辽宁省大连市中级人民法院

民事判决书

（2015）大民二终字第00732号

上诉人（原审原告）：孙某某，无职业。

委托代理人：王齐，北京市天元律师事务所律师。

委托代理人：李然，北京市天元律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：大连某某置业有限公司，住所地大连市沙河口区某某路某某号。

法定代表人：戚某某，该公司董事长。

委托代理人：杨某某，该公司职员。

委托代理人：刘亚栋，辽宁李冬艳律师事务所律师。

原审原告孙某某与原审被告大连某某置业有限公司（以下简称“某某公司”）商品房销售合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年2月2日作出（2015）沙民初字第550号民事判决，孙某某不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人孙某某及其委托代理人王齐、李然，被上诉人某某公司的委托代理人杨某某、刘亚栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议焦点是孙某某是否有权解除其与某某公司签订的商品房买卖合同。关于孙某某提出某某公司在未履行规划、设计变更手续的情况下对案涉小区房屋的主体结构进行拆改、分割，影响买受人所购房屋质量和使用功能一节，本院认为，案涉商品房买卖合同第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。大连市建委在民心网回复意见显示，2014年9月，案涉小区在没有办理相关手续的情况下擅自将部分两梯三户的原有户型改为两梯五户。某某公司虽对其拆改事实不认可，但未提供有力反驳证据，且亦无法向法庭提供房屋拆改经规划部门批准或设计单位通过的任何证据。据此，可以认定嘉胜公司未经规划部门审批或设计部门同意对案涉小区房屋进行了拆改。但孙某某能否以此为由主张解除双方买卖合同，本院认为，孙某某是在查看现房后购买的房屋，所购房屋与其验房时看到的房屋一致，结构、户型、空间尺寸、朝向并未发生改变；至于某某公司对案涉小区内的其他房屋进行拆改，是否影响到孙某某所购房屋的质量或使用功能，仅凭孙某某提供的若干照片难以证明。况且，根据大连市建委在民心网回复意见可知，相关部门已责令某某公司将改建部分恢复原状，并告知质监站在该项目没有整改完毕之前不予办理竣工验收备案表。而案涉房屋已于2014年11月25日取得竣工验收备案表。在孙某某提供的照片等尚不足以推翻竣工验收备案表有关内容的情况下，不应认定某某公司拆改小区内其他房屋的行为已影响到孙某某所购房屋的质量和使用功能。故孙某某以某某公司拆改案涉小区其他房屋影响其所购房屋质量或使用功能为由主张解除合同，证据不足，本院不予支持。

关于孙某某以案涉房屋至今未办理房屋所有权证为由主张解除买卖合同一节，本院认为，案涉商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意期限届满后，出卖人仍不能办理产权登记的，在此以后出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失，非因出卖人的责任造成权属登记逾期的，免除出卖人的逾期责任。根据该约定可知，买受人在商品房交付后的360日期限届满后再经过一年，才有权因出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记要求解除合同和赔偿损失。案涉房屋于2013年8月23日交付，故即便房屋至今无法办理房屋所有权证，孙某某也应当自2015年8月18日起才有权要求解除双方合同和赔偿损失。现孙某某以房屋无法办理所有权登记为由主张解除合同并赔偿损失，与双方约定不符，亦无法律依据，本院不予支持。至于孙某某提及的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，应系在合同双方对房屋产权办理期限未作约定时适用，而案涉合同第十五条已对办证期限进行了明确约定，应以双方约定为准，故本案不应适用该规定。

关于孙某某提出的案涉房屋使用临时用电、供水供暖不能达到正常要求、无法正常供气、电梯存在重大安全隐患等问题，本院认为，对案涉房屋尚未供气双方并无异议；孙某某提供的证人证言、民心网有关投诉内容显示，案涉房屋存在停水、停电及电梯运行不稳等情形。这些问题导致住户生活的不便应属必然，但其是否足以导致买受人无法正常生活进而影响合同目的的实现，现有证据尚不足以证明。何况，根据案涉商品房买卖合同第十三条有关装饰、设备标准和第十四条关于基础设施、公共配套建筑运行的有关约定可知，即便案涉房屋存在未依约供电、供水、供暖及电梯运行不稳等情形，亦应由某某公司继续完善，而非解除合同。鉴于此，孙某某以供水、供电、供暖、供气及电梯存在的有关问题为由主张解除双方合同，依据不足，本院不予支持。

关于孙某某提出某某公司交付房屋时未竣工验收合格一节，本院认为，案涉商品房买卖合同约定，某某公司应当在2013年10月30日前将经出卖人验收合格的房屋交付给孙某某。根据有关法律规定可知，“经出卖人验收合格”应是经建设单位组织的设计、施工、监理四方验收，并形成工程竣工验收报告。本案审理中，某某公司已经提供案涉工程的设计、施工、监理于2012年5月3日分别出具的设计文件质量检查报告、工程质量评估报告、工程竣工报告以及建设单位同日形成的工程竣工验收报告，证明案涉工程于2012年5月3日经建设单位组织竣工验收合格。对此，孙某某提出工程验收还应由有关公共服务部门参与竣工验收，且上述报告无工程质量监督机构以及建设主管部门对验收备案的确认应不予认可的观点，本院认为，有关公共服务部门参与竣工验收和验收备案确认，与合同约定的经建设单位验收合格不符，且验收备案的确认只是建设行政主管部门履行行政职能的体现，工程竣工验收合格与否与备案行为并无直接联系；况且，案涉工程已经取得竣工验收备案表，故孙某某该项观点，缺乏事实依据，本院不予支持。至于孙某某提出某某公司提交的上述报告未附有建筑工程许可证、施工图设计文件审查意见以及供水单位、供热单位、供气单位的验收合格文件等资料一节，本院认为，孙某某提及的文件资料是工程办理竣工验收备案所需提交的有关资料，应由负责办理竣工验收备案的行政主管部门负责审查。故孙某某以某某公司提供的工程竣工验收报告未附办理竣工验收备案所需材料为由主张该工程竣工验收报告不符合法律规定，依据不足，本院不予支持。关于某某公司提交的上述报告由设计单位、施工单位、监理单位和建设单位同日出具，并不违反有关规定，孙某某以上述报告同日出具为由主张工程竣工验收报告不具有真实性和合法性，依据不足，本院不予支持。至于孙某某提出上述报告形成于某某公司对案涉房屋拆改之前，与本案诉争事实无关的观点，本院认为，上述报告均形成于某某公司向孙某某交付房屋之前，系用于证明房屋交付时已经竣工验收，而非用以证明某某公司在对案涉小区其他房屋拆改后房屋是否验收合格。至于孙某某提出某某公司提交上述报告已过法定举证期限、不应采信一节，本院认为，某某公司是应法庭调查的需要而提交的上述报告，不属于故意或者重大过失逾期提交的证据材料，且与本案事实有关，孙某某以上述报告不属于新证据为由主张不予采信该证据，依据不足，本院不予支持。综上分析，某某公司提供的工程竣工验收报告的效力应予确认。案涉房屋于2012年5月3日验收合格，于2013年8月23日交付，即房屋交付时已经建设单位验收合格，孙某某主张房屋交付时未经验收合格与事实不符，其以此为由解除合同，本院不予支持。

至于孙某某提出的某某公司违规超建、占用人防工程等配套公建进行商业经营一节，本院认为，双方合同并未将某某公司违规超建、占用人防工程等作为解除合同条件进行约定，即便存在这些事实，亦不足以对孙某某占有使用案涉房屋产生根本性的影响。故孙某某以此主张解除双方合同，没有法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费28，850元（上诉人预交），由上诉人孙某某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　侯学枝

审　判　员　　丁大勇

代理审判员　　刘冬艳

二〇一五年五月二十五日

书　记　员　　耿　艳

合同纠纷  律师