人民法院重审。福州市鼓楼区人民法院于2010年3月30日作出（2008）鼓民再初字第4-2号民事裁定，准许原告连某良撤回起诉。

2009年3月份黄某伟以福建某某首饰有限公司、连某良为被告，刘某锋、徐某鹏、黄健为第三人，以被告福建某某首饰有限公司侵犯原告优先购买权为由向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求确认福建某某首饰有限公司与连某良签订的商品房购销合同无效，福州市鼓楼区人法院于2009年6年6日作出（2009）鼓民初字第1952号民事判决书，判决福建某某首饰有限公司与连某良之间、连某良与黄健、黄健与刘某锋、徐某鹏之间就坐落于福州市鼓楼区水部街道古乐路12号闽都新村301单元及其附属间的买卖合同无效。福建某某首饰有限公司及连某良等人不服向福州市中级人民法院提出上诉，福州市中级人民法院经审理认为：该案在二审中已明确适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该解释第二十一条对承租人优先购买权被侵害时的法律救济方式作出了明确规定，因此当承租人的优先购买权受到侵害时，承租人可以主张出租人承担赔偿责任，但不可以主张房屋买卖合同无效。故福州市中级人民法院于2009年12月14日作出（2009）榕民终字第2223号民事判决书，判决撤销福州市鼓楼区人民法院（2009）鼓民初字第1952号民事判决书；驳回黄某伟的原审诉讼请求。故原告本次诉至法院要求被告赔偿损失。

另查，诉争的位于福州市鼓楼区水部街道古乐路12号闽都新村2-1座301单元房产建筑面积113.10平方米（其中共有面积6.8平方米），2-1座301#附属间建筑面积14.30平方米。原审案件中，根据原告的申请，原审法院委托福建省华益资产评估土地房地产估价有限公司（公司名称已变更为中联（福建）资产评估土地房地产估价有限责任公司）对福州市鼓楼区水部街道古乐路12号闽都新村2-1座301单元及301#附属间以原告起诉日（2011年4月10日）作为估价时点进行评估，中联（福建）资产评估土地房地产估价有限责任公司于2011年9月23日出具中联房产评（2011）3521号《房地产估价报告》，该诉争房屋的市场估价值为970900元。

原审法院认为，本案的争议焦点在于被告是否侵犯原告的优先购买权。承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。承租人优先购买权可以依承租人单方意思表示，与义务人形成义务人出卖予第三人同样条件为内容的契约，而无需义务人的承诺，只是这种权利只有在义务人出卖标的物于第三人的时候，才能够行使。优先购买权一旦行使，同等条件下承租人可以强制执行对不动产的买卖。因此，就其本质而言，承租人的优先购买权是具有债权性质的形成权。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。可见，在租赁关系存续期间，出租人若要出卖租赁房屋，应当向承租人履行合理期限内的法定通知义务，但我国相关法律法规并未对“通知”的形式作出明确规定。本案中，被告主张其在公司作出董事会决议后，不但召开职工大会，还到各住户家里告知和解释购房的手续和相关情况，包括向原告告知，但是无法提供书面告知的证明材料，则其应当承担相应的不利后果。然而，原告在连某良与其收房纠纷的一、二审庭审中均陈述，其多次要求向某首饰公司买受诉争房，但因其没钱，希望某首饰公司给予其时间筹钱。且原告在本案原审庭审中同样也陈述被告曾问其是否有钱付房款，其表示没钱，但可以给其时间筹钱。从原告庭审陈述来看，在被告作出出售诉争房屋决定之后至实际出售诉争房屋之前，原告确已知晓被告欲出售诉争房，且其陈述被告曾口头询问过其是否购买诉争房屋。基于房屋承租人优先购买权设立的本义，是为了体现对社会特定群体的人道关怀，追求的主要是生存和安全价值，而非对出卖人所有权的限制，原审法院认为，在承租人对租赁房屋出售事宜确已知晓的情况下，对出租人的通知形式无需过分苛责。原告虽然曾有购买诉争房的意思表示，认为只是需要时间筹集资金，但在1998年被告出售闽都新村第一套房屋起至诉争房屋出售给连某良止，已长达3年多，已经超过了合理期限，原告仍未以实际行动作出购买诉争房的意思表示，故被告将该诉争房出售给连某良，并未侵犯原告的优先购买权。

另外，原告作为享有优先购买权的承租人，在知晓出租人出卖租赁物时，就应当在有效的期限内向出卖人发出内容明确的意思表示，表明自己行使优先购买权，在与第三人同等条件下优先购买该财产。对出卖人作出行使优先购买权的表达应当包括两方面，即购买的意思表示和购买的履行能力。在1998年被告作出包括诉争房屋在内的35套房屋全部出售给公司职工的决议后，原告多次向被告口头表示愿意购买诉争房，但同时也表达了其当时不具备购买能力，直至诉争房实际出售给连某良时，原告也未作出有效行使优先购买权的意思表示。诉争房出售之后，原告在连某良与其收房纠纷案件审理过程中，虽多次表示愿意购买诉争房，但并未提供其向被告有效行使优先购买权的证据，直至2008年6月23日，原告才向被告提起优先购买权纠纷之诉。从某种程度上来说，原告对自身享有的优先购买权的消极行使，使得优先购买权客观上受到了侵害，且扩大了损失范围，其应当承担一定的不利后果。

综上所述，被告虽未侵犯原告承租人的优先购买权，但其在处分诉争房屋时，并未妥善安置原告，存在一定的过错，而原告在优先购买权的有效行使中存在疏忽导致损失不必要扩大，鉴于被告公司在职工福利的保障、社会的安定以及和谐社会的构建方面应当承担更多的社会责任，从公平合理的角度出发，原审法院认为，对于目前诉争房屋的市场估价值970900元与被告出卖诉争房给连某良的价格170000元的差价800900元，结合原、被告各自过错程度，被告应酌情赔偿原告损失800900元×40%=320360元。另，自2002年3月19日连某良诉黄某伟收房纠纷的一审、二审及申诉再审过程中，原告一直在主张其优先购买权，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩原审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决：被告福建某某首饰有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄某伟320360元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3700元，由原告承担700元，由被告承担3000元。

一审宣判后，上诉人黄某伟、福建某某首饰有限公司均不服，向本院提起上诉。

上诉人黄某伟上诉称：1、原审法院以“原告对自身享有的优先购买权的消极行使，使得优先购买权客观上受到了侵害，且扩大了损失的范围，其应承担一定的不利后果”为由作出原审判决，上诉人认为原审判决没有事实与法律依据。根据《合同法》第二百三十条的规定，出售前合理期限内告知承租人其法定的义务，但是上诉人某首饰公司根本没有履行相应的通知义务。上诉人黄某伟曾多次向某首饰公司表示要购买诉争房屋，但某首饰公司明确拒绝将房屋出售给上诉人黄某伟，侵犯了其优先购买权。2、即使上诉人黄某伟在行使优先购买权时存在过失，也不应承担60%的责任，某首饰公司至少应承担主要的过错责任，原审法院认定上诉人黄某伟承担主要责任，没有事实和法律依据。综上，上诉人黄某伟请求撤销一审判决。

上诉人福建某某首饰有限公司上诉并答辩称：1、上诉人某首饰公司并未侵犯黄某伟的优先购买权，且对黄某伟不负有妥善安置的义务，原审法院超出诉讼请求作出上诉人向被上诉人赔偿320360元的判决，毫无事实和法律根据。2、原审法院在缺乏事实依据的情形下仍然同意被上诉人提出的对讼争房屋以不当的时间点计算评估价的价格鉴定，有失公平。3、黄某伟主张优先购买权已罹于诉讼时效。综上，原审判决没有法律依据，请求撤销一审判决，改判驳回黄某伟的全部诉讼请求。

上诉人黄某伟答辩同其上诉。

经查，本案当事人在原审诉讼过程中提交的证据均已随一审案卷移送本院，本院认定的本案事实与原审法院一致。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条文中规定的同等条件显然应包括房屋价款及价款的支付时间等主要内容，结合本案事实而言，黄某伟至少应愿意在与其他人有意向购买本案讼争房屋相同的付款期限内支付相同价款的情形下，方能成立对本案讼争房屋的优先购买权。根据黄某伟在本案原审诉讼过程中所做的陈述，其于1998年3月间向福建某某首饰有限公司申请购房，福建某某首饰有限公司在1998年4月间即询问黄某伟是否有钱支付房款，黄某伟答复没钱付款，其后，福建某某首饰有限公司于2002年1月11日将诉争房屋以170000元的价格出卖给连某良，可见，福建某某首饰有限公司已在出卖本案讼争房屋之前的合理期限内通知本案讼争房屋承租人黄某伟，黄某伟直至2002年1月11日在诉争房屋被以170000元的价格出卖给连某良之时，均未表示愿意以同样价款及同等支付时间购买本案讼争房屋，原审法院据此确认福建某某首饰有限公司并未侵犯黄某伟的优先购买权的认定正确，本院依法予以确认。福建某某首饰有限公司作为本案讼争房屋的原所有权人，在出售房屋的过程中，并未妥善安置未购买房屋原为本单位员工的承租人，原审法院据此并依黄某伟的申请，酌情确定福建某某首饰有限公司应向黄某伟赔偿相应损失的认定正确，比例适当，本院依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉人黄某伟、福建某某首饰有限公司的上诉，维持原判。

本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费人民币3700元，由福建某某首饰有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　徐敏洲

代理审判员　林哲森

代理审判员　符海燕

二〇一四年二月十七日

书　记　员　陈秀瑜

财产损害赔偿