黑龙江省宝泉岭农垦法院

民事判决书

（2016）黑8101民初406号

原告刘某某，男，汉族，工人。

委托代理人张玉花，黑龙江吉相律师事务所律师。

被告韩某甲，女，汉族，退休工人。

原告刘某某为与被告韩某甲房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月19日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员李彬独任审判，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。后转入普通程序，依法组成合议庭，由审判员张文阁担任审判长，审判员李彬主审，人民陪审员赵福民参加评议，于2015年8月22日公开开庭审理了本案，原告刘某某及其委托代理人张玉花、被告韩某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某某诉称：2012年3月17日，本人购买xxx小区1号楼9号商服楼，价款600000元。2012年9月30日，本人将该房屋出租给韩某乙，用于经营饭店，出租期限为3年，第一年租金20000元，第二年、第三年租金为30000元。2013年10月韩某乙将该房屋转租给被告韩某甲经营饭店，并且通知了原告。2013年10月至今，被告韩某甲拒不给付原告商服楼租金，也拒绝与本人签订房屋出租合同。故原告诉至法院，请求法院判令解除合同，被告韩某甲腾空原告所有的商服楼，给付2013年10月至2016年3月31日的商服楼房租金50000元，并承担本案诉讼费用。原告庭审中增加诉讼请求：要求被告韩某甲给付2016年4月1日至2016年8月15日房屋租金5750元。

被告韩某甲辩称：不同意给付原告刘某某房屋租金。该租金本人已经付给耿某某了。2015年春天，耿某某找到本人说其已付完楼款，该房屋所有权是耿某某的，让本人将房屋租金给耿某某。并且将房屋的发票和购房合同都给本人看了，所以本人认为房子是耿某某的。2014年交租金6000元，2015年交给耿某某租金10000元，2016年4月1日交给耿某某租金12000元。

原告为证明其诉讼主张向本院提供如下证据：

1.商品房买卖合同复印件1份及xxx小区购房协议复印件1份。某某花园购房协议内容：甲方：徐某甲，乙方刘某某。一、经甲乙双方协商同意，乙方用建筑工程款购买甲方xxx小区1号楼9号门市，面积108.16平方米，房款总额60万元。二、付款方式：从甲方应付给乙方的建筑工程款中支付60万元。三、关于产权登记，甲方负责提供有关手续。甲方：徐某甲。乙方：刘某某，时间：2012年3月17日。欲证明原告刘某某购买了由黑龙江宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司开发的商服，该商服位置坐落在xxx小区1号楼9号，价款为60万元，两份证据均能证实原告是该商服的所有权人。被告韩某甲对该证据有异议，认为该证据是伪造的，因为耿某某手中有购房合同及房屋交款发票。

2．房屋出租合同复印件1份。主要内容为：甲方：刘某某，乙方：韩某乙，甲方将其本人的商服1户即xxx小区1号楼9号门市出租给乙方，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、出租时间：3年，自2012年10月至2015年10月。二、房租：第一年房租2万元，第二、三年房租为3万元，如当年房租市场有变化可随当地房租调场调整。三、付款时间：每年10月30日前付清当年房租。四、房屋装修由乙方自行负责，3年房租到期后，室内装修归甲方所有，乙方不能拆除。签约时间：2012年9月30日。欲证明原告与承租人韩某乙签订的商服出租的时间为2012年9月30日，出租期限为三年，自2012年10月到2015年10月，并且双方约定了租金的给付方式、时间及金额。被告韩某甲对该证据有异议，认为该房屋出租合同是原告与韩某乙签订的，被告不知道此事。

3．韩某乙出具的证明1份。内容为：我本人韩某乙于2012年10月租了刘某某商服一户（xxx小区1号楼9号商服）该房屋租了一年后，将该房屋出兑给韩某甲，该房屋的租金由韩某甲支付。该房屋出兑的时间是：2013年10月份。特此证明。证明人：韩某乙，2016年3月19日。欲证明韩某乙在2013年10月将楼房出兑给被告韩某甲，被告占有、使用该商服的时间为2013年10月至今。被告韩某甲对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。

4．用地许可证复印件1份、建设项目选址意见书复印件1份、建设工程规划许可证复印件1份、建筑工程施工许可证复印件1份，建设用地规划许可证复印件1份，商品房预售许可证复印件1份。证明原告所购买的该楼房是经合法手续审批所建，原告是支付合理价款后，依法取得的。被告韩某甲对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。

被告为证明其诉讼主张向本院提供如下证据：

收条3份，欲证明2016年4月6日交房屋租金12000元。原告刘某某对该证据的真实性及关联性均有异议，认为房屋是原告的，被告将租金给付耿某某与原告无关。

法庭依职权调取证据如下：

1．（2015）宝民初字第125号卷宗中韩某乙提供的兑店协议复印件1份。内容为：甲方：韩某乙。乙方：韩某甲。甲方将xxx小区四川火锅店兑给乙方，兑店金额共计伍万元整。第一次乙方于2013年12月30日前付给甲方贰万元。第二次乙方于2014年12月30日前付给甲方叁万元。并按邮储银行利息一样执行。2014年12月30日前本息一次结清。此协议经双方同意后签字生效。甲方：韩某乙。乙方：韩某甲。见证人：李某某。2013年10月3日。原、被告对该证据均无异议。

２．调取韩某乙证言1份。内容为：原告刘某某提交的房屋出租合同系韩某乙2016年3月份签订的。当时口头约定房屋租金为2万元，租金交给李某某。2012年租金20000元韩某乙直接交给刘某某了。2013年上半年租金10000元交给李某某，李某某又当面转交给原告刘某某。韩某乙将店兑给被告韩某甲时提出本人年租金20000元，租期6年，韩某甲提出租金价格与房主谈。被告对该证言无异议，原告对该证言有异议，认为双方约定第二年、第三年租金为30000元，租期为六年是不正确的，对于证言中韩某乙将店兑给被告韩某甲时说该房屋是刘某某的及20000元租金交给刘某某的事实没有异议。

３．调取徐某乙证言1份，内容为：本人房屋是从李某某处租的，一直经营饭店，当时租金为20000元，李某某用饭费顶房租，从2015年开始租金就降了，每年租金有10000元的，也有15000元，2016年邻居租房年租金是10000元。原、被告对该证言无异议。

４．调取朱某某证言1份，内容为：本人租xxx小区门市2013年租金是15000元，2014年以后年租金是12000元。原、被告对该证言无异议。

本院对证据的分析与认定：

原告提供的证据1、2，能够证明其证明方向，原告虽有异议，但未提供相反证据，故本院予以采信。原告提供的证据3、4，被告无异议，该证据具有真实性、合法性与关联性，本院予以采信。被告提供的证据，原告对该据有异议认为租金交给耿某某与原告无关，被告异议理由成立，本院予以采信。本院依职权调取的证据1、3、4，原、被告双方均无异议，本院予以采信。本院依职权调取的证据2，被告无异议，原告对证言中韩某乙将店兑给被告韩某甲时说该房屋是刘某某的及20000元租金交给刘某某的事实没有异议。本院对该事实予以采信。原告对证言中所述年租金20000元及租期为六年的事实认为不正确，因该部分证言房屋出租合同相矛盾，本院对该部分证言就予采信。

根据采信的证据及庭审中原、被告的陈述，本院认定事实如下：

2012年3月17日，原告刘某某与黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。合同约定，原告刘某某购买xxx小区1号楼1层9号商服，建筑面积108.16平方米，房屋总价款600000元。黑龙江省宝泉岭垦区金城房地产开发有限公司欠原告刘某某建筑工程款，该购楼款600000元系用其建筑工程款支付。2012年9月30日原告刘某某将该房屋出租给韩某乙，用于经营饭店，出租期限为3年，第一年租金20000元，第二年、第三年租金为30000元。每年10月30日前付清租金。原告刘某某收到了韩某乙2012年的房屋租金20000元，2013年上半年的租金10000元是李某某当面转交给原告刘某某的。2013年10月3日韩某乙将自己经营的火锅店以50000元价格出兑给被告韩某甲经营饭店，并通知了原告刘某某。韩某乙在兑店时告诉被告韩某甲该房屋租金应给付原告刘某某。刘某某找过被告韩某甲索要租金，当时双方协商年租金价格15000元，被告韩某甲一直未给付租金。2014年耿某某向被告韩某甲主张权利，被告韩某甲将租金给付了耿某某。

本院认为，原、被告之间形成实际租赁合同关系，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原、被告之间未定有书面租赁合同，对租赁期限也未做约定，房屋租赁期间经原告催要被告一直未交付原告租金，被告继续占用该门面房并无事实根据和法律依据，故原告要求解除双方的租赁合同，被告腾出房屋的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。韩某乙将房屋兑给被告韩某甲时，告知房屋租金交给刘某某。原告刘某某向被告催要租金时，双方最后协商年租金为15000元，被告韩某甲应当按约定数额给付原告租金。关于租金的期限即2013年10月3日至2016年8月15日共计34.5个月，租金数额应为43125元（15000元÷12个月×34.5个月）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第二款规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。该案中案外人耿某某向被告韩某甲索要租金。被告韩某甲应当及时通知原告刘某某，如致使不能实现其合同目的，应当减少租金或者不支付租金。但被告韩某甲继续履行了租赁合同并将租金给付耿某某。根据合同相对性原理，被告韩某甲应将租金给付原告刘某某。故被告韩某甲提出已将租金给付耿某某而不承担给付原告租金义务的辩解理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条、第二百三十二条之规定，判决如下：

一、解除原告刘某某与被告韩某甲之间的房屋租赁合同；

二、被告韩某甲于本判决生效之日起十日内腾出xxx小区1号楼1层9号楼房交付原告刘某某。

三、被告韩某甲于本判决生效之日起二十日内给付原告刘某某房屋租金43125元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1175元，由被告韩某甲负担878元，原告刘某某负担297元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。

审　判　长　　张文阁

审　判　员　　李　彬

人民陪审员　　赵福民

二〇一六年九月十三日

书　记　员　　申　腾

房屋租赁合同纠纷