甘肃省兰州市安宁区人民法院

民事判决书

（2014）安民三初字第20112号

原告孙某某，男，住兰州市城关区。

委托代理人张轩宇，甘肃佳运律师事务所律师。

委托代理人张亚亮，甘肃佳运律师事务所律师。

被告甘肃某某房地产开发有限责任公司，

法定代表人束某某，该公司董事长。

委托代理人杜泓违，甘肃中立源律师事务所律师。

第三人李某某，女，住兰州市安宁区。

委托代理人袁超峰，甘肃率诚律师事务所律师。

委托代理人杨洋，甘肃率诚律师事务所律师。

原告孙某某诉被告甘肃某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某房产公司）、第三人李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙某某委托代理人张亚亮，被告某某房产公司委托代理人杜泓违，第三人李某某委托代理人袁超峰、杨洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，本案的争议焦点为，第三人李某某的代理行为是否构成表见代理？被告某某房产公司是否尽到了合理注意义务？第三人李某某的代理行为是否有效？《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。关于“相对人有理由相信行为人有代理权”的要求，在涉及表见代理的民事诉讼中，举证责任的分配是：首先，由被代理人承担对行为人确系无权代理的举证责任。其次，由相对人承担证明信赖行为人有代理权且信赖是有理由的举证责任。再次，再由代理人承担对相对人主观上是否为恶意或存在重大过失进行举证。

根据庭审查明的事实，对原告关于其委托朋友李某某临时办理退房手续，但未特别授权李某某领取购房款的辩解意见，本院认为，原告在确认李某某代理权的同时又否认李某某代领购房款的权限，系原告授权不明。此时，原告应举证说明李某某无代理权或超越代理权。因原告未能对此举证，而被告举证说明被告在办理退房手续时履行了严格审查义务，其有理由相信行为人有代理权。在庭审质证过程中，经本院释明后原告代理人仍拒绝就此问题举证，原告应对此承担举证不能的法律后果。故本院认为，被告已尽到了合理注意义务，第三人李某某的代理行为合法、有效，本院对原告的该项辩解意见不予采信。

对原告关于被告办理退房手续当天轻率随意将购房款219706元退给李某某，致使原告不能拿到本属于自己的钱款，给原告造成巨大经济损失的主张。经审理查明，原告与李某某在此期间是恋人关系，双方互有经济往来，李某某于2012年11月2日办理退房手续，10天后领取购房款219706元，其中李某某垫付129000元、李某某偿还孙正霞7万元、李某某支付违约金1万元，合计209000元。并综合以上查明事实，本院认为原告的该项主张与事实不符，且违反民法诚实信用原则，故本院对原告的该项主张不予支持。

综上，被代理人孙某某对代理人李某某在代理权限内以其名义所实施的民事行为，依法应承担民事责任。故本院对原告请求判令被告返还购房款219706元的诉请不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款；《中华人民共和国合同法》第四十九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：

驳回原告孙某某的诉讼请求。

案件受理费4596元（原告预交），由原告孙某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

本判决书发生法律效力后，义务方在履行期限内拒不履行判决书的，权利方应当在两年内向本院申请执行。逾期申请的视为放弃执行。

审　判　长　林　琍

代理审判员　刘　琛

人民陪审员　任国庆

二〇一五年三月十九日

书　记　员　赵　薇

合同纠纷  律师