辽宁省大连市中级人民法院

民事判决书

（2015）大民二终字第00649号

上诉人（原审原告）：王某某。

委托代理人：李鸿杰、苏文贺，辽宁同城律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：大连某某房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区某某港某某路某某号。

法定代表人：王某某，该公司董事长。

委托代理人：马文龙、马兴骅，北京市盈科（大连）律师事务所律师。

原审原告王某某与原审被告大连某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院作出（2014）甘民初字第3545号民事判决，王某某、某某公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某某的委托代理人李鸿杰、苏文贺，上诉人某某公司的委托代理人马文龙、马兴骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。结合本案中双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为如下两点：第一，某某公司是否应向购房人支付逾期交房违约金；第二，某某公司应否向购房人支付逾期办证违约金及违约金应如何计算。

针对第一项争议焦点，某某公司是否应向购房人支付逾期交房违约金，本院认为，双方并未约定因购房者人数众多、不能安排同时入住，某某公司可逾期交付房屋，并免于承担违约责任，故一审判决某某公司依据合同约定承担逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。

针对第二项争议焦点，某某公司应否向购房人支付逾期办证违约金及违约金应如何计算，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。如依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，该法第六十二条第（四）项规定，对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。依据案涉商品房买卖合同第十五条的约定，某某公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由某某公司提供的资料报产权登记机关备案；如因某某公司的责任，自房屋交付起超出一年，购房人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属登记证书的，某某公司应负责配合继续办理，直至完成。由此约定可以看出，案涉商品房买卖合同中对于某某公司继续协助办理产权证的期限未作明确约定，双方对此亦没有达成补充协议，且根据合同的有关条款或交易习惯亦无法确定，现因某某公司原因导致案涉房屋的产权证逾期办理，故购房人可以随时要求某某公司履行协助办理产权证的义务。综合本案查明事实，购房人在房屋交付后未满一年的2013年8月23日、2013年8月29日即以向相关部门举报的方式向某某公司主张协助办证，又在房屋交付满一年后的2014年1月16日、2014年3月11日、2014年4月8日主张协助办证。购房人在房屋交付满一年的办证期限前已反复要求某某公司履行协助办证义务，也就是说，购房人已给予某某公司合理的准备时间，某某公司即应在合同约定的房屋交付满一年内履行协助办证义务，但某某公司未能如期履行，应承担逾期办证违约责任。逾期办证违约金的起算时间应自房屋交付满一年后次日（2014年1月10日）开始，计算至某某公司开始协助业主办理产权事宜的前一日（2014年6月15日）。至于某某公司上诉主张其于2014年5月15日完成初始登记就是已履行了办证义务，合同并未约定其需承担通知办证及向购房人提供相应资料的义务一节，本院认为，从办理房屋产权证的通常做法和主要环节来看，应先由开发商完成初始登记，再由购房人持开发商提供的相关材料至产权登记机关申请登记，产权登记机关依照相关程序进行产权登记、核发产权证。即房屋产权证的取得，不仅需开发商完成初始登记，还需开发商的通知与协助，二者缺一不可，故某某公司此项上诉主张无充分的事实及法律依据，本院不予支持。案涉商品房买卖合同中对于逾期办证违约金的计算方式没有明确约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现购房人主张以购房款为基数，按照日万分之2.1标准计算违约金未超出上述规定的违约金数额，一审法院以购房人主张的标准计算违约金并无不当，本院予以维持。至于某某公司申请调低违约金一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。即当事人仅可就约定违约金请求法院予以适当减少或增加。但如上所述，本案双方当事人并未约定逾期办证违约金的数额或损失赔偿额的计算方法，本案适用的违约金计算方法为法定标准，故某某公司申请法院调低法定标准计算得出的违约金无充分的法律依据，本院不予支持。

关于某某公司上诉主张逾期办证的根本原因是政府政策调整造成的，并非某某公司的原因一节，本院认为，第一，双方签订合同时，《大连市建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》已经发布实施，新规的影响并非签订合同时不可预知的风险。故某某公司主张据此免除其逾期办证的违约责任，缺少事实及法律依据，本院不予支持。第二，案涉房屋所在的大连某某中心2#楼项目工程于2013年4月12日准予通过规划分段核实，于2013年11月11日消防验收合格。即案涉工程的规划、消防在房屋交付后满一年（2014年1月9日）内均已验收通过，且自2012年12月3日起已不再执行消防新政，某某公司未提交充分证据证明其因消防新政的实施而实际进行了消防工程整改。退一步讲，即使如某某公司所述，消防验收受到消防新政的影响，某某公司在案涉工程消防验收合格（2013年11月11日）后至房屋交付满一年（2014年1月9日）期间内，仍有合理时间完成其主张的受消防工程影响的供水及市政工程的验收，而其却未能如期完成。又因某某公司表示物业配套及有线电视手续均在2014年1月9日以后方办理完毕，因此，即使无规划变更及消防新政，某某公司亦未在2014年1月9日前完成除规划、消防外的其余手续。故一审认定系某某公司原因导致逾期办证并无不当，本院予以维持。

对于某某公司提出一审遗漏共同原告、违反法定程序的上诉理由，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条规定：“人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；……”，二审审理过程中，王琢表示基于其与王某某的父女关系，现明确要求放弃本案诉讼的全部实体权利，相关权利均由其父王某某享有。因此，依照上述司法解释的规定，王琢虽为本案需要共同进行诉讼的当事人，但其已明确表示放弃实体权利，故依法可不予追加其为本案当事人。故对某某公司的该项上诉理由，本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费778元（王某某预交384元，大连某某房地产开发有限公司预交394元），由王某某负担384元，大连某某房地产开发有限公司负担394元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　宫黎明

审　判　员　　王　鹏

代理审判员　　季　烨

二〇一五年五月二十八日

书　记　员　　耿　艳

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