湖南省衡阳市中级人民法院

民事判决书

（2015）衡中法民一终字第152号

上诉人（原审原告）柏某某，男。

上诉人（原审原告）杨某某，女。

二上诉人的共同委托代理人唐为，湖南居安律师事务所律师。

上诉人（原审被告）衡阳市某某开发有限公司，住所地衡阳市石鼓区某某村某某组。

法定代表人李某某，该公司董事长。

委托代理人吴萍菲，湖南天戈律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）凌某（曾用名丁某某），男。

委托代理人眭柯夫，湖南纲维律师事务所律师。

上诉人柏某某、杨某某、衡阳市某某开发有限公司（以下简称华源公司）因与被上诉人凌某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2014）石民二初字第100号民事判决，向本院提出上诉。本院2015年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人柏某某及其与杨某某的共同委托代理人唐为、上诉人华源公司的委托代理人吴萍菲、被上诉人凌某的委托代理人眭柯夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2010年5月13日，华源公司将其开发的华源装饰材料市场D1栋104号门面（以下简称104号门面）租赁给凌某，租赁期限从2010年6月1日至2012年11月30日。2010年10月25日，华源公司与柏某某、杨某某签订商品房买卖合同，将该门面出售给柏某某、杨某某。为保证凌某能继续使用门面，华源公司于2010年11月3日与柏某某、杨某某签订租赁合同，并约定华源公司租用该门面，建筑面积149.82㎡，租期从2010年12月1日至2012年11月30日，租金349860元由华源公司在签订合同时一次性支付给柏某某、杨某某。合同签订后，各方均按约履行了各自的义务。租赁合同到期后，由于凌某与柏某某、杨某某未能就租赁价格协商一致，凌某退出租赁门面，并于2013年7月15日支付柏某某、杨某某租金20676元（租金计算至2013年6月15日，减去门面未续租损失60000元，砌墙费20000元）。柏某某、杨某某以华源公司拖欠门面租金为由提起诉讼，请求：判决华源公司支付2012年12月至2013年12月门面租金154256.5元，违约金15426元，凌某承担连带支付责任；判决华源公司承担上述期间的物业管理费。

另查明，2014年1月10日，柏某某、杨某某将104号门面出租给案外人王坤，每平方米为46元／月。

原判认为，柏某某、杨某某与华源公司于2010年11月3日签订的租赁合同是双方当事人意思表示真实，内容合法有效，应受法律保护。合同签订后，华源公司按约将租期内的租金全部支付给了柏某某、杨某某，履行了合同的义务。合同期满后，华源公司未及时返还租赁门面，继续使用该门面且未足额支付租金，其行为属违约行为，应当承担相应的民事责任。柏某某、杨某某主张华源公司应支付门面租金符合法律规定，予以支持。根据凌某提供的《关于协调D-1栋103、104、105号门面相关事项的处理意见》、衡阳市华源物业管理有限公司出具的《华源建材市场D1栋103-105号门面租赁的情况说明》、凌某申请出庭的两位证人的证言以及柏某某、杨某某收到的最后租金20676元的事实，可证明华源公司已于2013年6月15日将租赁物交付给了柏某某、杨某某。柏某某、杨某某的门面面积为149.82㎡，参照其2014年出租给案外人王坤的价格为46元／㎡／月（即149.82㎡×46元／月×7.5个月为51687.90元），已付租金20676元，华源公司还应支付柏某某、杨某某门面租金31011.90元。请求称华源公司应承担违约金15426元和铺面物业管理费。租赁到期后，柏某某、杨某某与华源公司就门面租赁一直在协商，且华源公司支付了部分门面租金，双方对未付部分存在争议，因此华源公司并未违约，柏某某、杨某某主张物业管理费无具体金额，无证据证明，故对柏某某、杨某某的该项请求不予支持。因柏某某、杨某某与凌某之间不存在合同关系，故凌某在本案中不应承担民事责任，对凌某提出柏某某、杨某某应支付砌墙费20000元和未续租门面造成的损失60000元的主张，亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十四条第一款、第二百三十六条之规定，判决：一、被告衡阳市某某开发有限公司于判决生效后十日内给付原告柏某某、杨某某门面租金31011.90元。二、驳回原告柏某某、杨某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3694元，由原告柏某某、杨某某共同负担3019元，被告衡阳市某某开发有限公司负担675元。

宣判后，原审原告柏某某、杨某某、原审被告华源公司不服，均向本院提起上诉。柏某某、杨某某上诉称：原审认定2013年6月15日返还104号门面证据不足；第三人未提起反诉，其主张的砌墙费及未续租门面损失费不应作为本案审理范围；本案应按原租赁合同约定的97元／㎡／月的标准确定拖欠租金；华源公司未足额支付租金，应承担违约责任。请求撤销原判，支持柏某某、杨某某的诉讼请求。

华源公司上诉称，门面租赁到期后，华源公司与柏某某、杨某某的合同关系已终止，双方之间已不存在租赁关系，也不存在侵权关系，且104号门面一直由凌某占用并支付租金，应视为华源公司已将门面返还柏某某、杨某某。请求撤销原判，驳回柏某某、杨某某对华源公司的诉讼请求。

针对柏某某、杨某某的上述，华源公司答辩称，原审关于门面返还时间、砌墙费、未续租门面损失、租金标准的认定是正确的。请求驳回柏某某、杨某某的上诉。

针对华源公司的上诉，柏某某、杨某某答辩称：门面租赁到期后，华源公司没有将门面返还，柏某某、杨某某与华源公司之间仍存在租赁关系，且凌某和华源公司之间的租赁关系与柏某某、杨某某无关，相应责任应当由华源公司承担。

针对柏某某、杨某某、华源公司的上诉，凌某辩称：柏某某、杨某某和华源公司之间的租赁关系与凌某无关。请求驳回柏某某、杨某某、华源公司对凌某的上诉请求。

在本院指定的举证期限内，各方当事人均未提交新的证据。

经审理查明，2010年5月13日，华源公司与凌某签订租赁合同，华源公司将其开发的华源装饰材料市场D1栋101-105号（含104号门面，共五间）门面租赁给凌某经营陶瓷，面积共778.47平方米，租金分段计算：2010年6月1日至2010年11月30日租金20609元／月，2010年12月1日至2011年11月30日租金24371元／月，2011年12月1日至2012年11月30日租金29884元／月。同年10月25日，华源公司与柏某某、杨某某签订商品房买卖合同，华源公司将104号门面出售给柏某某。同年11月3日，华源公司与柏某某、杨某某签订租赁合同，柏某某、杨某某将其购买的104号门面租赁给华源公司，该合同约定：华源公司在签订合同时一次性支付租金349860元；华源公司可另行转租或继续履行其原作为出租方与承租方所签订的租赁合同；如一方违约，则应向另一方一次性支付总租金10%的违约金。租赁合同到期后，华源公司与柏某某、杨某某对续租及租金数额多次协商未果，之后，凌某也参与了协商，各方仍未达成一致。2013年6月15日，凌某搬离104号门面，并将钥匙交付柏某某、杨某某。2013年9月2日，华源公司与柏某某及103号门面业主夏琼芳达成《关于协调D1栋103、104、105号门面相关事项的处理意见》，约定由华源公司负责追缴凌某拖欠的门面租金，并负责在D1栋102号与103号门面间砌墙完全间隔，砌墙费20000元由103、104、105号业主承担，从华源公司追缴凌某拖欠门面租金中扣除。

原审查明其他事实清楚，本院予以确认。

本院认为：一、关于各方当事人之间的法律关系问题。柏某某、杨某某与华源公司签订的租赁合同是当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行。租赁合同到期后，华源公司既未主张终止租赁合同并将门面返还柏某某、杨某某，也没有要求凌某搬出门面，华源公司还多次与柏某某、杨某某就续租及租金问题进行协商，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，华源公司与柏某某、杨某某之间形成不定期租赁合同关系。虽然凌某根据其与华源公司签订的租赁合同实际占有104门面，但其与柏某某、杨某某之间既未签订租赁合同，也没有租赁房屋的意思表示，双方不具有合同关系，凌某支付柏某某、杨某某款项的性质应为代华源公司支付的租金。因此，华源公司提出租赁合同到期后，华源公司与柏某某、杨某某合同关系已终止，门面已返还的理由以及柏某某、杨某某提出凌某应承担连带责任的理由均于法无据，本院均不予采纳。

二、关于租金数额、违约责任及相关费用负担问题。因原租赁合同到期后，柏某某、杨某某与华源公司之间形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，故租金标准仍应按原合同履行。柏某某、杨某某提出应按原租赁合同约定的标准计算租金的理由于法有据，本院予以采纳。凌某在原审中申请出庭的两位证人的证言以及提供的银行汇款单可证明104号门面返还柏某某、杨某某的时间为2013年6月15日，柏某某、杨某某提出原审认定门面返还时间依据不足的理由不能成立，本院不予采纳。华源公司支付柏某某、杨某某的租金应从2012年12月1日至2013年6月15日，合计196天，租金为93935元（349860元÷730天×196天）。2013年9月2日，华源公司与柏某某达成《关于协调D1栋103、104、105号门面相关事项的处理意见》，约定华源公司负责在D1栋102号与103号门面间砌墙完全间隔，砌墙费20000元由103、104、105号业主承担，柏某某已签字确认。因凌某已代华源公司履行了砌墙义务，故柏某某、杨某某应按该处理意见承担砌墙费20000元的三分之一即6667元，该款可折抵华源公司应付的租金。柏某某、杨某某提出砌墙费不应作为本案审理范围的理由不能成立，本院不予采纳。因此，华源公司还应支付柏某某、杨某某门面租金66592元（93935元－20676元－6667元）。在不定期租赁期间，柏某某、杨某某与华源公司就门面续租等问题多次协商，由于原租金标准是华源公司在销售门面时为促销所确定，并不能真实反映市场规律，原租金标准（97元／㎡／月）不但远高于华源公司租赁给凌某的租金标准（38元／㎡／月），而且比现租金标准（46元／㎡／月）多一倍，双方因租金标准差距过大不能达成一致，华源公司并无拒绝支付租金主观故意，且凌某代华源公司支付了部分租金，故华源公司并未违约。柏某某、杨某某提出华源公司未足额支付租金，应承担违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。凌某主张的60000元未续租损失属其与华源公司之间的法律关系，不属于本案审理范围。柏某某、杨某某提出凌某主张的未续租门面损失费不属本案审理范围的理由于法有据，本院予以采纳。柏某某、杨某某主张的物业管理费因无证据证实，本院不予支持。

综上，原判认定部分事实不清，适用法律不当，处理欠妥，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2014）石民二初字100号民事判决；

二、上诉人衡阳市某某开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人柏某某、杨某某门面租金66592元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回上诉人柏某某、杨某某的其他诉讼请求。

本案一审案件受理费3694元，二审案件受理费3694元，合计7388元，由上诉柏某某、杨某某负担3694元，上诉人衡阳市某某开发有限公司负担3694元。

本判决为终审判决。

审判长　龙　巍

审判员　刘丽娅

审判员　周隽斓

二〇一五年四月二十九日

书记员　唐宇翔

租赁合同