上海市宝山区人民法院

民事判决书

（2013）宝民三（民）初字第1637号

原告董某某，男。

委托代理人杜成勇，上海鸣霄律师事务所律师。

被告汪某某，男，。

委托代理人汪某，汪某某之女。

原告董某某与被告汪某某排除妨害纠纷一案，本院于2013年10月30日受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告董某某的委托代理人杜成勇，被告汪某某及其委托代理人汪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告董某某诉称，2009年12月31日，原告向被告借款100万元，将上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋（以下简称“系争房屋”）抵押给被告，如2014年11月31日前不能一次还清，就把系争房屋变更给被告。之后，被告实际支付给原告借款78万元，差额22万元作为利息预先扣除。如今，原告已经筹足100万元，通知被告偿还借款并要求被告搬出，遭被告拒绝。原告为维护自身合法权益，起诉要求被告迁出系争房屋。

原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、上海市房地产登记簿，证明系争房屋权利人登记为原告；2、房地产权证，证明原告是系争房屋的权利人，产证的附件上记载房屋五年内不得转让，出租；3、2009年12月31日原告出具的借条复印件，主要内容为，原告急需资金，向被告借100万元，以系争房屋抵押给被告，于2014年11月31日前一次还清，不计利息，如到时不能一次还清，就把系争房屋变更给被告，变更费用由被告支付；该借条原件在被告处，证明了原被告之间的借款关系；4、建设银行明细，证明被告向原告发放借款的事实，2009年12月31日转账60万元，另外18万元的证据目前无法提供。

被告汪某某辩称，与原告之间没有借款100万元的关系，事实是被告以100万元的价格向原告购买系争房屋。被告已经付清了房款，有权利使用系争房屋。不同意原告的诉请。

被告对原告提交的证据认为：1、对产权登记无异议；2、房产证原件在被告处，这份原件是原告于2013年7月24日补办的；3、真实性不予认可，从来没有看到过；4、60万元的真实性无异议，另外18万元的转账不存在。

被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、系争房屋的产权证原件，登记日为2009年12月10日，这本产证是原告于2009年12月份交给被告，一直保存在被告处；2、物业管理费发票及上海某某物业服务发展有限公司某某宝邸管理处出具的证明，证明被告于2009年10月进户，2009年11月至2013年12月的物业管理费已付清；3、2009年10月22日被告、商某某（被告之妻）、汪某（被告之女）与张某某、沈某某、张某签订的《上海市房地产买卖合同》、五份房款收据复印件，证明被告将原有住房本市某某路某某弄某某号某某x室房屋以137万元出售，出售的房款用来购买系争房屋，现在被告名下没有其他房屋；4、（2012）闸民三（民）初字第246号民事判决书，证明由于原告拒绝为被告办理户口迁入手续，致使被告的户口仍然在原住房内，造成被告对下家违约，按判决书共计支付了42，000元左右。

原告对被告提交的证据认为：1、当时原告是为了表明诚意，将产证原件交给了被告；2、进户费和煤气安装费是原告支付的，但是原告把进户费的单据交给了被告，物业管理费是被告支付的；3、被告和案外人的买卖合同等与本案无关；4、民事判决书与本案无关。

审理中，被告向本院陈述事实经过：原被告是多年钓（鱼）友。2009年原告说动迁分到三套房子，想卖给被告一套，被告在征得妻、女的同意后，把原有的自住房卖掉，购买了系争房屋。2009年9月看的房，9月底双方对买卖达成一致100万元转让系争房屋。当时原告急用钱，要求被告先付40万元，被告表示把原有住房卖掉后才能给原告钱。当时，被告要做公证或找房产中介，原告表示动迁房私下交易，不需要公证，也不需要找房产中介。10月22日，被告收到下家的钱，次日就交给原告现金40万元，当时原告不肯写收条，说写收条伤感情。12月31日，被告将余款60万元全部交给原告，也没有写收条。交房情况：2009年9月底原告陪被告到物业公司办理进户手续，被告直接拿到房屋钥匙，进户费用都是被告付的。2009年10月至11月被告进行装修，12月入住，目前被告夫妻仍住在系争房屋，没有其他住房。原告表示，双方并非房屋买卖关系，双方是借款关系。原告是对外民间放贷的，因手头资金紧张，需要向被告借款，当时为表达借款诚意，所以把系争房屋先交给被告。借款的事实以借条为准，具体借款经过等事实、交房以及进户的情况代理人不清楚。原告本人因病住院，无法到庭陈述。

经审理查明：一、2009年12月10日，原告经核准登记为系争房屋的权利人。因系争房屋为配套商品房，登记备注自2009年11月26日起五年内不得转让、出租。2013年7月24日，房屋登记部门向原告补发系争房屋产权证。

二、2009年12月31日，被告通过银行转账给原告60万元。

三、2009年10月，原告将系争房屋交给被告，被告入住后，一直居住在系争房屋，并缴纳了2013年12月前的物业费。

以上事实，有上海市房地产登记簿、房地产权证、银行明细及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。

本院认为，根据案件审理的情况，双方确认2009年10月原告将系争房屋交给被告使用；付款方面，原告自认收到被告78万元，而被告表示付清100万元，但未提供证据。本案争议焦点在于原被告之间法律关系的认定。原被告对此各执一词，原告认为系借款合同关系，而被告则认为系房屋买卖合同关系。本院认为，一、原告仅提供一份借条证明自己的主张，而该借条由原告自己所写，在被告对此否认的情况下，难以证明双方之间存在借款关系。二、被告虽然也没有提供房屋买卖合同，但原告将系争房屋交给被告使用的情节，通常出现在房屋交易中，在借款过程中并不常见。而且，被告在系争房屋内长期居住，至今已超过四年，还缴纳了全部的物业费，同样符合房屋买卖合同的履行情况。三、除了交付房屋，房屋买卖合同另一主要内容是交付房款。被告虽然对付清100万元房款未提供证据，但原告自认收到被告78万元，在原告关于该款系借款的主张被否定的情况下，可以认定被告支付房款的事实。四、鉴于系争房屋属于配套商品房，按照2009年本市相关政策，该房屋在五年内不得转让。因此，原告将房产证原件交给被告保管，由被告实际使用房屋，双方一直未办理产权过户手续，这些情形基本符合配套商品房私下交易的通常做法。综上，本院认定原被告之间就系争房屋发生房屋买卖合同关系，该合同并未终止，现行法律也未强制性禁止转让未满上市交易期限的配套商品房，故原告要求被告迁出系争房屋的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条的规定，判决如下：

原告董某某要求被告汪某某迁出上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋的诉讼请求，不予支持。

本案受理费减半收取40元，由原告董某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　陈亮亮

二〇一三年十二月三十日

书记员　　王陈虎

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