云南省大理白族自治州中级人民法院

民事判决书

（2014）大中民终字第526号

上诉人（原审原告、反诉被告）杨某某。

委托代理人杨云峰。特别授权代理。

委托代理人杨立高，云南星震律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人（原审被告、反诉原告）余某某。

委托代理人赵青蓝，云南滇西北律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人杨某某与上诉人余某某因租赁合同纠纷一案不服剑川县人民法院（2014）剑民初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月19日受理后依法组成合议庭审理进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且原、被告均有民事行为能力，主体适格，合同内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同为有效合同，双方应按合同内容履行权利和义务。合同在履行过程中，被告对该租赁房屋进行了改造并进行经营证明被告已尽到了维修和管理的义务，租赁房屋被鉴定为B-C危房，不能居住的鉴定结论，属对房屋进行大修、重建的范围，不属于维修之列，原告认为被告方未按合同约定履行维修义务的理由不成立。原告在未依法处理的情况下，擅自单方面进入该租赁房屋进行管理和修缮，致使合同无法继续履行，已构成违约，应依法承担违约责任。鉴于合同标的物已发生变化，双方已丧失继续履行合同的条件和意愿，合同应依法予以解除，合同解除后，原告应退还合同未履行期间的租金，并赔偿相应的违约金，双方约定的违约金60万元，不符合本案实际。在被告未能提供实际损失的情况下，参照《担保法》关于定金额不得超过合同本金的20%，超过部分不予保护的规定，对双方约定的违约金超过合同总额20%的部分不予保护，即超过72000元的部分不予保护。合同解除后，被告在租赁房屋内尚存的动产部分由其限期搬走，并应返还原告为其垫付的水费、电费和电话费。原、被告提出的其他诉讼请求，没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（二）项、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决：一、解除原告杨某某与被告余某某于2008年10月19日签订的房屋租赁合同；二、原告杨某某支付给被告余某某合同未履行期间的租金33500元和违约金72000元，两项共计人民币105500元，限判决生效后十五日内履行；三、被告余某某支付给原告杨某某垫付的水费、电费和电话费共计人民币419.08元；限判决生效后十五日内履行；四、在租赁房屋内属被告余某某所有的财产，限本判决生效后十五日内腾让执行完毕；五、驳回原告杨某某的其他诉讼请求；六、驳回被告余某某的反诉请求。

案件受理费4030.87元，由原告杨某某承担3995.87元，被告余某某承担35元。

本院认为，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人均应严格依约履行。但现在杨某某已对涉案房屋进行了部分改建和重大修缮，租赁标的物已发生重大变化，已非原标的物，客观上已经无法继续履行原租赁合同，故该合同应当解除。因本案中上诉人余某某反诉要求继续履行合同并由杨某某赔偿不能经营期间的损失，一审中并未主张违约金和不能履行合同的损失，故对其因合同不能履行遭受的损失在本案中无法处理，可通过其他途径解决，其上诉请求不予支持。原审法院在反诉原告余某某未主张违约金的情况下径行判决由反诉被告杨某某支付违约金和合同未到期的租金有违不告不理的原则，应予纠正。

综上所述，一审认定事实清楚，适用法律不当，判决结果错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，拟判决：

一、维持剑川县人民法院（2014）剑民初字第118号民事判决第一、第三、第四、第五、第六项；

二、撤销剑川县人民法院（2014）剑民初字第118号民事判决第二项；

三、驳回上诉人余某某的上诉请求。

二审案件受理费案2410元，由上诉人余某某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈　涛

审　判　员　　赵万石

代理审判员　　杨剑丽

二〇一四年十一月十八日

书　记　员　　段杰润

合同纠纷  律师