连云港市连云区人民法院

民事判决书

（2014）港民初字第0554号

原告韩某（连云港）饲料有限公司。

法定代表人金某某，董事长。

委托代理人朴明淑，江苏田湾律师事务所律师。

被告叶某某。

委托代理人穆某某。

第三人江苏省某某农场。

法定代表人韩某某，场长。

委托代理人张敏，江苏宏浩律师事务所律师。

原告韩某（连云港）饲料有限公司（以下简称韩某公司）与被告叶某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月14日立案受理后，依法由审判员刘红娟适用简易程序公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，本院依法追加江苏省某某农场（以下简称某某农场）为本案的第三人参加诉讼。原告韩某公司委托代理人朴明淑、被告叶某某及委托代理人穆某某、第三人某某农场委托代理人张敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

经审理查明，2011年4月22日原告韩某公司（乙方）与第三人某某农场（甲方）签订协议书一份，某某农场将某某猪场的建筑物和土地有偿租赁给韩某公司作为生猪养殖业场所。合同约定：租赁期限为叁年，从2011年10月18日起至2014年10月17日止。租金总额第一年12万元，第二年14万元，第三年18万元。乙方不得对租赁土地进行转让、转租、抵押、抵债或有其他任何侵犯租赁土地使用权的行为。甲乙双方如因经营或甲方自身规划等原因需单方终止协议的，违约方必须支付守约方违约金5万元人民币，并赔偿所有直接损失。

2013年6月3日，原告韩某公司（甲方／出租方）与被告叶某某（乙方／承租人）签订租赁协议书一份，就甲方将猪舍出租给乙方用于生猪养殖项目达成协议。一、租赁物位置：1、甲方出租给乙方使用的租赁物位于连云港市某某农场韩某某某猪场15、16、17、18、19、20号猪舍。二、租赁价格及租赁费支付：1、租赁价格为第一年8000元／栋（第二年第三年均为空）。2、租赁费支付方式为乙方于本协议签订后一日内支付50%，剩余款一个月内支付。三租赁期限：租赁期限为一年，自2013年6月1日起至2014年5月31日终止。期满如需续签，乙方需提前三个月向甲方书面告知，由双方另行签订租赁协议。四、权利义务：5、乙方应按期交纳租赁费及水电费，如逾期达到十日的，甲方有权不经催告直接解除本协议，乙方除应全额支付拖欠的费用外，还需按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款利息，并承担由此产生的诉讼费、律师费。五、租赁合作：租赁期限内，乙方同意与甲方以养殖合作社的形式对外经营，除自配料外如需购买预混料、浓缩料、配合饲料时必须统一使用甲方的饲料，购买饲料时乙方享受经销商价格，……；同意由甲方牵头，共同统一出售生猪（如乙方联系市场价格高于甲方价格时，经甲方同意后也可自行出售生猪）。如乙方不履行上述条款甲方有权不经催告直接解除本协议，并有权要求乙方承担不低于5万元违约金，乙方并应承担由此产生的一切赔偿责任。原告依据合同约定交纳了半年的租金24000元。

2013年9月2日，某某农场向原告复函称：贵公司解除租赁某某万头猪场合同的申请收悉，现复函如下：1、贵公司与某某农场2011年4月22日签订的租赁合同第十条规定：“甲乙双方如需对租赁期限变更或解除，……”虽然贵方申请解除合同的理由并不充分，但考虑到贵公司可能存在的实际情况，我场愿意有条件接受申请。2、请自接到本复函之日起，自行清理猪场内自身物品（含转租后第三方的物品），恢复猪场原貌，交纳相应租金，处理完相关问题后，通知农场进行验收，验收通过后，农场方可与贵公司正式签订解除合同协议书。

关于原告通知被告解除租赁协议的时间，根据原告第一次庭审时的陈述，其公司于2013年6月底口头向被告提出终止合同，被告所提供的证人证言也证实了这一点。后原告又称是在7月初向被告提出的，其前后陈述不一致，且未提供证据证明，故应认定原告于2013年6月底向被告口头提出终止协议。关于原告要求与第三人解除合同的原因，原告称因猪场只有叶某某一人在经营，其他场地是闲置的，所以与第三人达成了解除合同的意向。

关于原告所述的被告未按租赁协议书约定向其公司购买饲料，也未经其公司同意私自出售生猪一事，被告称其开始养殖时只需要自配料，后需要购买饲料时再向原告要求购买，原告不予理会，另外，其出售生猪时向原告的董事长汇报，原告的董事长说租赁协议已经解除了，不用再联系了。关于为何没有交纳剩余租金，被告称因原告在租赁协议书签订还不到一个月时就向被告提出终止租赁协议的要求，并阻止被告向三栋空余猪舍进猪，所以原告才没有交剩余的租金。原告称其根本没有阻止原告进猪，且被告租赁的猪舍有独立的大门，原告也不可能阻止其进猪。对此双方均未提供证据证明。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方所签订的协议书系双方真实意思表示，是合法有效的。第三人某某农场称原告将涉案猪舍转租给被告并未经过其同意，但根据其于2013年9月2日发给原告韩某公司的复函第2项，其对于韩某公司转租猪舍的行为应是明知的，其未提出异议，故原、被告之间的协议应是有效的。关于原告主张要求确定原、被告之间的租赁合同已解除，原告于2013年6月底向被告提出终止合同，被告未同意，其应按合同约定向原告交纳剩余租金，但其未交纳。原告又于2013年9月5向原告发出租赁协议解除通知书，告知双方租赁协议已解除，被告拒收，根据双方合同约定及法律规定，此时双方租赁协议已解除。在原告通知双方租赁协议已解除后，被告至今未搬离并继续使用猪舍，故应按照合同约定的租金数额支付至其实际搬离之日的使用费，并应按合同约定的给付期限支付迟延交付租金的利息（以欠付租金24000元为基数，自2013年7月4日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。被告关于原告阻止其进猪，给其造成经济损失的辩解理由未提供证据证明，本院依法不予采信。关于原告主张的50000元违约金，因双方租赁协议已解除，故原告无权要求被告按双方租赁协议书的约定自原告处购买饲料及经原告同意出售生猪。另外，上述约定的目的是为了达到规模经营，以带来更高的利润，但原告在庭审时陈述其向第三人提出提前解除合同是因为猪场只有叶某某一人在经营，其他场地闲置，据此可以看出，该猪场养殖并未形成规模，故被告自行出售生猪并不会对原告的规模经营产生影响。故原告要求被告支付50000元违约金无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张直接经济损失180000元，根据庭审查明的事实，目前原告与第三人之间的租赁协议并未解除，原告也并未实际交纳180000元租金给第三人，原告所述直接经济损失并未实际发生，且目前涉案场仍有其他租户在进行养殖，故原告主张因被告一家未搬出给其造成上述损失无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、原告韩某（连云港）饲料有限公司与被告叶某某于2013年6月3日签订的租赁协议书已解除。被告叶某某于本判决生效之日起十五日内搬出租赁场地。

二、被告叶某某于本判决生效之日起十五日内向原告韩某（连云港）饲料有限公司支付租金24000元及利息（利息自2013年7月4日起至本判决确定的履行期限按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算），并自2014年6月1日起至实际搬离租赁场地之日按133.33元／天向原告韩某（连云港）饲料有限公司支付场地使用费。

三、驳回原告韩某（连云港）饲料有限公司的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5165元，由原告韩某（连云港）饲料有限公司承担4500元，由被告叶某某承担665元（因原告已预交，被告承担部分于本判决生效之日起三十日内给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5165元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44***94。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。

审判员　　刘红娟

二〇一四年六月十二日

书记员　　张　冉

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