黑龙江省萝北县人民法院

民事判决书

（2015）萝民初字第119号

原告李某，身份证号：23082219******0323，女，19**年**月**日出生，汉族，宝泉岭某某理发店业主。

委托代理人张玉花，黑龙江吉相律师事务所律师。

被告萝北某甲房地产开发有限公司，住所地萝北县凤翔镇**委。

法定代表人茹某某，男，职务经理。

原告李某诉被告萝北某甲房地产开发有限公司（以下简称某甲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理后，由审判员陆勇适用简易程序于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人张玉花到庭参加了诉讼，被告某甲公司经本院合法传唤未出庭应诉。本案现已缺席审理终结。

原告李某诉称：2013年6月16日，原告在萝北县某乙国际皮革城售楼部交付给被告20，000.00元购房定金，2013年6月23日与被告签订了购买A-1***号商铺的《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理协议书》，购买商铺面积为18.84平方米，每平方米售价4，989.38元，原告于合同签订当日又交付购房款34，000.00元。由于被告违约，没有在合同约定的期限内为原告办理房屋权属登记证，导致原告不能取得该18.84平方米的房屋。按照定金罚责的法律规定，被告应当双倍返还已收取的定金20，000.00元，并退还已收取的购房款34，000.00元，被告应当承担违约金2，700.00元。原告多次与被告协商解除合同，被告以各种理由推脱至今。故原告诉至法院请求依法判令，一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，二、被告双倍返还已收取的定金20，000.00元即40，000.00元，并退还已收取的购房款34，000.00元，三、被告给付违约金2，700.00元，四、本案诉讼费由被告承担。

被告某甲公司未到庭，亦未提交书面答辩状。

原告为证明其诉讼主张向本院提供了以下证据：

证据一、《定房协议书》，证明原、被告双方于2013年6月16日签订协议，原告向被告交付20，000.00元购房定金。

证据二、《商品房买卖合同》，证明原告应交付购房款94，000.00元，同时证明原告于2013年6月23日已交付购房款54，000.00元，余款40，000.00元被告承诺办理按揭贷款，被告未交付该房屋，已经逾期超过60日，因此原告向被告主张已交付的购房款54，000.00元的百分之五作为违约金即2，700.00元。

证据三、《商铺委托经营管理协议书》，证明萝北县某乙国际皮革城有限公司（以下简称某乙皮革公司）与被告的法定代表人均是茹某某，这两个公司实质是同一公司。该协议书实际是售后包租，违反法律规定。

证据四、商品房销售预收款专用票据，证明原告已经交付被告54，000.00元购房款。

被告未向法院提供证据。

本院对原告提供证据的认证意见为：

原告提供的证据一、证据二、证据三、证据证四，真实、合法和本案的待证事实有一定的关联性，并且被告未出庭质证，视为被告放弃了对该四组证据质证的权利，故对该四组证据本院予以采信。

根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见并结合当事人庭审陈述，本院查明本案事实如下：

原告李某与被告某甲公司于2013年6月16日签订《定房协议书》，按该协议书约定，原告向被告交付预定房产的定金20，000.00元。2013年6月23日原告与被告某甲公司签订了《商品房买卖合同》，按合同约定，原告向被告购买其开发的位于萝北县某乙镇的某乙国际皮革城1号楼建筑面积为18.84平方米的商业服务用房一套。同日原告又与某乙皮革公司签订了《商铺委托经营管理协议书》，原告包括定金在内共计给付了被告购房款54，000.00元。被告与某乙皮革公司的法定代表人均是茹某某。

本院认为：根据原告李某与被告某乙皮革公司签订的《商铺委托经营管理协议书》第一条第3项中3.1”因甲方（李某）在购买商铺时，开发商已经兑现了前三年总房价24%的回报，故委托经营期限内的前三年乙方（某乙皮革公司）有权根据市场培育情况决定免租、减租，盈亏与甲方无关。”以及某甲公司与某乙皮革公司的法人均是茹某某应认定实质被告是以某乙皮革公司的名义与原告签订的《商铺委托经营管理协议书》，该协议书中的乙方实质应为被告，即被告采取的是变相售后包租的形式将其商品房销售给原告，该行为违反了《商品房销售管理办法》的相关规定，而且根据《商铺委托经营管理协议书》中第二条第1项的规定，某乙皮革公司可直接从被告处接受商铺，由此应认定被告是以某乙皮革公司的名义将卖给原告的该商业服务用房（按原告与某乙皮革公司签订的协议书中称为商铺）予以接受，即该商业服务用房并未真正的交付给原告，而实质是交付给了被告自己，由被告自己直接的对外出租经营，因此本院认为被告并未向原告履行交付该商业服务用房的义务。而根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，由于被告未按该合同约定时间将商业服务用房交付给原告已经超过了60天，因此原告有权与被告解除合同，并要求被告向其退还已付的包括定金在内的购房款，及按合同约定向原告承担已付购房款5%的违约金，而且对原告在诉讼中的主张及陈述的事实，被告未出庭应诉，视为被告放弃了抗辩的权利。综上，对于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及要求被告退还购房款32，000.00元的诉讼请求，符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定，故本院予以支持。对于原告要求被告给付违约金2，700.00元的诉讼请求，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应给付原告违约金27，00.00元（54，000.00元×5%＝27，00.00元），故本院予以支持。对于原告要求被告双倍返还已收取的定金20，000.00元，即40，000.00元的诉讼请求，根据原告当庭的陈述及提供的证据，不足以证明原告要求被告双倍返还定金40，000.00元符合双方签订的《定房协议书》的约定，而由于双方签订的《商品房买卖合同》予以解除，因此被告应返还原告已付定金20，000.00元，故对原告的该诉讼请求，本院予以部分支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告李某与被告萝北某甲房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；

二、被告萝北某甲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款32，000.00元；

三、被告萝北某甲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李某购房定金20，000.00元；

四、被告萝北某甲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李某违约金2，700.00元；

五、驳回原告李某其他的诉讼请求。

如果被告萝北某甲房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1，717.50元，减半收取858.75元，由原告承担223.93元，被告承担634.82元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。

审判员　陆　勇

二〇一五年五月九日

书记员　王佳旭

房屋买卖合同纠纷