山东省临沂市罗庄区人民法院

民事判决书

（2014）临罗商初字第1361号

原告山东某某置业有限公司，住所地临沂市罗庄区某某南路东段。

法定代表人韩某某，董事长。

委托代理人管某，女。

被告韩某。

委托代理人李媛，山东超信律师事务所律师。

原告山东某某置业有限公司与被告韩某买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东某某置业有限公司的委托代理人管某及被告韩某委托代理人李媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告山东某某置业有限公司诉称，2010年8月8日被告认购原告开发的位于临沂市清河南路某某水湾花园17号楼101号、102号、103号、104号楼房四套，合同编号为：YS12***2、YS12***4、YS12***5、YS12***6，面积分别为202.57平方米、189.41平方米、213.95平方米、253.7平方米，价款分别为1012850元、947050元、1069750元、1268500元，并签订认购书。认购书约定，2010年8月20日买受方应支付50%的首付款，同年9月13日付清余款2149075元等内容。2010年8月20日被告按时支付了50%的首付款，余款未按期支付。2010年9月13日被告以书面形式保证办理完房屋登记后三个月内支付购房款。2010年9月21日原告与被告分别签订四份《商品房预售合同》，合同约定：买受方于2010年9月13日一次性付清房款，逾期超过30天后，出卖人有权解除合同，出买人解除合同的，出买人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金等内容，同日到临沂市房管局备案登记了房产。之后，被告没有按保证书的承诺支付购房款，经原告多次催要，被告以种种理由拖延付款时间。2011年3月6日经双方协商，就付款时间和方式达成补充协议，协议规定：由原合同约定的一次性支付，变更为余款分三次付清，如乙方逾期支付，甲方有权解除商品房预售合同等内容，之后，被告仍没按约定分期支付余款，经原告多次催要，被告均拒绝支付。综上，原告的违约行为致使双方签订的房屋买卖合同无法履行，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成重大经济损失，请求法院依法解除原、被告签订的四份《商品房预售合同》，判决被告承担违约金80万元。

被告韩某辩称，被告同意解除四份《商品房预售合同》，但违约金数额过高，请求法院酌情减少。

经审理查明，2010年8月8日原、被告签订《商品房认购书》四份，双方约定被告认购原告开发的位于临沂市清河南路某某水湾花园17号楼101号、102号、103号、104号楼房四套，房屋价款分别为1012850元、947050元、1069750元、1268500元，并约定被告于2010年8月20日之前向原告支付房屋总价款的50%（作为首付款），余款于2010年9月13日付清。2010年8月20日，被告韩某按照《商品房认购书》的约定向原告支付了四套房屋的首付款共计2149075元。2010年9月13日，因被告韩某未能付清剩余购房款，其向原告出具《保证书》一份，保证其在商品房备案后三个月内支付购房款。2010年9月21日，原、被告就预售四套商品房分别签订《商品房预售合同》四份（合同编号分别为：YS12***2、YS12***4、YS12***5、YS12***6），合同第六条约定付款方式为一次性付款，买受人于2010年9月13日一次性付清房款。同时约定：买受人逾期付款的，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。房屋交付期限为2009年12月30日。

2011年3月6日，原、被告签订《商品房预售合同补充协议》四份，该四份补充协议均约定：考虑被告经济状况及经济能力达成以下补充协议，双方约定所购房屋支付方式由余款一次性付款变更为分期付款（分三次付清），被告应于2011年12月1日向原告支付购房款20%，2012年9月1日前向原告支付购房款的20%，剩余价款于2013年12月1日前付清，原《商品房预售合同》中第六条的约定自本协议签订之日起不再执行，执行本条款规定；如被告不按照前款约定履行，逾期付款达90日的，原告有权单方解除合同，合同自原告向被告发出解除通知之日起解除，同时被告应向原告承担违约金20万元及给原告造成的经济损失；此后，被告韩某仍未按时付清所购四套商品房的剩余房款，为此成诉。

另查明，涉案四套房屋尚未建成。

原告提交的证据有《商品房认购书》、《保证书》、《商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》、催款函。被告对上述证据均无异议。被告未提交证据。

上述事实，根据原告提供的《商品房认购书》、《保证书》、《商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》、当事人陈述及庭审调查所认定，相关证据均收录在卷。

本院认为，原告山东某某置业有限公司与被告韩某签订的《商品房认购书》、《保证书》、《商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合同依法成立并生效，对当事人各方具有法律约束力。合同签订后，被告韩某未按约定支付剩余房款，且逾期付款已超过90日，构成违约。现原告要求解除原、被告双方签订的四份《商品房预售合同》，事实清楚，理由正当，依法应予支持。关于违约金请求，因原、被告双方已在《商品房预售合同补充协议》中明确约定：逾期付款达90日的，原告有权单方解除合同，合同自原告向被告发出解除通知之日起解除，同时被告应向原告承担违约金20万元及给原告造成的经济损失，原告共计购买四套房屋，违约金为80万元，被告辩称该违约金数额过高，本院认为，因被告所购四套房屋原告方至今尚未建成，存在逾期交房的情形，考虑双方的过错，其四套商品房的违约金请求，本院酌情调整为20万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第27条之规定，判决如下：

一、解除原告山东某某置业有限公司与被告韩某签订的四份《商品房预售合同》（合同编号分别为：YS12***2、YS12***4、YS12***5、YS12***6）。

二、原告山东某某置业有限公司于本判决生效后于本判决生效后十日内返还被告韩某购房款2149075元。

三、被告韩某于本判决生效后十日内支付原告山东某某置业有限公司违约金20万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费30385元，由被告韩某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。

审　判　长　　高兆利

审　判　员　　赵泽浩

人民陪审员　　吕全军

二〇一四年九月二十九日

书　记　员　　陈黎明

合同纠纷