江苏省苏州市中级人民法院

民事判决书

（2014）苏中民终字第03968号

上诉人（原审被告）苏州某某房地产有限公司，住所地苏州市姑苏区某某路某某号。

法定代表人蔡某某，董事长。

委托代理人吴某某。

被上诉人（原审原告）黄某某。

委托代理人陈黎，江苏正欣律师事务所律师。

上诉人苏州某某房地产有限公司因定金合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民一初字第0047号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2012年10月4日，黄某某分别以本人、其妻子王某某、女儿王某的名义就优先购买苏州某某房地产有限公司（以下简称“某某公司”）开发的某某柏悦公馆项目向某某公司缴纳了认购意向金1000元，合计3000元。2012年11月20日，黄某某与某某公司签订商品房定购单两份，其中编号为5000164的商品房定购单约定定购房屋为二栋15017号，房屋面积43.53元，房屋单价12350元／平方米，定金5万元，付款方式包括一次性付款或银行按揭贷款。定购单同时约定买受方须于2012年12月20日前携带《签约通知书》的所有资料至苏州市某某路与某某街交叉口本项目接待中心签定《商品房买卖合同》及相关附带协议或合同。编号为5000166的商品房定购单约定定购房屋为某某栋某某号，签订《商品房买卖合同》的时间为2012年12月5日前，其余内容与编号为5000164的房屋定购单均一致。黄某某在签订上述两份定购单后，向某某公司缴纳了定金10万元。

另查明：某某公司出售房屋土地使用权性质为商业用地，土地使用权年限为40年，双方因对房屋土地使用权性质及使用年限产生争议，未能于商品房定购单约定的签约时间订立《商品房买卖合同》。2012年12月28日，某某公司向黄某某发送律师函要求黄某某在七日内至某某公司售楼处签订《商品房买卖合同》，逾期将解除商品房定购单，并不予退还定金。黄某某在收到该函后仍未能与某某公司订立《商品房买卖合同》。2013年10月5日，黄某某向某某公司发送律师函称因双方未能达成一致签订《商品房买卖合同》，黄某某所缴定金应当由某某公司予以退还。2013年12月11日，某某公司再次向黄某某发送律师函称因黄某某未能按约履行，构成违约，商品房定购单予以解除，黄某某支付的定金不予退还。

以上事实，有黄某某提供的入会申请书、收据、商品房定购单、定金收据、律师函、邮寄凭证、户口簿、结婚证，某某公司提供的律师函、邮寄凭证等证据以及当事人陈述等在卷佐证，原审法院予以认定。

原审原告黄某某的诉讼请求为：1、判令某某公司返还定金100000元，诚意金3000元，合计103000元。2、本案诉讼费用由某某公司承担。

原审法院认为，双方于2012年11月20日签订的两份商品房定购单系为订立正式的房屋买卖合同而设立，其性质应为定金合同，黄某某据此交付的定金的性质为立约定金，该两份商品房定购单成立、有效。双方签订商品房定购单后就负有在约定时间订立房屋买卖合同而进行磋商的义务，以期最终达成正式的房屋买卖合同。双方虽对黄某某至某某公司售楼处签订合同的时间陈述不一，但某某公司认可黄某某在订立商品房定购单后双方就购房事宜进行了协商，双方未能达成一致订立房屋买卖合同。黄某某认为未能签订房屋买卖合同的原因系某某公司在订立商品房定购单时未明确告知出售房屋的土地使用权性质及使用年限，黄某某要求购买土地使用权年限为70年的住宅类房屋，但某某公司出售的房屋系土地使用权年限为40年的商业性用房，故未能达成房屋买卖合同的过错在某某公司，某某公司应当退还定金。某某公司认为双方在订立商品房定购单时已明确告知黄某某，涉案房屋的土地使用权性质为商业用途，房屋土地使用权年限为40年，未能订立房屋买卖合同系黄某某违约，定金不应当退还。原审法院认为，涉案房屋土地使用权性质为商业用地，土地使用权年限为40年，与住宅类用地的70年土地使用权年限存在较大区别，对于购房者而言，土地使用权年限及性质（商业用地或住宅类用地）影响重大，出售方应当向买受人予以明确告知，而双方订立的商品房定购单中未对土地使用权性质予以明确约定，某某公司亦未能举证证明其在订立商品房定购单时已明确向黄某某告知了土地使用权性质，在订立定金合同（商品房定购单）后双方就商品房买卖合同的订立进行了协商，但因对涉案房屋土地使用权性质存在争议而未能签订正式的房屋买卖合同，双方当事人均履行了订约行为，因对房屋土地使用权性质认识存在误解而未能达成房屋买卖合同，未能签订房屋买卖合同的原因并不可归责于双方。双方一致认可双方订立的两份商品房定购单已解除，原审法院予以确认，某某公司应当将定金返还黄某某，故黄某某主张某某公司返还定金10万元的诉讼请求，原审法院予以支持；关于黄某某主张某某公司返还诚意金3000元，某某公司并无异议，原审法院予以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条之规定，判决如下：苏州某某房地产有限公司于本判决生效之日起10日内退还黄某某定金人民币100000元、诚意金人民币3000元，合计人民币103000元。案件受理费人民币2350元，由黄某某负担人民币1175元，由苏州某某房地产有限公司负担人民币1175元。

上诉人某某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人在售楼处公示有所售楼盘的相关文件，被上诉人在阅读了相关文件内容后，在《定购单》上签字，证明被上诉人对土地性质、使用年限等情况是明知的；上诉人已履行告知义务并给予被上诉人宽限期，被上诉人不按约签订正式合同，违约责任在于被上诉人；被上诉人一直是以“未看过合同，无法贷款”等为由，拖延签约，从未提出土地使用年限问题。故本案应适用定金罚则，请求二审法院依法改判。

被上诉人黄某某答辩称：请求驳回上诉，维持原判。

二审中查明，双方《商品房定购单》第一条约定：买受方在约定期限内签署《商品房买卖合同》，最终条款以《商品房买卖合同》为准。出卖方已向买受方出示双方须签署的包括但不限于《商品房买卖合同》示范文本及补充协议（含房屋结构、交付时间和标准及设施）、项目重要提示、业主临时管理规约、前期物业管理协议等，买受方已完全了解并全部认可上述文本和协议并对条款无任何异议。

本院查明的其他事实与原审查明的事实相一致。

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人认为被上诉人在阅读了相关文件内容后，在《商品房定购单》上签字，证明被上诉人对土地性质、使用年限等情况是明知的，但是《商品房定购单》中并未注明涉案房屋土地使用年限，且上诉人在本案诉讼过程中也未提供《商品房买卖合同》示范文本及补充协议（含房屋结构、交付时间和标准及设施）、项目重要提示、业主临时管理规约、前期物业管理协议等证据，以此证明上述文件中已对土地使用年限进行了明确，第三，《商品房定购单》系上诉人提供的格式文本，上诉人未在该定购单中涉及免除或者限制其责任的条款以黑体字、下划线等合理形式向被上诉人作出说明，上诉人未能进一步提供证据证明就涉案房屋土地使用年限问题已向被上诉人作了提示说明。另外，上诉人认为被上诉人一直是以“未看过合同，无法贷款”等为由拖延签约，则从另一方面证明了被上诉人对合同内容并不知晓，故本院认为双方因土地使用年限问题产生争议，未能在约定时间内签署正式《商品房买卖合同》，且双方在协商过程中未能就此达成一致意见，因此不能签订《商品房买卖合同》的原因不可归责于双方，本案不适用定金罚则。综上，上诉人的上诉理由依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2350元，由上诉人苏州某某房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　顾平

审　判　员　　孙毅

代理审判员　　赵东

二〇一四年十二月十八日

书　记　员　　闻艺

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