广东省韶关市武江区人民法院

民事判决书

（2015）韶武法民一初字第1582号

原告：韶关市某某物业服务有限公司。

法定代表人：曹某某，总经理。

委托代理人：焦建中，广东宜方律师事务所律师。

被告：赖某某。

委托代理人：韩某。

原告韶关市某某物业服务有限公司（下称某某物业公司）诉被告赖某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理后，依法由代理审判员谭谦悦适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托代理人焦建中，被告赖某某及其委托代理人韩斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某某物业公司诉称：原告某某物业公司受托为城市花园某某住宅小区提供物业管理服务。某某小区D幢因小区二层为架空层，房产登记要计算楼层，故产权证登记为D幢×房，被告业主自2012年10月至2015年6月，欠交物业管理服务费等，欠交项目数额具体如下：1、2012年10月-2015年6月物业管理服务费990元，因欠交费依约定产生滞纳金1468.44元（每天3‰计）。2、2012年10月-2015年6月公摊水电费、水费、停车费2539.5元。上列两项合计4997.94元。就被告上述欠费，经原告数次催收无果，唯有向人民法院提起诉讼，请法院依法判决：1、被告缴纳物业服务（管理）费、水电公摊费、水费、停车费共3529.5元；物业服务费滞纳金1468.44元。合计4997.94元。2、被告承担诉讼费用。

被告赖某某辩称：一、本案的案由是物业服务合同纠纷，答辩人与被答辩人根本就不存在物业服务的问题，更不存在要缴纳滞纳金的问题。答辩人也从未选聘过任何物业服务企业，更没有与任何物业服务公司包括韶关市某某物业服务有限公司签订过物业服务合同，如果有的话，我们会根据《物业管理条例》第二条的规定与物业服务公司签订物业服务合同的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，被答辩人没有任何证据证明答辩人与被答辩人存在有服务与被服务的关系。二、从被答辩人占有小区的公共场所至今，被答辩人从没维护过小区有损坏的护栏，从没有清理过小区化粪池、蓄水池、污水沟。服务项目不公开，乱收费，收费也不公开。水电费乱提价、乱收费。（其中，摩托车每台10元／月，提到20元／月，汽车每台80元／月，提到200元／月），原告工作人员热天上班穿牛头、上身打光板、穿拖鞋上班，招来的汽车乱停乱放在人行道上，占道经营，严重影响业主正常生活，没做到24小时有人认真值班，夜班值班人员值班期间睡大觉，至使业主的物品被盗。被答辩人值班人员资格没有达到《物业管理条例》第三十三条规定的要求。三、韶关市某某物业服务有限公司在没经我住宅小区业主的同意下，擅闯进我小区，占用我小区业主共同共有的公共场地，来收取各业主的停车费及引进外来客户的停车费，按《物权法》规定，我小区公共场地，属我小区业主共同共有的公共场地，共同共有的场地收入应按份分给我小区的各业主，可是，被答辩人从占有小区至今的共同场地收入不但不分给我小区各业主，且已完全私吞。综上，现在被答辩人还滥用诉权诉我们小区业主，我们小区业主保留追究韶关市某某物业服务有限公司侵害小区业主物权利益的法律责任，请法院依法驳回被答辩人诉讼请求。

经审理查明：被告是韶关市武江区新兴路14号城市花园某某小区D幢×房业主，该房的建筑面积为×㎡。原告于2012年10月开始接受韶关市某某资产运营有限公司的委托，为其管理的某某小区提供物业服务。2012年11月6日，原告（乙方）与韶关市某某资产运营有限公司（甲方）签订了一份《物业服务委托合同》，约定由原告为某某小区等提供物业服务。第二条约定前期物业管理服务期限自2012年11月1日至2014年10月30日止，为期2年。但期限未满，成立业主委员会，由业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。第四条约定物业管理费由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取，某某小区0.3元／月·平方米……。第六条约定甲方、业主或物业使用人应于每月8日前向乙方交纳当月物业管理费，逾期未缴纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。第九条约定共用部分（包括共用照明，电梯电费、电梯年检、电梯维修，二次供水，损耗水等）运行发生的费用，应独立计量核算，根据实际消耗由乙方向相关业主分摊计收。合同到期后，原告（乙方）与韶关市某某资产运营有限公司（甲方）又签订一份《物业委托合同》，约定由原告继续为某某小区等提供物业服务。第二条约定物业管理服务委托期限：2014年11月1日至2019年10月31日止，为期五年。但期限未满，业主委员会与本物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。第四条约定物业管理费由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取，某某小区0.3元／月·平方米……。第六条约定甲方、业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当月物业管理费，逾期未缴纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三／日作为滞纳金。第九条约定公共部分（包括共用照明，电梯电缆、电梯年检、电梯维修，二次供水，损耗水等）运行发生的费用，应独立计量核算，根据实际消耗由乙方向相关业主分摊计收。原告按照约定对小区进行了物业管理，截止本案开庭，某某小区尚未成立业主委员会。根据以上合同，被告每月应交物业管理服务费为30元（0.3元／㎡×100.16㎡=30元）。

根据韶关市武江区物价局文件（韶武价（2014）3号）精神，某某小区首层停车场车辆停放保管服务费标准为，室内人工管理（住、用户）：小汽车200元／月.辆；摩托车、电动车、助力车20元／月.辆；自行车5元／月.辆。被告认可其一直拥有2辆电动车。自2012年10月起，被告未向原告交纳物业服务费等费用，截止至2015年6月，被告尚欠2012年10月至2015年6月期间的物业服务费990元（30元／月×33个月）、代垫付的公摊水电费161.4元、代垫付的自用水费1248.1元、停车费1130元。原告经催收未果，遂诉至本院要求判令被告支付上述费用及违约金。

另查明，根据韶关市人民政府办公室于2011年12月31日作出的韶府办（2011）226号文件，决定将韶关市公共资产管理中心名下部分房屋（含某某安置小区）的相关权益划至韶关市某某资产运营有限公司名下。

庭审中原告明确其主张的滞纳金计算方式为：按逾期每日以实欠物业服务费金额的千分之三从被告逾期交纳物业费之日起计算至实际清偿之日止。

本院认为：被告作为某某小区的业主，因原告与韶关市某某资产运营有限公司已签订了物业服务委托合同，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告作为物业服务公司，按约定履行了物业管理服务义务后，享有按合同约定的收费项目、标准收取相关费用的权利。被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务后，负有按约定支付管理费用的义务。现被告未向原告交纳物业管理费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告虽对停车费有异议，但根据物价局的文件及被告对自有车辆的陈述，原告对停车费的收取并未违反物价局的规定，且被告亦未提交相关的证据予以反驳。故根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，被告应向原告支付2012年10月至2015年6月期间的物业服务费990元、公摊水电费161.4元、水费1248.1元、停车费1130元，合计3529.5元。

至于原告主张的违约金（原告诉讼请求中的“滞纳金”）问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，因被告未按约定支付物业服务费，故对原告要求计付违约金的诉讼请求，本院予以支持。结合合同约定，违约金应按实欠物业服务费金额，从被告逾期缴纳物业服务费次月即2012年11月1日起至本判决确定的履行之日止以每日3‰计算。

对于被告提出原告在进行物业管理方面存在瑕疵及建设单位未安装独立水表的问题。因物业公司在提供物业管理服务后，业主就应当按照合同约定支付物业管理费用。物业公司在管理过程中如存在管理不善等违约行为，业主应通过向政府相关职能部门反映以得到协调处理，或依法律途径追究物业公司的违约责任。关于独立水表的问题，被告则应与建设单位协商处理。被告以此拒交物业服务费并无法律依据。

对于被告以涉案房屋属于拆迁安置房其置换面积不包含公摊面积为由，主张不应该计算公摊费用的问题。庭审中被告亦认可某某小区存在停车场及过道等公共场所。因小区业主对建筑物专有部门以外的共有部分均享有权利及承担义务，现原告作为小区物业服务人，为管理公共场所而垫付了公摊水电费，小区业主即应该按照以上物业合同的约定向原告支付公摊水电费。故本院对被告的该抗辩理由不予接纳。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：

一、被告赖某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年10月至2015年6月期间的物业服务费990元及违约金（违约金的计算方法：按实欠物业服务费金额，从2012年11月1日起至本判决确定的履行之日止以每日3‰计算）给原告韶关市某某物业服务有限公司。

二、被告赖某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年10月至2015年6月期间的公摊水电费161.4元、水费1248.1元、停车费1130元，合计2539.5元给原告韶关市某某物业服务有限公司。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告赖某某负担。

本判决为终审判决。

代理审判员　　谭谦悦

二〇一六年三月十六日

书　记　员　　李子仪

合同纠纷