广东省中山市第一人民法院

民事判决书

（2014）中一法民二初字第1940号

原告：中山市某某房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市。

法定代表人：张某某，该司执行董事。

委托代理人：朱志强、曾茜茜，均系广东凯行律师事务所律师。

被告：刘某某，男，某年某月某日出生，汉族，身份证住址广东省东莞市。

委托代理人：黎莉，广东国融律师事务所律师。

原告中山市某某房地产经纪有限公司（以下简称某某经纪公司）诉被告刘某某居间合同纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理后，依法由审判员李静敏适用简易程序，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告某某经纪公司委托代理人朱志强、曾茜茜，被告刘某某委托代理人黎莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某经纪公司诉称：2014年2月22日，被告刘某某通过原告某某经纪公司的居间服务，与中山市东区＊＊下街＊＊号物业卖方黄卓江签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，约定：鉴于原告某某经纪公司已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向原告某某经纪公司支付佣金98400元，若逾期支付佣金，则买方须每日向原告某某经纪公司支付0.5%的违约金，同时原告某某经纪公司可采取必要的途径向买方追讨，由此引起的一切费用（包括律师费、查档费、诉讼费等）由买方承担。经原告某某经纪公司多次催讨，被告刘某某至今未向原告某某经纪公司支付佣金。为此，原告某某经纪公司诉至法院，请求判令：1.被告刘某某向原告某某经纪公司支付佣金98400元；2.被告刘某某向原告某某经纪公司支付延期付款违约金（以98400元为基数，从2014年2月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止，暂计至2014年8月6日为508.40元）；3.被告刘某某向原告某某经纪公司支付律师费8000元、查档费100元；4.本案全部诉讼费用由被告刘某某承担。

原告某某经纪公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据有：1.《中山市二手房买卖及居间服务合同》、中山市土地房地产产权档案馆档案资料证明书、房地产无查封证明表、房地产无抵押证明表；2.告知函、EMS回执；3.证明费发票；4.委托代理合同、律师费发票。

被告刘某某辩称：一、原告某某经纪公司没有促成被告刘某某与涉案房屋的业主黄卓江签订《广东省房地产买卖合同》，无权收取佣金，被告刘某某只需要支付必要的费用，但这部分费用应当由双方来分摊。涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》签订的目的是为了促使房屋买卖双方达成一致意见，最终订立《广东省房地产买卖合同》。《中山市二手房买卖及居间服务合同》仅约定了房屋的价款等，但无法涵盖《广东省房地产买卖合同》的主要条款及房屋交易的主要内容，因此《中山市二手房买卖及居间服务合同》不能代替《广东省房地产买卖合同》。退一步讲，即使《中山市二手房买卖及居间服务合同》包含了房屋买卖合同的约定，这一部分内容充其量是签订《广东省房地产买卖合同》的预约行为，相当于商品房买卖合同的认购书，类似签订正式合同之前的协议。因此，本案所签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》是一个居间服务合同，或者说还包含了和约合同，不包括房地产买卖合同。二、《中山市二手房买卖及居间服务合同》第十一条（关于佣金的约定）为无效条款，是原告某某经纪公司在没有与买卖双方充分协商的情况下事先拟定，属于格式条款，在签订合同时原告某某经纪公司没有提醒买卖双方注意。而且，买卖合同一经签订必须成交，这不符合居间服务的立法精神。原告某某经纪公司只是带被告刘某某看过两次房，然后匆匆签订了合同，如果支持原告某某经纪公司的主张，是违反公平和诚实信用原则。三、查档费用不是基于居间合同而支出，是在原告某某经纪公司起诉的前两天产生，基于诉讼而支出的，不属于居间费用。四、不同意支付律师费，因为律师费是基于98400元的佣金计算出来的。

被告刘某某为支持其抗辩意见，在举证期限内向本院提交的证据有：资金托管协议。

经审理查明：2014年2月22日，案外人黄卓江作为卖方，刘某某作为买方，某某经纪公司作为居间方，三方共同签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市东区＊＊下街＊＊号，转让总价款为328万元；该房产交易定金为18万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金2万元，本合同签订8天后再向卖方支付定金16万元；买方须于2014年3月31日前将除定金之外的楼款310万元一次性支付至买卖双方约定的银行监管账户；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续；买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得据此拒绝交易；该房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全的处分权；该房产现有租约正在履行中，买卖双方一致同意卖方于交付该房产时协助买方与承租人签订新的租赁合同；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向居间方支付98400元作为佣金，该款全部由买方向居间方支付；买卖双方延期支付佣金的，须以全额佣金为基数按日千分之五向居间方支付延期付款违约金；居间方可采取必要的途径向其追讨，由此引起的一切费用应由支付佣金的一方承担，包括但不限于居间方委托律师的律师费、查档费、诉讼费等；此外还约定了其他事项。当天，三方还签订了《资金托管协议》，就买卖双方授权居间方对相关款项进行托管予以约定。

上述合同签订后，刘某某向黄卓江支付了2万元定金。此后，刘某某认为涉案房屋为出租房，还有很多手续需要办理，而且还没有了解清楚该房屋的情况，因此未按合同约定向黄卓江支付剩余购房款，涉案房屋最终没有交易成功，刘某某也没有向某某经纪公司支付佣金。

另查，2014年8月5日，某某经纪公司与广东凯行律师事务所签订委托代理合同，委托朱志强、曾茜茜律师为本案诉讼代理人，并支付了律师费8000元。该律师事务所向某某经纪公司开具了相应金额的律师费发票。

又查，2014年8月6日，某某经纪公司向中山市土地房产产权档案馆查询涉案房屋的相关信息，为此支出查档费100元。据中山市土地房产产权档案馆出具的证明显示，涉案房屋的产权人仍为黄卓江，该房屋无查封、抵押记录。

本院认为：黄卓江、刘某某、某某经纪公司三方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》为复合型合同，包含黄卓江与刘某某之间的房地产买卖合同关系，以及房地产买卖双方与某某经纪公司之间的居间合同关系。该合同系各方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应自觉履行合同义务。上述合同虽为格式合同，但佣金条款并没有免除某某经纪公司责任、加重买卖双方责任或排除买卖双方主要权利等情形，故对于刘某某主张佣金条款无效的抗辩意见，本院不予采纳。

关于刘某某认为某某经纪公司未促成买卖双方签订《广东省房地产买卖合同》无权收取佣金的抗辩意见，本院认为，《广东省房地产买卖合同》为广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的示范文本，签订该合同是房地产交易部门为规范买卖双方交易行为而要求履行的手续。某某经纪公司是否促成买卖双方合同成立，不应以双方是否签订《广东省房地产买卖合同》来判定，关键要看双方对房屋的交易是否达成合意。本案中，黄卓江与刘某某已就涉案房屋的现状、价格、付款方式、税费承担、房产交付等在《中山市二手房买卖及居间服务合同》中进行了详细的约定，该合同已具备了房地产买卖合同的实质要件。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”现某某经纪公司作为居间人促成了黄卓江与刘某某之间的房地产买卖合同的成立，即使涉案房屋最终未能成功交易，也不影响刘某某向某某经纪公司履行支付佣金的义务。现刘某某拖欠某某经纪公司佣金98400元的行为已构成违约，应承担违约责任，除应向某某经纪公司支付佣金98400元外，还应向某某经纪公司支付违约金。《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定违约金按日千分之五计算，现某某经纪公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率计收，是在法律允许的范围内对自己权利的处分，本院予以支持，违约金应从逾期付款日即2014年2月23日起算。关于律师费、查档费，因双方在合同中明确约定某某经纪公司因追讨佣金而支出的律师费、查档费由违约方负担，上述费用有相关发票予以证实，且律师费也没有超出《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定的范围，故本院对某某经纪公司主张的律师费8000元、查档费100元予以支持。刘某某的抗辩意见，理据不充分，本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：

一、被告刘某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市某某房地产经纪有限公司支付佣金98400元及违约金（以98400元为基数，从2014年2月23日起至债务清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；

二、被告刘某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市某某房地产经纪有限公司支付律师费8000元、查档费100元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2440元，减半收取1220元（原告中山市某某房地产经纪有限公司已预付），由被告刘某某负担（该款被告刘某某应在本判决生效之日起七日内迳付原告中山市某某房地产经纪有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判员　　李静敏

二〇一四年十月二十四日

书记员　　张炜立

合同纠纷