云南省祥云县人民法院

民事判决书

（2014）祥民初字第597号

原告（反诉被告）大理某某房地产信息咨询有限责任公司。

法定代表人彭某某，该公司总经理。

委托代理人虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权。

被告（反诉原告）祥云县某某房地产开发有限公司。

法定代表人钱某某，该公司总经理。

委托代理人自学礼、刘文军，云南兴祥律师事务所律师，特别授权。

原告大理某某房地产信息咨询有限责任公司（以下简称某某公司）诉被告祥云县某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院2014年3月11日立案受理。诉讼中，被告某某公司提起反诉。本院受理反诉后，依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告某某公司委托代理人虞怀兴、被告某某公司委托代理人自学礼、刘文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告签订《委托服务合同》，约定原告为被告理想家园房地产项目提供营销策划及代理销售等服务，被告支付原告策划服务费及销售代理费，原、被告双方形成商品房委托代理销售合同关系。上述合同自愿合法，不违反法律的强制性规定，依法有效。双方的权利义务应依据合同确定。

一、关于合同对预留的20％代理费及奖金是否约定支付条件的问题。合同第六条约定，原告主要工作及目标为：实现住宅产品销售率达90％及以上，商铺销售率60％及以上，及时实现项目资金回笼；合同第五条约定，原告在开盘后10个月完成约定销售目标；销售目标未达工作目标时，原告须延期服务至目标达成为止；合同第八条约定，原告代理费按销售金额的1.5％计算；被告每月支付原告上述代理费的80％，预留代理费的20％作为原告的履约保证金，当销售率达到约定的销售目标时，不再预留履约保证金并一次性结付前期预留的履约保证金；合同第九条约定，如原告未能在合同约定时间完成销售目标，被告有权不返还原告业绩保证金；如原告按合同约定按时完成销售目标，被告额外奖励原告可销售部分实际销售总额的0.3％作为奖金。按照上述合同条款所使用的词句、上下文内容、合同目的及诚实信用原则分析，原、被告已明确约定：按销售金额1.5％计算的原告代理费的20％，双方预留为原告履约保证金；上述履约保证金及按实际销售总额的0.3％计算的奖金，双方约定了支付条件：即原告开盘后10个月完成住宅销售率90％及以上、商铺销售率60％及以上的销售目标；如原告达到上述条件，被告则应予支付，如未达到上述条件被告则不予支付。上述约定属附条件的合同，所附条件不违反法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。原告关于预留的20％代理费及奖金不存在支付条件，无论原告何时完成销售目标，被告均应支付的主张，与合同约定的内容及合同目的不符，本院不予采信。

二、关于销售率及履约保证金、奖金支付条件是否成就的问题。

关于销售率的问题。被告虽系2012年3月31日、7月4日先后取得一、二期房屋的《商品房预售许可证明》，但本案事实表明，原告2012年3月31日即开始销售房屋，2012年3月31日至2012年7月4日期间原告签约销售一期住宅44套、二期住宅45套，也表明原告对一、二期房屋系同时开始销售。因此，本案开盘时间应确定为2012年3月31日，开盘后10个月应确定为2012年4月至2013年1月。对原告住宅及商铺的实际可销售套数，被告未按合同第三条约定开盘前以书面形式通知原告，应按合同内容确定为：住宅可销售套数312套，商铺可销售间数52间。被告关于其保留的100套住宅中未认购的10套也属于原告可销售住宅套数的主张，因被告未举证证明其已通知原告销售该10套住宅，故对被告上述主张本院不予采纳。关于销售率的计算方法，合同第八条虽约定销售率按面积计算（物业销售率＝已销售面积／可销售面积×100％），但合同履行中，原、被告往来函件均以套数向对方主张权利，且经本院询问，原、被告均同意以套数计算销售率，故销售率可按套数计算。根据原告开盘后10个月销售住宅230套，商铺无销售的事实，原告开盘后10个月期间住宅销售率：230套÷312套×100％，约为73.7％。如将合同第六条所指8套复式F户型不计入原告可销售住宅套数，住宅销售率：230÷（312－8），约为75.7％。

关于履约保证金、奖金的支付条件是否成就的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效；第二款规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案事实表明，在开盘后10个月期间，被告曾于2012年11月14日向原告发出《通知》，封存了商铺，未明确告知原告商铺销售时间。被告上述封存商铺的行为对原告开盘后10个月完成商铺销售率，明显具有阻碍作用。故根据上述法律规定，应视为原告商铺销售在开盘后10个月内已达到约定销售目标，原告商铺部分的履约保证金及奖金的支付条件应视为已成就。据此，对原告诉请被告支付商铺部分的履约保证金及奖金的诉讼请求，本院予以支持。上述《通知》对三、四楼层剩余房源实际并未封存，仅要求原告即日起不再进行优惠销售（《通知》载明如原告执行价格表或请示被告公司领导仍可销售）；《销售明细表》也表明，《通知》发出后至原告撤场时，三、四楼层房源均处于销售状态，原告每月均有销售量。按照合同第六条，楼盘的预售、销售价格由双方协商确定，双方意见不一致时，被告有最终决定权，原告应无条件服从的约定。《通知》对原告销售三、四楼层房源作出的要求，属于被告行使其销售价格决定权的范围，并非被告不正当阻止原告销售住宅房源。因此，对住宅部分，本院认定原告在开盘后10个月内并未达到约定销售目标，住宅部分的履约保证金及奖金不符合支付条件。对原告诉请被告支付住宅部分履约保证金（即代理费的20％）及奖金的诉讼请求，本院不予支持。原告2013年9月的代理费（按该月销售金额的1.5％计算的80％部分），被告尚未支付，本院予以支持。

综上所述，被告应支付原告商铺部分的履约保证金（即代理费的20％）为：1736912元×1.5％×20％，即5211元；商铺部分的奖金为：1736912元×0.3％，即5211元；被告应支付原告2013年9月的代理费为：3894425元×1.5％×80％，即46733元；上述费用合计57155元。

三、关于双方是否存在违约，各自主张的违约金250000元应否支持的问题。本诉部分，被告在合同履行中已支付原告策划服务费200000元，并逐月支付原告2012年4月至2013年8月期间代理费的80％部分，计1441610元，按约履行了合同义务。被告未支付原告2013年9月的代理费，系原告撤场后，未按合同第八条约定向被告开具税务发票结算所致，并非被告违约不付。因此，被告合同履行中无违约行为，对原告要求被告支付违约金250000元的诉讼请求，本院不予支持。反诉部分，合同约定原告开盘后10个月完成约定销售率，属于双方对预留的履约保证金及奖金所附加的支付条件。原告销售中不能促成该条件成就，原告仅丧失请求被告支付履约保证金及奖金的权利，并非原告违约。原告解除合同撤场时，销售住宅305套，销售率97.8％（305套÷312套），已达合同约定的销售目标。如上所述，原告商铺部分的销售应视为已达销售目标。因此，原告2013年9月30日解除合同并撤场的行为并不违反合同约定。被告反诉要求原告支付违约金250000元的反诉请求，无事实及法律依据，本院亦不予支持。案经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。经合议庭评议，根据本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告祥云县某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大理某某房地产信息咨询有限责任公司2013年9月的代理费46733元，商铺部分的履约保证金5211元，商铺部分的奖金5211元，合计57155元。

二、驳回原告大理某某房地产信息咨询有限责任公司的其他诉讼请求。

三、驳回反诉原告祥云县某某房地产开发有限公司的反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费14165元，由原告某某公司承担10000元，由被告某某公司承担4165元。反诉案件受理费5050元，由反诉原告某某公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。

审　判　长　　杨志坚

审　判　员　　王瑞萍

人民陪审员　　吴会溪

二〇一四年十一月七日

书　记　员　　童思庆

合同纠纷  律师