达拉特旗人民法院

民事判决书

（2016）内0621民初3198号

原告郑某某，公民身份证号码，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，警察。

委托代理人候某某，公民身份证号码，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，职员，现住址同上，系原告郑某某之妻。

委托代理人杨万，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。

被告某某集团房地产开发有限责任公司，组织机构代码XXXX，住所地：内蒙古东胜区某某路XX号。

法定代表人杨某某，总经理。

委托代理人张某某，某某集团房地产开发有限责任公司员工。

委托代理人白某某，某某集团房地产开发有限责任公司综合部部长。

原告郑某某诉被告某某集团房地产开发有限责任公司（以下简称某某集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文娟担任审判长与审判员潘昕、人民陪审员白云生组成合议庭公开开庭进行审理。原告郑某某及其委托代理人候某某、杨万、被告某某集团房地产开发有限责任公司的委托代理人白某某、张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郑某某诉称，2011年10月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定了房屋的价款、交付期限、逾期交付商品房的处理、商品房权属登记的条款。合同签订后，原告按照合同约定将房屋总价款928474元分五次支付完毕，而被告未按照合同约定期限将房屋交付原告使用。因被告开发的房屋不具备交付条件，直至2015年12月15日，被告才将房屋交付原告使用。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条之约定，被告应当向原告每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。同时《商品房买卖合同》第十二条约定，如果被告未能按照合同的约定办理产权登记，则按房屋价款万分之一向乙方支付违约金。原告起诉，请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房违约金71864元（从2013年10月31日起至2015年12月14日止，按照总房款928474元的万分之一即每天92.85元计算）；2、判令被告限期办理房产证；3、判令被告赔偿原告逾期办理房产证的违约金81799元（从2014年2月1日至2016年7月1日，按照总房款928474元的万分之一即每天92.85元计算）；4、判令被告赔偿原告从2016年7月2日至产权登记办理完毕之日，按照每日92.85元计算的违约金。

被告某某集团辩称，根据原、被告于2013年9月27日签订的《商品房买卖合同》约定，原告须在合同签订之日起10日内，到被告处办理银行按揭贷款，如因原告的原因未能办理贷款，原告需一次性付清全部房款，逾期付款原告承担每日千分之二的违约金。原告直到2014年8月20日才将剩余房款30万元付清，原告迟延付款316天，违约金共计586796元。被告迟延交房属于行使先履行抗辩权，因原告未能按时交付全部房款被告才迟延交房。被告不承担违约责任，即使承担也有部分违约金过了诉讼时效。本案中逾期交房违约金是按日计算的，此时的违约金属于一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上应当将其区分为若干个”个体债权”，每日新产生的违约金给付请求权分别都受到两年诉讼时效的限制。所以从起诉之日2016年6月28日向前推算两年为2014年6月28日，在此之前的违约金都已经过了诉讼时效。标的房屋于2014年9月20日竣工验收，具备交付条件。被告曾书面邮寄送达过收房通知书给原告，但原告迟迟未收房，所以被告不承担2014年9月20日之后的违约金。故违约金计算的期间应为2014年6月28日至2014年9月20日，共计7799元。关于逾期办理房屋产权证违约金，根据《商品房买卖合同》中第十二条约定，商品房权属登记中”合同继续履行，甲方应按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金，”故违约金为92.8474元。

经审理查明，2013年9月27日，原告郑某某（乙方）与被告某某集团（甲方）签订了《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于达拉特某某广场XX号楼XX单元XX室房屋，建筑面积为178.42平米，每平米价格为5203.87元，总价款为928474元，甲方于2013年10月30日前将符合验收条件的房屋交付乙方使用。第四条约定首付款为628474元，剩余房款30万元办理住房公积金贷款。关于甲方逾期交房的约定，合同中第5条第1款约定如合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。合同中第12条约定订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日内；订立合同时房屋已竣工的，自合同订立之日起90日内，双方办结房屋权属转移登记。由于甲方的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行的，被告应按房屋价款的0.01％向原告支付违约金。《商品房买卖合同》附件五《补充合同》第2条约定，如因买受人个人原因，未能通过银行按揭贷款审批，需一次性付清全部房款，付款时间从接到出卖人通知10日内付清，否则出卖人有权选择解除合同或要求买受人继续履行合同。若出卖人选择解除合同的，出卖人有权要求买受人支付总房款的5%的违约金；若出卖人选择继续履行合同的，买受人承担每日千分之一的违约金等内容。合同签订后，2013年9月14日，原告向被告交付首付款628474元，被告向原告出具收据一张。原告诉称该笔首付款是由之前四笔交付的房款换成的条子，分别是：2011年3月1日，原告郑某某妻子的姐姐侯某向被告交付房款50000元，2011年4月18日，侯某向被告交付房款145676元，2011年10月11日，侯某向被告交付房款98482元，2013年9月24日，原告郑某某向被告交付房款334316元。上述四笔房款的交付原告提供收据复印件四张。原告陈述这四张收据换成了2013年9月24日交房款628474元的收据，被告对换票的事实不予认可，但对收到房款628474元予以认可。2014年8月20日，原告向被告交付剩余房款30万元。2014年9月22日，达拉特旗住房和城乡建设局向被告出具《竣工验收备案表》，被告要证明达拉特某某广场1、2、3、4、5号楼具备了交房条件。原告诉称被告在2014年9月22日实际上仍不具备交房条件。被告提供EMS快递邮寄单，要证明被告于2014年已通知原告收房。同时被告提供了报纸上的公告，要证明2015年3月20日，被告通过报纸的形式通知未收房的业主收房，原告辩称均未收到被告的通知。原告诉称被告未按照合同约定的时间办理房屋产权证，被告对此予以认可，被告辩称房屋产权证正在办理过程中。2015年12月15日，原告向被告领取所买房屋的钥匙并向被告交纳了物业费、供暖费、办理房产证的契税等费用。

上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、原告交房款的收据六张、原告交供暖费、物业费、办理房产证契税等的收据五张、某某广场入会协议、某某广场住宅、商业选房申请表、被告提供的竣工验收的备案表、《商品房买卖合同》、建行单位客户专用回单、EMS快递单、报纸及当事人陈述在案证实。

本院认为，2013年9月7日，原告向被告购买位于达拉特某某广场XX号楼XX单元XX室房屋，房屋总价款为928474元，原告于2013年9月24日向被告交房款628474元，于2014年8月20日向被告交房款300000元。原告于2015年12月15日实际收房。原、被告签订的《商品房买卖合同》中第三条约定被告应于2013年10月30日前将房屋交付原告使用，而被告在2014年9月20日才取得竣工验收备案表，具备交房条件，被告迟延交房325天已构成了违约。原告请求的被告支付逾期交房从2013年10月31日至2015年12月14日的违约金71864元，因被告已提供证据证明该房屋已于2014年9月22日具备竣工验收条件，故本院支持被告给付原告逾期交房的违约金30176元（从2013年10月31日至2014年9月22日，每日按照商品房价款万分之一即92.85元计算）。被告辩称原告交付房款30万元逾期316天已构成违约，要求原告承担违约金586796元，因被告未在本案中提起反诉，故被告的该项请求本院在本案中不予支持。被告辩称其逾期交房的其中一个原因是原告逾期交付房款30万元，原告称未收到被告要求交房款的通知，被告也未提供证据证明其已通知了原告，故被告的该辩称理由本院不予采信。因原、被告签订的合同中约定订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日内；订立合同时房屋已竣工的，自合同订立之日起90日内，双方办结房屋权属转移登记。故原告请求被告办理房屋产权证书的诉讼请求，本院予以支持。因被告未能按约办理房屋权属转移登记，原告请求被告给付逾期办理产权证产生的违约金81799元及从2016年7月2日至实际办理产权证之日止，按照每日92.85元计算的违约金，因《商品房买卖合同》中约定逾期办理产权证的违约金为房屋价款的0.01%，故本院支持被告给付原告逾期办理产权证的违约金92.85元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：

一、被告某某集团房地产开发有限责任公司于判决生效之日给付原告郑某某逾期交房的违约金30176元。

二、某某集团房地产开发有限责任公司于判决生效之日起60日内协助原告郑某某办理位于达拉特某某广场XX号楼XX单元XX室房屋的产权证。

三、被告某某集团房地产开发有限责任公司于判决生效之日给付原告郑某某逾期办理产权证的违约金92.85元。

四、驳回原告郑某某的其余诉讼请求。

案件受理费3373元，由原告郑某某负担2699元，由被告某某集团房地产开发有限责任公司负担674元。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某某市中级人民法院。

审　判　长　　马文娟

       审　判　员　　潘　昕

人民陪审员　　白云生

二〇一六年十二月十三日

书　记　员　　乌都娜

房屋合同纠纷