新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院

民事判决书

（2014）新民三初字第822号

原告：新疆**地产有限公司。

法定代表人：张某迪，董事长。

委托代理人：赵某，系该公司员工。

委托代理人：袁燕飞，新疆德洋律师事务所律师。

被告：新疆**汽车销售有限公司。

法定代表人：缪某，董事长。

委托代理人：姬沿成，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。

委托代理人：赖某健，系该公司副总经理。

被告：新疆**房地产开发有限公司。

法定代表人：李某，董事长。

原告新疆**地产有限公司（以下简称**地产公司）与被告新疆**汽车销售有限公司（以下简称**汽车销售公司）、新疆**房地产开发有限公司（以下简称**房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月20日受理后，由代理审判员赵金贵担任审判长，人民陪审员肉孜·马合木提、孜亚克孜·伊明依法组成合议庭，并于2014年11月5日进行公开开庭审理。原告**地产公司的委托代理人赵某、袁燕飞与被告**汽车销售公司的委托代理人姬沿成、赖某健到庭参加了诉讼，被告**房地产公司经本院合法送达诉状及开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告**地产公司诉称：2012年1月，我公司与被告签订《新疆中建地产苏州路项目外展点场地租赁合同》，约定被告将位于乌鲁木齐苏州路*号的房屋租赁给我公司作为房产项目外展点使用，我公司在合同签订后支付被告房屋押金275627.71元，被告承诺在租赁期结束时将押金如数退还。在合同履行过程中，由于被告未能履行合同约定的部分义务，致使我公司不能达到租赁目的。2013年8月，我公司向被告邮寄送达了《解除房屋租赁合同的函》并于2013年8月30日搬离房屋，但被告拒绝退还房屋押金。现诉至法院，请求判令解除双方签订的租赁合同，被告退还房屋押金275627.71元，支付利息8062.11元并承担本案诉讼费用。

被告**汽车销售公司辩称：原告单方解除租赁合同是恶意行使解除权，其行为构成违约。原告的违约行为给我公司造成的损失已超过了原告诉讼的房屋押金数额，不同意原告的诉讼请求。

被告**房地产公司未到庭也未提交书面答辩状。

经审理查明：2012年1月19日，原、被告签订一份《新疆中建地产苏州路项目外展点场地租赁合同》，由原告租赁被告位于乌鲁木齐市苏州路*号第一层面积为315.96平方米的房屋作为项目外展点使用，租赁期限自2012年1月19日至2015年1月19日止，房屋年租金551255.41元。原告向被告支付275627.71元作为押金，本合同租赁期满，如原告无违反本合同约定的行为，或有关违反已被原告合理补救，被告应在7个工作日内将押金如数退还原告，不计利息。租赁期间，被告免费为原告安装单独计费的水表、电表，租赁房屋的水费、电费、供暖费由原告按照每月水表、电表的实际耗用量自行缴纳。双方在违约责任条款中约定租赁期内原告需提前退租时，应提前30日通知被告，双方据实结算租金及其他费用并按年租金的10%支付违约金。合同签订后，原告支付被告租赁押金275627.71元并对房屋装修后作为项目外展点售楼部使用。

2012年5月17日，乌鲁木齐市中级人民法院在执行申请执行人新疆生产建设兵团建设工程（集团）第八建筑安装工程有限责任公司申请执行新疆**汽车销售有限公司建设工程施工合同纠纷一案中查封了包括本案租赁房屋在内的被告**汽车销售公司名下部分房产。2013年8月27日，原告向被告以邮寄方式发出一份《解除房屋租赁合同的函》，表示与被告协商解除租赁合同，原告于2013年8月30日起不再使用该租赁场所。2013年8月30日，原告搬离涉案租赁房屋，租金已支付至2013年8月19日。租赁期内，原告使用房屋产生电费64278元、水费1412.90元。

2014年3月5日，原告公司相关负责人与被告**汽车销售公司副总经理赖某健在本市苏州西街263号综合楼商谈本案涉案租赁房屋前期退租善后处理问题，被告**汽车销售公司副总经理赖某健认可在2013年8月29日收到原告关于解除租赁合同退租的函。另外，自2013年8月20日至被告收到函件30日（即2013年9月30日）止的房屋租金为63432.13元（551255.41元／年÷365天×42天＝63432.13元）。现涉案房屋已由被告另行出租第三方。

以上事实有租赁合同书、房屋产权证、收据、法院执行通知书、解除合同函、搬运证明、会议纪要、付款通知单、照片、录音资料、证人证言以及庭审笔录等存卷为证。

本院认为，合同一经成立，合同当事人均应当认真履行，但当事人协商一致，可以解除合同。本案原告向被告发出《解除房屋租赁合同的函》后搬离租赁房屋，被告收到该函件后在合理期限内未提出异议并将涉案房屋另行出租第三方，当事人双方在解除合同问题上已达成共同的意思表示，原、被告之间的租赁合同事实上已协议解除。现原告又起诉要求解除该租赁合同不符合法律规定，其主张本院不予支持。本案中原告提出解除租赁合同的理由是涉案房屋被法院查封存在产权纠纷，但经本院查明被告**汽车销售公司现为涉案房屋的所有权人并持有产权证书，房屋至今仍由被告另行对外出租，法院临时查封不影响原告正常使用所租赁的房屋，原告在本案中提出解除合同的理由不能成立。根据原、被告租赁合同违约责任条款约定，租赁期内原告需提前退租时，应提前30日通知被告，双方据实结算租金及其他费用并按年租金的10%支付违约金。因此，原、被告租赁合同解除后，原告应继续承担通知期30日内的租金以及未付租金，即自2013年8月20日至2013年9月30日期间的租金63432.13元，原告应承担年租金10%的违约金55125.54元（551255.41元／年×10%＝55125.54元）。租赁期内，原告使用房屋产生电费64278元、水费1412.90元。上述原告应承担的费用合计184248.57元（63432.13元＋55125.54元＋64278元＋1412.90元＝184248.57元）。原告所支付被告押金为275627.71元，扣除原告应承担的费用，被告应退还原告房屋押金91379.14元（275627.71元－184248.57元＝91379.14元）。原告在本案行使合同解除权时存在过错行为，其主张被告给付利息的请求，本院不予支持。被告**房地产公司未到庭参加诉讼视为放弃抗辩权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告新疆**汽车销售有限公司、新疆**房地产开发有限公司退还原告新疆**地产有限公司房屋押金91379.14元；

二、驳回原告新疆**地产有限公司的其他诉讼请求。

上述款项，被告新疆**汽车销售有限公司、新疆**房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内一次性给付原告，逾期履行则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼标的金额283689.82元，确认给付金额91379.14元，确认金额占诉讼标的金额的32.21%。本案案件受理费5555.35元（原告已预交）由原告负担67.79%即3765.97元、二被告应负担32.21%即1789.38元；邮寄送达费40元、公告送达费320元，原告已预交，现由二被告负担。二被告应负担的诉讼费、送达费可在履行义务时一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

审　判　长　赵　　金　　贵

人民陪审员　肉孜·马合木提

人民陪审员　孜亚克孜·伊明

二〇一四年十二月十一日

书　记　员　苗　　　　　密

房屋租赁合同纠纷