新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院

民事判决书

（2015）新民三初字第95号

原告（反诉被告）：朱某某。

委托代理人：李琼，新疆翔瑞律师事务所律师。

被告（反诉原告）：张某某。

第三人：乌鲁木齐市某某房产经纪有限公司，住所地：乌鲁木齐市喀什东路*号博雅馨园小区*栋*单元*号。

法定代表人：刘某某，该公司经理。

委托代理人：刘某某。

委托代理人：史某某。

原告（反诉被告）朱某某与被告（反诉原告）张某某及第三人乌鲁木齐市某某房产经纪有限公司（下称联家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月17日、23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱某某的委托代理人李琼与被告（反诉原告）张某某及第三人联家公司的委托代理人刘某某、史某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）朱某某诉称：我经第三人联家公司中介，购买被告张某某位于乌鲁木齐市喀什东路博雅馨园小区35栋3单元301号房屋。2014年4月7日，我与被告张某某及第三人联家公司签订《房屋买卖合同》。合同约定，被告张某某将其位于乌鲁木齐市喀什东路博雅馨园小区35栋3单元301号房屋出售给我，保证该房屋无产权纠纷，未拖欠税费，未被查封抵押等。合同签订当日我依约向被告张某某支付定金20000元。合同签订后第三日向被告支付购房款50000元并开始办理按揭贷款手续。2014年4月15日，银行通知我该房屋不是独立产权，系被告张某某与闵翠芳共有，且法院将该房屋查封冻结，无法办理按揭贷款。遂不能向被告支付首付款并通知被告张某某。但被告张某某态度恶劣，发生争执。此后，双方协商解除了合同，但被告拒不退还我已付购房款及定金，故诉至法院请求被告张某某双倍返还定金40000元，返还首付购房款50000元，赔偿损失3412元，由被告承担本案诉讼费。

被告（反诉原告）张某某答辩并反诉称：我与原告朱某某签订房屋买卖合同时，已告知其房屋系我与前妻共有，但离婚时该房屋归我所有，原告朱某某在查验了房产证后，与我签订的房屋买卖合同，因此房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，我积极履行合同，为此还清了房屋按揭贷款，解除了房屋抵押权。2014年4月15日，得知法院查封该房屋后，我及时与法院联系，于2014年4月22日解除查封，不影响办理产权过户。房屋查封解除后，我通知了原告并约定在2014年4月30日到工商银行办理交付首付款。原告没有按约支付首付款，违约在先。此后，我多次联系原告继续履行合同，原告提出了不合理要求。原告曾在法院提起诉讼要求解除房屋买卖合同，但又主动撤诉，约定继续履行合同。综上，我认为双方合同应继续履行，请求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告自行负担。同时提出反诉，要求被反诉人继续履行合同，如被反诉人不履行合同则要求其支付违约金123150元，被反诉人支付公证费300元，房屋降低的差价（具体金额申请法院委托评估鉴定），反诉费用由反诉被告承担。

针对被告（反诉原告）张某某的反诉，原告（反诉被告）朱某某答辩称：2014年4月30日，我与被告张某某及第三人联家公司三方在工商银行办理按揭手续时，被告明确表示不履行合同。此后，双方协议解除合同，被告表示同意返还首付款和定金，所以双方合同已经合意解除。我与被告签订的房屋买卖合同虽然有效，但合法有效的合同是可以经当事人的合意解除的。双方合同已经解除，不存在继续履行的条件。被告的反诉理由不能成立，其损失应由其自行承担。

第三人联家公司述称：2014年4月17日，原告朱某某与被告张某某经我公司介绍签订了房屋买卖合同。我们一同去工商银行办理贷款手续时，被银行告知该房屋系被告张某某与其前妻共同共有，但其前妻又未到庭，故原告朱某某未向被告张某某支付首付款。我公司通知被告张某某协助办理按揭贷款手续时，被告张某某明确表示“房屋不卖了”。因此，我公司对原告朱某某的诉讼请求没有异议。

经审理查明：被告张某某与闵翠芳（案外人）于2009年1月22日登记结婚。2009年10月2日，双方共同出资首付并向中国银行新疆分行（下称中国银行）按揭贷款购买了位于乌鲁木齐市喀什东路博雅馨园小区35栋3单元301号房屋，房产证载明为双方共同共有。2013年，本院作出（2013）新少民初字第364号民事判决，判决被告张某某与闵翠芳离婚；位于乌鲁木齐市喀什东路博雅馨园小区35栋3单元301号房屋归被告张某某所有，剩余按揭贷款由被告张某某偿还，被告张某某支付被告闵翠芳房屋折价款165000元。

2014年4月7日，经第三人联家公司介绍，被告张某某与原告朱某某签订了房屋买卖合同。合同约定，原告朱某某购买被告张某某位于乌鲁木齐市喀什东路博雅馨园小区35栋3单元301号房屋；购房款821000元，原告朱某某在2014年4月7日支付定金20000元，在2014年4月15日前支付首付款230000元（其中在2014年4月8日付50000元），剩余购房款原告利用公积金贷款支付；被告张某某在收到全款后五日内交付房屋，一个月内交付地下室。合同签订后，原告朱某某于合同签订当日向被告张某某支付定金20000元，随后，又支付购房款50000元。

2014年4月9日，被告张某某向中国银行偿还了全部按揭贷款。2014年4月15日，中国银行出具解除抵押通知书，解除对上述房屋的抵押。由于被告张某某未及时向闵翠芳支付房屋折价款165000元，闵翠芳向本院申请强制执行。本院依法查封了位于乌鲁木齐市喀什东路博雅馨园小区35栋3单元301号房屋。被告张某某于2014年4月16日支付了该款。本院于2014年4月22日依法解除了对该房屋的查封冻结。2014年4月29日，被告张某某取得了上述房屋的独立产权。

2014年4月30日，原告朱某某与被告张某某及第三人联家公司协议共同前往工商银行办理按揭贷款手续。双方在办理过程中发生纠纷。原告朱某某未向被告张某某支付首付款，被告张某某也未协助原告办理按揭手续。

2014年5月12日，原告朱某某的丈夫王亮曾与被告张某某通话，电话中张某某曾表示“房屋不卖了”，要求原告朱某某提供银行账号并同意退款。2014年5月13日，王亮将朱某某的银行账户发给被告张某某，但被告张某某要求原告朱某某给其打电话确认，双方协议未果。

2014年5月22日，原告朱某某将被告张某某及第三人联家公司诉至本院，要求解除上述房屋买卖合同并返还购房款等。由于原告朱某某未能按时到庭参加诉讼，本院于2014年8月5日依法作出（2014）新民三初第652号民事裁定，裁定“本案按原告朱某某撤回起诉处理”。

2014年8月25日，被告张某某通过陕西省延安市宝塔区公证处（下称公证处）向新疆昌年律师事务所律师李万忠出具授权委托书，委托李万忠代表被告张某某办理履行与原告朱某某签订的房屋买卖合同。被告张某某支付公证费300元并邮寄委托书给李万忠。

2014年9月，被告张某某电话通知第三人联家公司负责人刘某某，告知其已邮寄委托律师办理房屋买卖事宜。10月被告张某某与第三人联家公司刘某某及王亮通过电话联系协商继续履行合同事宜。双方协议未果，原告故再次提起本案诉讼。

以上事实有原告朱某某与被告张某某签署的《房屋买卖合同》、公证处的公证书、被告张某某出具的收条、本院民事裁定书和协助执行通知书、电话录音、短信、房产证、解押通知书及本案庭审记录等证据存卷为证。

本院认为，当事人对自己提出的主张负有举证责任。本案原告朱某某与被告张某某房屋买卖合同已经成立。原告朱某某认为双方房屋买卖合同已经协议解除，对此原告朱某某应当承担举证责任。庭审中，原告以被告张某某在短信和电话中表示“房屋不卖了”并同意退款证明双方协议解除了房屋买卖合同。但2014年5月22日原告朱某某向本院提起解除合同之诉，本院作出（2014）新民三初字第652号民事裁定，按原告朱某某撤回起诉处理，表明原告朱某某也认为双方合同尚未解除。此后，双方于2014年的9月、10月仍然在通过电话并经第三人联家公司协商履行合同事宜。故原告朱某某主张双方房屋买卖合同已经解除的主张举证不足本院不予采纳。原告朱某某其据此要求被告双倍返还定金和购房款的请求本院不予支持。同时，原告朱某某亦无充分证据证明被告张某某在履行合同过程中有违约行为，从被告张某某已办理解押手续和解除查封冻结手续等事实证明被告张某某在积极履行合同，抵押、冻结未影响双方房屋买卖合同的履行，故原告朱某某要求被告承担违约责任赔偿损失的请求本院不予支持。

合同一经成立，合同当事人均应当认真履行。本案原告朱某某与被告张某某房屋买卖合同依法成立。在原告朱某某无充分证据证明合同已经解除的情况下，被告张某某要求继续履行合同的请求应予支持。原告朱某某向本院提起诉讼行使的是法律赋予的诉讼权力，被告张某某不能以此认为原告朱某某不履行合同违约而要求支付违约金并赔偿损失。同时，被告张某某也不能以“如原告朱某某不履行合同”而要求原告朱某某承担违约责任。据此，被告张某某申请对房屋差价进行评估的请求本院亦不予采纳。

第三人联家公司在本案中不是房屋买卖合同的相对一方，其在本案中不承担责任。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

一、驳回原告（反诉被告）朱某某的诉讼请求；

二、原告（反诉被告）朱某某与被告（反诉原告）张某某继续履行房屋买卖合同；

三、驳回被告（反诉原告）张某某的其他反诉请求；

四、第三人乌鲁木齐市某某房产经纪有限公司在本案中不承担责任。

本案本诉案件受理费2135、30元（原告朱某某已预交）由原告朱某某负担。本案反诉费1384、50元（被告张某某已预交）由被告张某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

审　判　长　　谢然军

人民陪审员　　张成胜

人民陪审员　　武凤义

二〇一五年六月二十五日

书　记　员　　李　健

合同纠纷