焦作市解放区人民法院

民事判决书

（2014）解民二初字第60号

原告苏某，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，现住焦作市某某区。

原告丁某，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，现住焦作市某某区。

两原告委托代理人毋树超，河南隆成律师事务所律师。

被告薛某，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，现住焦作市某某区。

被告陈某，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，现住焦作市某某区。

原告苏某、丁某诉被告薛某、陈某房屋买卖合同纠纷一案，原告苏某、丁某于2013年12月19日向本院提起诉讼，经诉前调解未果，本院于2014年1月27日立案受理。受理当日，将受理案件通知书及举证通知书送达原告苏某、丁某，将应诉通知书及举证通知书送达被告薛某、陈某。本院受理后，依法适用简易程序，于2014年2月27日对本案公开开庭进行审理，原告苏某及二原告的委托代理人毋树超、被告薛某、被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告苏某、丁某诉称，2012年11月份，原、被告在丹尼斯买菜时认识。被告薛某听原告丁某说话不是当地人，攀谈中得知原告儿子结婚，在城市买不起房，需要回老家盖房子，遂哭啼啼说他刚从国外回来，孩子不争气，在上海出事了，媳妇陈某把三套房的钱都骗走，他用刀逼住要回一套房，现便宜卖给你。原告买房心切，便同意购买。被告打印好《购房协议书》要原告签名、汇款，原告按被告提供的账号汇款时，发现是被告陈某的账户，知道受骗。遂咨询律师得知原、被告所签购房合同违背国家法律规定，所购房屋东某某小区XX号楼XX单元XX楼西户是小产权房没有房产证不能过户。为此诉至法院，请求判令：1、依法撤销或解除原、被告2013年4月2日签订的《购房协议书》；2、依法判决二被告返还原告预交购房款12万元；3、本案诉讼费由二被告承担。

被告薛某辩称，原告所述与事实不符。在买房之前，我陪原告夫妻二人到法律事务所亲自去了解过国家对房产买卖的政策，当时已说明我出售的房子是小产权房，原告当时就决定买我的房，后原告主动找到我，决定要我的房。原告买过我的房以后，准备装修房，把我房内一道墙拆了。我们双方签订的协议书的内容都是按原告的要求写的，协议书上约定原告先支付12万元，剩余的7万元到2013年年底付清。2013年11月30日，原告丁某说她很快会把这7万元给我，而到了2013年12月3日，她突然提出来要退房，原告不按协议约定支付剩余房款，我怕原告将房子卖了，所以我将房子换了锁。原告起诉被告没有道理。

被告陈某辩称，涉诉房屋我已经给薛某了，本案与我无关。

本院根据原、被告的诉辩意见，归纳案件争议焦点为：1、当事人双方签订的《购房协议书》是否合法有效；2、被告陈某与本案房屋买卖行为是否有关；3、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。

原告苏某、丁某为支持自己的诉讼主张，提交如下证据：1、苏某身份证，2、丁某的户口薄，证明原告的身份主体资格；3、薛某身份证、户口薄复印件，4、陈某身份证、户口薄复印件。证明被告的身份主体资格；5、2013年4月2日原、被告签订的《购房协议书》，证明原告购买被告小产权房的事实；6、2013年4月2日苏某转账凭单、薛某收款条；7、2013年4月2日苏某转账服务申请表。证明原告预付给被告12万元购房款的事实。

被告薛某对原告苏某、丁某提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、3、4、5、6、7均无异议；对证据2，丁某的户口簿上的名字为“丁伏令”，而丁某在协议书上的签名为“丁某”，户口簿上的名字与本人签名不一致。

被告陈某对原告苏某、丁某提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2、3、4、5均无异议；对证据6、7不予质证。

被告薛某未提交证据。

被告陈某未提交证据。

两被告对两原告提交的证据没有提出实质性异议，本院对两原告提交的证据予以认定。

本院根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，对本案事实作如下确认：原告苏某、丁某系夫妻。2012年11月，两原告得知薛某有住房出售，便与薛某协商购房事宜。双方当事人均知道涉诉房屋没有房产证，因此，在签订购房协议前，双方一起到律师事务所咨询，了解有关无房产证的房屋买卖的相关政策。2013年4月2日，两原告与两被告签订了《购房协议书》，协议规定，“1、甲方（即陈某、薛某）将其位于东某某小区5号楼3单元6楼西户建筑面积107平方米的房屋以人民币壹拾玖万元整（￥190000元）出售给乙方（即苏某、丁某）。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。2、双方承诺：乙方承诺协议签订之日即付甲方壹拾贰万元整（￥120000元），柒万元（70000元），乙方2013年底付给甲方。甲方承诺负责为乙方办理房产证。”同时明确了违约责任。涉诉房屋系南水北调拆迁安置房，该房系安置给两被告的新建房屋，没有产权证书。《购房协议书》签订的当日，原告苏某支付给被告薛某购房款12万元。薛某收到款后，将房屋钥匙（共6把）交给了原告，原告为了以后住房更加实用，经被告同意将屋内一堵隔墙拆除，房屋没有再装修。2013年12月，原告认为所购房屋为小产权房不能办房产证，因此，原告不再将剩余7万元房款支付给被告。被告薛某以原告不再支付剩余购房款为由，且担心原告卖掉房屋，遂于2014年1月10日将房屋的门锁更换，房屋现由薛某控制。

本院认为，原、被告签订的《购房协议书》，系双方当事人真实意思的表示，虽然该房没有产权证书，但签订购房协议书时，双方当事人对此是明知的。该房屋系南水北调拆迁安置房，被告对房屋实际拥有处分权，被告自愿将房屋卖于原告，原告同意购买，双方协商一致后签订的房屋买卖协议未违反法律的强制性规定，应为有效合同。被告陈某作为卖方当事人之一在买卖合同上签名，与原告形成了买卖合同关系，陈某与本案房屋买卖合同存在法律上的利害关系。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告买房的目的是为了得到房屋，但在合同的履行中，原告未按约支付剩余购房款，且明确坚决不再支付剩余购房款；被告薛某以原告没有付清房款为由，将房锁更换，自己又控制了房屋，至此，原、被告之间矛盾加大，原告拒绝支付被告剩余购房款，被告则拒绝向原告交付房屋，双方当事人以各自的行为已表明对该买卖合同同意解除。因此，原、被告签订的《购房协议书》应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，判决如下：

一、解除原告苏某、丁某与被告薛某、陈某于2013年4月2日签订的《购房协议书》；

二、被告薛某应于本判决生效后十日内，返还原告苏某、丁某购房款12万元；

三、驳回原告苏某、丁某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费1400元，由原告苏某、丁某负担1000元，被告薛某负担400元。暂由原告垫付，待执行时结清。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。

审判员　　黎兴中

二〇一四年四月二十四日

书记员　　李振虎

房屋合同纠纷