新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院

民事判决书

（2014）新民三初字第992号

原告：陈某芹，女，汉族，19**年*月*日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街416号*区*号楼*单元*号。

委托代理人：戴莉华，新疆德洋律师事务所律师。

委托代理人：李素玲，新疆德洋律师事务所律师。

被告：新疆**房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市水磨沟区西虹东路**号腾飞大厦*层*号。

法定代表人：李某欣，该公司总经理。

委托代理人：王菊平，新疆元正律师事务所律师。

委托代理人：彭燕，新疆元正律师事务所律师。

原告陈某芹与被告新疆**房地产开发有限公司（下称**房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月18日受理后，依法由代理审判员赵金贵独任审判，于2014年11月24日公开开庭进行了审理，原告陈某芹的委托代理人戴莉华、李素玲与被告**房地产公司的委托代理人王菊平、彭燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某芹诉称：2012年8月22日，我购买被告开发的位于本市新市区鲤鱼山北路**号领世华府商住小区*栋*室房屋，房屋交付时间为2013年12月31日前，迟延交房超过60日选择继续履行的出卖人按日万分之三支付违约金。我依约支付了房款，但被告未依约交付房屋。现诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金54882元并承担本案诉讼费。

被告**房地产公司辩称：我公司开发建设的房屋在具备交付条件后以报刊公告、小区张贴公告、电话、短信以及邮寄等多种方式通知原告办理入住手续，原告未来办理入住过错在于原告。合同约定的违约金超过本小区房屋租金的数倍，明显过高，应予降低，且原告应当对其过错扩大的损失承担责任。

经审理查明：2012年8月22日，原、被告签订商品房预售合同约定，原告购买被告开发的位于本市新市区鲤鱼山北路298领世华府商住小区2栋902室房屋；总价款为554363.60元，首付304363.60元，剩余25万元于2012年9月8日之前付清；房屋经分期综合验收合格后于2013年12月31日前交付使用；被告逾期交房超过60日买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按已交纳房款日万分之三向原告支付违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；由于原告原因未能按期交付的，自被告通知的交付日期起（此通知方式包括但不限于电话通知、公告通知、张贴通知书、书面通知等）原告应承担暖气费、物业管理费以及被告已承担的代垫费用。该合同附件三装饰、设备标准中的采暖方式为集中供暖。合同签订后，原告依约履行了付款义务。2014年7月14日，被告在《新疆都市消费晨报》上刊登入住公告，通知领世华府小区1、2号楼的业主即日开始办理入住手续，并注明“因签合同时工作人员疏忽，部分客户的供暖方式误写为集中供暖（实际为壁挂炉），在此做以更正”。在办理入住过程中，部分业主与被告因集中供暖改为壁挂炉以及用壁挂炉的费用折抵逾期交房违约金问题而发生争执，双方未办理房屋交接，部分业主于同年7月18日即向本院申请诉前财产保全。同年8月5日，被告在该小区1、2号楼及办理入住处张贴入住公告并经公证处公证。此后，被告又以电话、邮寄信函等方式通知办理入住。

以上事实有原告与被告签订的商品房预售合同书、收据和发票、政府文件复印件、承诺书复印件、视听资料、公证书以及庭审笔录存卷为证。

本院认为：原、被告签订商品房预售合同合法有效，被告未按照合同约定在2013年12月31日前交付房屋构成违约，应向原告承担违约责任。被告已于2014年7月14日在报刊刊登公告通知原告办理入住手续，但在之后办理入住手续期间，双方因合同约定的集中供暖方式改为壁挂炉以及用壁挂炉的费用折抵逾期交房违约金发生争执而未能进行房屋交接。供暖设备为房屋的附属设施，原告对此如认为与约定不符，可向被告主张标的物的瑕疵担保责任直至解除合同，即可以通过其他方法解决和获得救济，而被告以壁挂炉费用折抵其逾期交房的违约金也未与原告协商一致，导致办理入住手续时房屋不能正常交接的主要过错在于被告，鉴于此，综合本案实际情况，本院自2014年1月1日起至被告再次通知入住之日即2014年8月5日止确定被告逾期交房的期间，共计217日。

《合同法》及相关司法解释规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方合同约定逾期交房超过60日的违约金为日万分之三，按1-3年人民币贷款基准利率6%计算的日利率为万分之一点六，该日利率的30%则为万分之零点五，如按地段房屋月租金2000元计算8个月租金的30%不足5000元，故本案被告提出减少约定的违约金符合法律规定。综合本案实际情况，本院按日万分之一确定违约金，原告已交房款554363.60元按日万分之一计算217日的违约金为12029.69元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：

被告新疆**房地产开发有限公司支付原告陈某芹逾期交房违约金12029.69元。

以上给付款项，被告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼标的金额54882元，确认给付金额12029.69元，确认给付额占诉讼标的额的21.92%。本案案件受理费1172.05元（原告已预交）减半收取，退还原告586.03元，其余586.02元由原告负担78.08%即457.57元，被告应负担27.82%即128.45元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。

代理审判员　　赵金贵

二〇一四年十二月九日

书　记　员　　苗　密

商品房预售合同纠纷