新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民事判决书

（2014）乌中民四终字第1062号

上诉人（原审原告）：某有限公司，住所地：某市某路某号。

法定代表人：韩某，该公司董事长。

委托代理人：朱某。

委托代理人：姜某。

被上诉人（原审被告）：邓某。

委托代理人：刘惠军，新疆仕诚律师事务所律师。

原审被告：李某。

委托代理人：刘某。

上诉人某有限公司（以下简称某公司）与被上诉人邓某、原审被告李某房屋租赁合同纠纷一案，因不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月23日公开开庭审理了本案。上诉人某公司的委托代理人朱某、被上诉人邓某的委托代理人刘惠军，原审被告李某的委托代理人刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2011年4月15日，某公司与邓某、李某签订一份房屋租赁合同，约定：某公司将位于乌鲁木齐市某路某号某公寓三楼的房屋，使用面积354、31平方米，租赁给邓某、李某使用。租金每季度12500元，每季度前一个月25号前支付完成。租赁期内水、电、暖气、物业费等由邓某、李某承担。合同签订后，双方开始履行合同。2012年12月，李某搬离，不再参与经营。2014年2月21日，本案争议房屋遭楼上漏水浸泡（楼上房屋为他人使用），此后，邓某将房屋搬空，不再经营。

邓某支付租金至2014年1月1日。争议房屋每月物业费800元，每年度采暖费7794、82元，2013年9月25日，邓某给某公司出具一份证明，内容为：2011年至2012年暖气费，由邓某负责在2013年10月30日前提供暖气费收费证明，如果未提供，由本人负责2011至2012年度暖气费交给鲁洪霞，由鲁洪霞交给热力公司。2013年至2014年度采暖费未交。

原审法院认为，双方签订房屋租赁合同，应严格依照合同约定履行各自的权利义务。邓某租赁某公司房屋，理应按约支付租金及暖气费和物业费，但双方合同实际履行至2014年2月21日，某公司要求的相关费用也应计算至合同履行终止日，故对其要求的租金、暖气费及物业费的合理部分，予以支持。合同实际履行至2014年2月21日已解除，某公司要求解除合同，已无必要，故本院仅对该合同已实际解除的事实予以确认。邓某辩称漏水浸泡损失，与本案不属同一法律关系，可另行主张权利，其据此要求折抵房租的辩称意见，不予采纳。邓某称2011年至2012年度采暖费已交清，但未能举证，对其辩解理由不予采信。李某于2012年12月已退出租赁，某公司亦未要求其承担责任，故在本案中不承担责任。遂判决：一、原告某有限公司与被告邓某、李某签订的房屋租赁合同于2014年2月21日解除；二、被告邓某支付原告某有限公司租金7222、22元（12500元／90天×52天，自2014年1月1日至2月21日）；三、被告邓某支付原告某有限公司暖气费13251、19元（7794、82元＋7794、82元／180天×126天，自2011年10月15日至2012年4月15日，2013年10月15日至2014年2月21日）；四、被告邓某支付原告某有限公司物业费1386、67元（800元／30天×52天，自2014年1月1日至2月21日）；五、被告李某在本案中不承担责任。

某公司不服一审判决，上诉称，（1）双方于2011年4月签订租赁合同，租期至2014年4月15日。2014年1月起，邓某不能按时交纳房租、物业管理费及暖气费，其所租房屋也未能依约交还我公司。邓某拖欠我公司2014年房租费20833、34元，2014年1月1日起的物业管理费4400元，2011年至2014年两年的采暖费15589、64元，共计40822、98元。（2）一审判决认定房屋租赁合同于2014年2月21日解除，而双方实际解除时间是2014年6月30日。综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律有误，请求二审予以改判。

被上诉人邓某答辩称，双方签订的租赁合同届满是2014年4月15日止，但某公司主张至2014年6月30日，对于2014年4月15日之后的不应支持。一审判决已经支持到2014年2月21日，对于从2014年1月1日至2014年2月21日重复的部分不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

经审理查明，2011年4月15日，某公司与邓某、李某签订一份房屋租赁合同，约定：某公司将位于乌鲁木齐市奇台路78号雅安公寓三楼的房屋（面积354、31平方米）租赁给邓某、李某使用。租赁期自2011年4月15日至2014年4月15日止；租金每季度12500元，付款方式按转帐方式支付，每季度前一个月25号前支付完成；租赁期内水、电、暖气、物业费等由李某、邓某支付等事宜。

合同签订后，双方开始履行合同。2012年12月，李某搬离，不再参与经营。2012年3月14日和2014年4月，乌鲁木齐市热力公司向雅安公寓三楼发出催缴二个采暖期（2011年至2012年，2013年至2014年）的暖气费通知单，每个采暖期的暖气费是7794、82元。

2013年9月25日，邓某出具一份证明，内容为：2011年至2012年暖气费由邓某负责在2013年10月30日前提供暖气费收费证明，如果未提供，由本人负责交纳2011年至2012年度暖气费，暖气费交给鲁洪霞，由鲁洪霞交给热力公司。

2013年12月31日之前的租金邓某已交清。2014年2月21日，本案争议房屋遭楼上漏水浸泡（楼上房屋为他人使用）。一审庭审中，某公司认可，涉案房屋被水浸泡后是空的，邓某将电脑、柜子等搬出，但未将涉案房屋钥匙交还某公司。

2014年4月17日，某公司以特快专递方式向邓某邮寄其于2014年4月16日书写的催告函，内容为：“双方签订的租赁合同已屋期，您既不向我单位交纳拖欠的房租费、物业费和暖气费，也未能交还所租房屋。现我单位向您发函告知，请您自收函之日起七日内，向我单位交还所租房屋。否则，所引起的一切经济后果和法律后果，自行承担。”2014年4月18日邓某所在公司的工作人员签收了该邮件。

2014年9月18日，某公司向乌鲁木齐兴岩物业公司交付2014年1月至2014年7月的物业费4960元（354、31㎡×2元／㎡×7个月，每个月的物业费是708、62元）。2014年10月10日，某公司向乌鲁木齐市热力公司交纳2013年至2014年暖气费7794、82元。

2014年6月30日，某公司的姜某与邓某所在公司的工作人员就涉案房屋进行交接，双方均签字。

以上事实有租赁合同、收据、证明、催缴通知单、邮政特快专递、房屋交接单、庭审笔录等证据在卷为证。

本院认为，（一）双方的租赁合同何时解除。某公司与李某、邓某签订租赁合同是双方真实的意思表示，之后在合同履行过程中李某退出租赁，故某公司与邓某之间存在租赁关系。邓某在租赁合同履行过程中，直至合同届满，仍未将涉案房屋交还某公司。直到2014年6月30日双方才履行的房屋交接手续。鉴于某公司认可涉案房屋被水浸泡后，邓某将涉案房屋内的物品搬出，但其未将涉案房屋交付某公司，直至双方租赁合同届满，某公司以特快专递方式向邓某发出催告函，邓某收到催告函后仍未将涉案房屋交付某公司，也未交纳所欠费用。直到某公司于2014年5月16日诉至法院，一审开庭后（2014年6月30日）双方才履行的房屋交接手续。因此，某公司与邓某租赁合同解除时间确定为租赁合同届满之日即2014年4月15日较公平、合理。某公司主张双方合同解除时间为2014年6月15日无依据，原审以涉案房屋被水浸泡后的时间确定为双方合同的解除日欠妥，本院予以纠正。

（二）某公司主张的租金、暖气费及物业费应计算至租赁合同届满日，故对其要求的租金、暖气费及物业费的合理部分，予以支持。所以，邓某仅欠2014年1月1日至2014年4月15日房屋租金14583、33元（12500元＋12500元÷90天×15天）；邓某所欠暖气费是二个采暖期即2011年10月至2013年4月和2013年10月至2014年4月，共计15589、64元（7794、82元×2个采暖期）；邓某欠2014年1月1日至2014年4月15日物业费2480、17元（708、62元／月×3个月＋708、62元／30天×15天）。某公司主张上述费用应计算至2014年6月15日无依据，本院予以驳回。李某于2012年12月已退出租赁，某公司上诉亦未要求其承担责任，故在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）之规定，判决如下：

一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第917号民事判决第五项，即被告李某在本案中不承担责任；

二、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第917号民事判决第一项，即原告某有限公司与被告邓某、李某签订的房屋租赁合同于2014年2月21日解除；

三、解除某有限公司与邓某、李某签订的房屋租赁合同；

四、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第917号民事判决第二项，即被告邓某支付原告某有限公司租金7222、22元为邓某支付某有限公司租金14583、33元（2014年1月1日至2014年4月15日，12500元＋12500元÷90天×15天）；

五、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第917号民事判决第三项，即被告邓某支付原告某有限公司暖气费13251、19元为邓某支付某有限公司暖气费15589、64元（2011年10月至2013年4月和2013年10月至2014年4月，7794、82元×2个采暖期）；

六、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第917号民事判决第四项，即被告邓某支付原告某有限公司物业费1386、67元为邓某支付某有限公司物业费2480、17元（708、62元／月×3个月＋708、62元／30天×15天）。

上述款项共计32653、14元，限邓某于本判决送达之日起十五日内一次性给付，若逾期给付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审请求标的40822、98元，给付标的21860、08元，占请求标的的56、35%%。本案一案件受理费820、57元（某公司已预交），减半收取410、29元，由某公司负担43、65%即179、09元，邓某负担56、35%即231、20元；剩余410、28元，由一审法院退还某公司；本案二审请求标的18962、90元，给付标的10793、06元，占请求标的56、91%。本案二审案件受理费274、07元，由邓某负担56、91%即155、97元，某公司负担43、09%即118、10元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘雪花

审　判　员　　马述冰

代理审判员　　白　冰

二〇一四年十二月六日

书　记　员　　马永惠

合同纠纷