云南省大理市人民法院

民事判决书

（2014）大民二初字第543号

原告（反诉被告）何某。

委托代理人赵尔学，云南苍洱律师事务所律师。特别授权代理。

被告（反诉原告）罗某某。

原告何某诉被告罗某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月14日立案受理，被告罗某某于2014年12月22日提起反诉，本院于同日立案受理。本案依法由审判员屈艳祥适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告何某及其委托代理人赵尔学，被告罗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告何某诉称，原、被告于2012年12月1日签订《商铺租赁合同》，被告将坐落于大理市大理古城复兴路西侧（原大理宾馆院内C1-2号46.72平方米）的商铺出租给原告。合同约定，房屋租赁期三年，自2013年5月1日至2016年5月1日共计36个月；租金合计55000元，三年一次付清；合同一经签署，原告应以现金支付押金2000元。合同签订后，原告除支付押金2000元外，在商铺尚未交付前应被告要求于2012年12月29日支付被告房租15000元，于2013年3月22日原告在昆明从银行给被告打款40000元。因原、被告签订租赁合同前，原承租人王依对房屋进行了装修，改造了阁楼，购置了家具物品，原告租赁后共支付给王依费用40000元（含10000元转让费）。2013年11月，因原告大龄怀孕引发糖尿病，需要回昆明休息治疗，无法继续经营，只好暂时将该商铺转租给张某某，言明只租一年。然而在此期间，被告却在没有通知原告的情况下即将房屋再次出租给他人。一年期满后原告返回大理，多次要求被告继续履行租赁合同，但被告置之不理，致使原告原定的业务无法开展。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，应受法律保护，被告单方解除合同没有法律依据，现原告起诉至人民法院，请求：一、判决被告继续履行双方签订的《商铺租赁合同》，将商铺交付给原告使用；二、判决被告承担本案诉讼费用。

本院认为，原告何某与被告罗某某自愿签订的《商铺租赁合同》，内容真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告签订的合同约定，租赁期间，原告如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得被告的书面同意，现原告未提交合法有效的证据证实其转租征得了被告的书面同意，原告的行为已构成违约，被告要求解除《商铺租赁合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持；原告要求继续履行合同的诉请，本院不予支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案合同解除后，原告应将租赁房屋返还被告，被告应将尚未履行期间的租金及押金返还原告，因被告已于2014年7月1日实际收回租赁房屋，原、被告的租赁合同实际履行14个月（2013年5月1日至2014年7月1日），则被告应返还原告租金33611.11元（55000元÷36个月×22个月）及押金2000元，但因原告违约，其转租获取的收益13833.34元（5000元＋18000元-55000元÷36个月×6个月）及押金2000元，应当作为赔偿给被告的损失予以扣除，则被告实际仅应返还原告租金19777.77元（33611.11元-13833.34元）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）何某与被告（反诉原告）罗某某于2012年12月1日签订的《商铺租赁合同》。

二、被告（反诉原告）罗某某于本判决书生效之日起十日内返还原告（反诉被告）何某租金人民币19777.77元。

三、驳回原告（反诉被告）何某的诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）罗某某的其他反诉请求。

本诉案件受理费人民币1174元，减半收取587元，由原告（反诉被告）何某承担。反诉案件受理费1174元，减半收取587元，由被告（反诉原告）罗某某承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。

审判员　　屈艳祥

二〇一五年二月十一日

书记员　　赵文辉

合同纠纷  律师