山东某某置业有限公司与朱某某商品房销售合同纠纷二审

民事判决书

（2014）济民一终字第157号

上诉人（原审原告）山东某某置业有限公司，住所地济南市。

法定代表人李某，董事长。

委托代理人杨念华，山东齐鲁律师事务所律师。

委托代理人张翠芳，山东齐鲁律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）朱某某，男，汉族，****年**月**日出生，无业，住济南市。

委托代理人滕洪庆，山东众英律师事务所律师。

上诉人山东某某置业有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人朱某某商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历商初字第1910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月4日公开开庭审理了本案。上诉人某某公司的委托代理人张翠芳，被上诉人朱某某的委托代理人滕洪庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定：2010年10月30日，某某公司与朱某某签订《商品房买卖合同》，朱某某购买某某公司开发的某小区商品房一套及储藏室一间。合同约定商品房建筑面积为94.97平方米，储藏室面积为19.61平方米。朱某某按照合同约定于2010年10月30日前一次性付清了约定房款。双方在购房合同中第五条明确约定了交房时”面积确认及面积差异处理”条款，该条款第二项双方自行约定：”（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按本合同约定单价补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人绝对比值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。交房时，某某公司告知朱某某实际交付的商品房建筑面积为94.25平方米，储藏室面积为5.5平方米，其中储藏室的面积误差绝对比值超过了约定面积的3%。朱某某认为储藏室面积差异过大，致使购买储藏室的合同目的根本不能实现，经双方协商，某某公司以三倍价格退还朱某某，以赔偿朱某某的损失。因对解决房屋面积差异纠纷达成一致，2012年6月20日某某公司给朱某某出具了交房通知书一份，该通知书第四项第（一）款写明”房款差价为-147474.56元（如为负数，则表示该款是由房产公司向您退还的差价款）”。2012年7月2日双方签订了《关于商品房价款的补充协议》两份，将上述协商结果签字盖章。同日，某某公司、朱某某双方签订了实际交接面积分别为商品房94.25平方米、储藏室5.5平方米的房屋交接书一份并将协议退款交付到朱某某账户。2013年1月16日双方签订了《关于储藏室变更的补充协议》一份，明确载明”双方已据实对变更后的编号、位置及面积产生的面积差异进行了确认及处理，双方协商无异议，并已完成交付”。

另查明，某某公司主张多退朱某某房屋面积误差补偿款91196.38元，系工作人员失误而造成的，但对其主张，某某公司并未提交证据予以证实。

另查明，依照某某公司、朱某某双方签订的《商品房买卖合同》中第五条约定，储藏室应退金额计算方式为：约定误差面积3%部分金额为19.61平方米×3%×3358.06元=1975.55元；误差面积3%以外部分金额为（14.11-0.5883）平方米×3358.06元×2=90813.36元，共计92788.91元。若按照朱某某在庭审中陈述的其与某某商定的超出绝对比值3%部分面积按照三倍计算退还以赔偿其损失的说法，即92788.91元＋45406.68=138195.59元。则该计算方法计算结果与某某公司、朱某某在多份补充协议中出现的实际具体金额相吻合。

原审法院认为：某某公司、朱某某在商品房买卖合同中明确约定了面积误差绝对比值超出3%部分的房价款由出卖人某某公司双倍返还给买受人朱某某，或买方有权退房。该合同约定储藏室面积为19.61平方米，而实际交付面积为5.5平方米，误差绝对比值远远超出了合同约定的3%的比值幅度，导致了房屋买受人朱某某购买储藏室的合同目的不能实现，在买受人朱某某主张合同中所约定的权利时，双方重新达成协议，由出卖人某某公司对误差比值超出3%部分以三倍价款补偿买受人朱某某。双方签订了《商品房买卖合同》的补充协议，即《关于商品房价款的补充协议》两份、《关于储藏室变更的补充协议》一份，该组协议真实有效。朱某某签收了补充协议中的房屋，某某公司也依上述协议履行了支付退款义务。现某某公司以工作人员失误为由，要求变更双方已履行完毕的约定，其理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决：驳回原告山东某某置业有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币2080元，由原告山东某某置业有限公司负担。

上诉人某某公司不服原审判决上诉称：一是原审判决书遗漏诉讼请求。某某公司的诉求标的额91196.38元由商品房差价款387.05元和储藏室差价款90809.33元组成。原审判决仅就储藏室房款作出查明和判决，未对商品房所涉价款进行查明和处理。二是原审法院未采信《商品房买卖合同》附件四第六条约定的储藏室面积差据实结算条款，而按照《商品房买卖合同》中商品房面积差按3%原则处理的条款对储藏室进行处理，属认定事实错误。《关于商品房价款的补充协议》中明确写明是”按照双方签订的《商品房买卖合同》之约定”退还商品房与储藏室的差价。《关于商品房价款的补充协议》是依附于《商品房买卖合同》而存在，计算依据为《商品房买卖合同》条款。商品房的退款应按照《商品房买卖合同》第五条计算，某某公司多退还387.05元；储藏室应按照《商品房买卖合同》附件四第六条约定据实计算，某某公司多退还90809.33元。即使储藏室面积差按照3%原则处理，某某公司对于面积差超过3%的房款按照行业惯例应双倍退款，而不是三倍退款。故某某公司应当退还92788.91元，而非138191.56元。《关于储藏室变更的补充协议》系应房管部门办理产权登记需要作出的对储藏室编号及面积差异的确认，未涉及价款的处分，不能作为双方对储藏室价款的协商和确认。原审判决仅以朱某某的答辩理由为据认定双方达成退还三倍储藏室房款的约定，依据不足。某某公司在签订该协议时并未发现计算错误，直至本案诉前才发现错误。《中华人民共和国合同法》仅规定行使撤销权的除斥期间为一年，变更权应当适用两年的诉讼时效。三是原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条为合同无效或被撤销后的法律后果。原审判决引用该条款，但未支持某某公司要求朱某某返还房款的诉求，属适用法律错误。后，某某公司撤回上诉状中《关于商品房价款的补充协议》未经质证的上诉请求。综上，请求二审法院依法发回重审或改判朱某某返还91196.38元房款。

被上诉人朱某某答辩称：一是原审法院不存在漏审漏判问题。原审法院对于某某公司提交的2份《关于商品房价款的补充协议》（分别为商品房和储藏室）均进行了庭审质证，判决驳回了某某公司的诉讼请求，包括某某公司对商品房部分的诉讼请求。二是朱某某与某某公司签订的《商品房买卖合同》约定购买储藏室编号为7-3-106，面积为19.61平方米。临近交房时，某某公司告知朱某某储藏室面积为5.5平方米，位置调整为7-3-110。储藏室面积差别巨大，导致朱某某无法实现购买储藏室的合同目的。朱某某与某某公司协商后，某某公司参照三倍的标准返还朱某某房款。2012年6月20日，某某公司向朱某某送达的《交房通知书》明确载明房屋差价款为147474.56元。2012年7月2日，双方签订《房屋交接书》的同时签订《关于商品房价款的补充协议》2份，确认某某公司返还朱某某储藏室购房款138191.56元，主房价款9283元。2013年1月16日，双方再次签订《关于储藏室变更的补充协议》，确认双方对变更后的编号、位置及面积差异进行了协商处理无异议，并完成交付。上述补充协议是双方重新达成的合意。现某某公司以”工作失误”，存在重大误解为由，仅依据某某公司的口头陈述否认上述协议的效力不应得到法院的支持。三是就法律适用而言，某某公司明确本案系基于重大误解而形成的变更之诉。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第73条第2款规定可变更或可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。本案某某公司的退款行为发生于2012年7月2日，而某某公司提起一审诉讼的时间为2013年8月，已超过行使权利的除斥期间。某某公司的诉讼请求不应得到法院的保护。请求二审法院依法维持原判。

经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。

另，2013年11月8日，原审法院庭审笔录载明：”问：原告，你主张的91196.38元是如何计算的？答：商品房302室合同面积是94.97平方米，实际交付面积94.28平方米。面积差为0.69平方米，合同单价为12893.32元，应退款8896.39元。实际退款数额为9283.44元。被告应返还数额为387.05元……。”

本院认为，本案的争议焦点为：一、某某公司返还朱某某房款差价款共计147475元是否存在重大误解；二、某某公司主张变更房款差价是否超过行使权利的除斥期间；三、原审法院是否存在漏审漏判问题、适用法律是否有误。

关于焦点一，本院认为：《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，某某公司主张应按照《商品房买卖合同》的约定计算商品房及储藏室房款差价，其多返还朱某某商品房及储藏室差价款91196.38元，构成重大误解。2010年10月30日，某某公司与朱某某签订《商品房买卖合同》。2012年7月2日，由某某公司向朱某某出具《房屋交接书》，明确载明”房屋建筑面积94.25平方米，单价12893.32元／平方米；地下室建筑面积5.5平方米，单价3358.06元……”。同日，双方就储藏室签订的《关于商品房价款的补充协议》载明”某某公司应按照《商品房买卖合同》中约定的单价向朱某某补交14.11㎡房款，共计138191.56元”，签订的《关于商品房价款的补充协议》载明”某某公司应按照《商品房买卖合同》中约定的单价向朱某某补交0.72㎡房款，共计9283.00元”。朱某某向某某公司出具《收条》载明：”今收到山东某某置业有限公司退房差款￥147475元（大写壹拾肆万柒仟肆佰柒拾伍元整），其中包括主房面积差0.72㎡，差价9283元，储藏室面积差14.11㎡，差价138191.56元，合计147475元。”以上书证均证实在某某公司向朱某某交付房屋后，双方就商品房面积差价及变更面积和位置后储藏室的价款进行了协商，并签订了《关于商品房价款的补充协议》。朱某某主张因储藏室位置变动及面积由19.61㎡变更为5.5㎡，并与某某公司就超出绝对比值3%部分面积按照三倍计算退还差价款作为赔偿损失达成一致。朱某某陈述的储藏室差价款计算方式与某某公司退还的储藏室价款一致，某某公司亦认可系按照朱某某陈述的计算方式退款。2012年7月2日的《房屋交接书》、《关于商品房价款的补充协议》证实某某公司明确知晓涉案商品房和储藏室的单价及面积，亦知晓退还房款的计算方式，故某某公司作为行为人未提供证据证实对其行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等存在错误认识，本院对某某公司主张其退还朱某某房屋差价款存在重大误解不予支持。

关于焦点二，本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：因重大误解订立的合同以及订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；……。根据该规定，撤销权的行使涉及合同的变更。撤销权人有权提出变更合同，请求变更权利也是撤销权人享有的一项权利。从鼓励交易的需要出发，《中华人民共和国合同法》第五十四条第三款规定：当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。鉴于撤销权本身是一种有期限限制的权利。撤销权人必须在规定的期限内行使撤销权。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。当事人请求变更合同的权利作为撤销权人享有的权利同样适用《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定。某某公司主张变更合同的权利应适用两年的诉讼时效于法无据，本院不予支持。如某某公司认为其支付朱某某房屋差价款存在重大误解，则某某公司在支付朱某某房屋差价款时就应该知道存在撤销事由，其于2013年8月提起请求变更的诉讼，已超过一年的除斥期间。

关于焦点三，本院认为：某某公司一审诉求91196.38元中包括涉案商品房的差价款387.05元，原审法院2013年11月8日的庭审笔录证实已在审理过程中就商品房差价款进行了审理，原审法院驳回某某公司的诉求包括对商品房差价款387.05元诉讼请求的驳回。因此，某某公司主张原审法院存在漏审漏判与事实不符，本院不予支持。鉴于某某公司诉求变更《关于商品房价款的补充协议》等约定的房屋差价款，而原审法院依据《中华人民共和国合同法》中可撤销、可变更合同及无效合同和被撤销合同法律后果的规定，驳回某某公司的诉讼请求并无不当。

综上，某某公司未提供充分证据证实退还朱某某房屋差价款存在重大误解，且其行使变更权亦超过一年的除斥期间。原审判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2080元，由上诉人山东某某置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　张　艳

代理审判员　许海涛

代理审判员　唐鸣亮

二〇一四年七月一日

书　记　员　郭　红

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