三亚市城郊人民法院

民事判决书

（2014）城民二初字第258号

原告（反诉被告）：三亚荣某科技实业有限公司。

法定代表人：范某，该公司董事长。

委托代理人：周真聪，海南三和元律师事务所律师。

被告（反诉原告）：王雅某，女，19**年*月**日出生，汉族。

委托代理人：陈立勇，海南中海律师事务所律师。

原告三亚荣某科技实业有限公司与被告王雅某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理。受理后依法组成合议庭。2014年6月3日被告提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理，于2014年7月9日公开开庭进行了审理。原告三亚荣某科技实业有限公司的委托代理人周真聪，被告王雅某及其委托代理人陈立勇到庭参加诉讼。庭后给双方当事人10天的调解期限，未达成调解协议。本案现已审理终结。

原告诉称：2012年7月30日，原告与被告签订一份《三亚某某沟某某农产品批发市场C栋商铺租赁协议》，由原告将位于三亚荣某建材城*栋**号商铺出租给被告。该协议约定，2012年-2013年度商铺每月租金为5500元，2014年度商铺每月租金6500元，租金缴纳形式为半年一交，先交纳商铺租金后使用商铺。2013年7月1日开始，被告开始以各种理由拒交租金，原告多次找到被告，催促其依约交纳租金，被告均不理会。2013年末，被告将店铺关门同时开始拒接原告电话。原告认为，原告与被告签订的商铺租用协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，对合同当事方均有约束力。原告已在2013年_7月1日前依约将商铺交付给被告使用至今，被告应依约向原告支付租金。现被告拒绝将交纳的租金支付给原告，已构成违约。原告故诉至法院请求判令：1、解除原告与被告签订的《三亚某某沟某某农产品批发市场C栋商铺租赁协议》；2、被告向原告支付从2013年7月1日起至2014年3月31日的商铺租金49500元；3、被告按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付从起诉之日起至49500元商铺租金还清之日止的利息；4、被告自本案判决生效之日起交还原告位于三亚荣某建材城*栋**号商铺并支付从2014年4月1日起至涉案商铺交还给原告之日止的房屋占用费。

被告辩称并反诉称：2012年初，被告找到原告要求租铺面经营油画馆，由于经营油画馆是个高端行业，卫生条件要求非常高。因此被告租赁原告铺面时要求该铺面必须整洁、干净，为被告经营油画馆提供一个健康、良好的环境。当时原告承诺卫生条件绝对没有问题并且确认该建材城每天都有专门队伍进行清理、打扫。为此，被告与原告于2002年7月30日签订了一份商铺租用协议，合同期为2012年8月1日至2015年12月31日，由于原告交付被告使用的系毛坯铺面，原告给予被告一个半月房屋装修的宽限期，自2012年9月15日开始计收租金。合同签订后，被告按合同约定于签订合同当日提前支付三个半月的租金，原告交付该铺面后，被告投资了近三十万元装修该铺面并购买部分油画建成了某某油画馆并按期开业。开业后，被告全国各地的朋友均来捧场，生意非常红火。由于原告未能遵守承诺，该建材城根本没有专门队伍清理、打扫，致使该建材城树叶、废纸等垃圾横生，环境极其恶劣，极大地影响到原告油画馆的经营，另外，原告竟允许承租者非法经营屠宰场，致使该经营环境臭气熏天，极大了影响了周围经营者的身体健康，因经营环境的恶劣，被告曾多次晕倒并住院治疗。为此，被告曾多次向派出所报案并多次向工商部门投诉，并同时要求原告改善经营环境，并提出再不改善经营环境原告有权拒绝按约缴纳租金，但直至原告缴纳租金之日即2013年7月1日，原告仍然未能履行自己的承诺，经营环境无法得到改善，非法屠宰场继续正常经营，为此被告拒绝缴纳租金，以便敦促原告履行法定义务改善经营环境。可是原告非但不履行法定义务，反而于2013年10月对被告实施停电、停水，迫使原告停业至今。

综上，被告认为作为出租方的原告，交付出租物、在租赁期间保持租赁物符合约定用途并承担瑕疵担保属原告的法定义务，原告已构成违约，被告同意解除合同，双方合同于2013年10月份已经解除，对原告的其他诉讼请求应当驳回。由于原告的违约给被告造成损失，故提起反诉，请求判令：原告赔偿被告商铺装修损失暂计200000元（具体数额以鉴定为准）。

原告对反诉辩称：原告不存在违约行为，2012年10月30日原告与被告签订合同，合同上就写明铺面是位于三亚某某沟某某农产品批发市场，当时考虑到被告是经营油画的，原告也提醒过被告让其在靠近临街门口租赁铺面，租金相对较高，但环境好些。但是被告自己选择在市场后面人流较少的地方，说明被告是了解当地的地理环境才选择租赁涉诉铺面的。原告提供的相关政府文件也明确了从2007年起政府就将涉诉铺面所在地附近定为屠宰场。在那之后，相关的活禽进场，当时被告也看过，之后才与原告签订合同，说明被告对周边环境是认可的。原告经营的农产口批发市场每天都有人定点清洁，屠宰场的基本卫生每天也有人进行抽查，因此被告所说的与事实不符。原告没有违约，被告反诉请求赔偿装修损失20万元无事实根据和法律依据，应当驳回。

经审理查明：原告系三亚某某沟某某农产品批发市场一期C栋的所有权人。2012年7月30日，原告与被告签订一份《三亚某某沟某某农产品批发市场C栋商铺租赁协议》，由原告将位于三亚荣某建材城*栋**号商铺出租给被告。该协议约定，租期自2012年8月1日起至2015年12月31日止，2012年-2013年度每月租金为5500元，2014年度商铺每月租金6500元，2015年度每月租金为7500元；2012年9月15日开始计收租金租金；签订协议后被告交纳2012年三个半月租金19250元和押金2000元，以后半年付一次租金，先交租金后使用；逾期不交租金，原告有权收回该商铺等。合同签订后，被告按合同约定于签订合同当日提前支付三个半月的租金，后原告将铺面交付被告使用。被告承租铺面装修完毕后开始挂牌经营”某某油画馆”，租赁期间，被告交付租金至2013年7月1日，之后被告拒绝给付租金，其提出拒付的理由是因为原告未能按约提供整洁、卫生的周边环境，使其身体和经营受到严重影响。被告陈述原告于2013年10月底开始停止铺面供电、供水。原告庭审中对被告的说法未予否认，其庭后补充意见表示停电、停水时间是2014年4月1日。庭审中，被告陈述影响其环境的那几家铺面，在其签订合同时就存在，当时荣某建材城大部分的铺面是经营建材，只有几家是进行活禽屠宰，但因为原告口头承诺过段时间活禽屠宰场会搬到田独经营，所以被告才相信并承租了该铺面。原告庭审中对被告的说法不予认可，其提供了三亚市政府颁发的三府（2007）66号文件，载明政府通告2007年6月1日起把市区的活禽批发交易活动集中在三亚某某沟某某农产品批发市场，原告从未向被告承诺过活禽屠宰场会搬到田独。

以上事实，有当事人提供的土地房屋权证、《三亚某某沟某某农产品批发市场C栋商铺租赁协议》、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、三府（2007）66号、129号文件、照片、水电费收据及当事人陈述等证据证实，并经庭审举证、质证，足以认定。

本院认为，原、被告签订的《三亚某某沟某某农产品批发市场C栋商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务，原告已经按约定将铺面交付给被告使用，被告亦应按约定支付租金。双方在合同中已经约定了租金支付方式是先付后租，被告逾期不交租，原告有权收回商铺。但自2013年7月1日起被告开始拒付租金至今一年多，已构成违约，应当承担违约责任。被告辩称原告提供的租赁物不符合约定，但从双方签订的合同标题来看，被告当时是明知涉诉铺面所在地属于农产品批发市场。被告庭审中也陈述去现场看过，后来影响其环境的那几家商户当时也已经入驻，被告陈述原告承诺过段时间活禽屠宰场会搬到田独，但原告不予认可，况且这本身就是一个不确定的期限，被告对此应有一定风险认识，所以被告在签订合同时就应当已经充分了解其所租铺面所处的环境如何，事后再以此为由拒付租金于法无据，本院不予支持。由于被告违约在先，原告据此请求解除合同于法有据，本院予以支持。被告应当向原告给付拖欠的租金和房屋占有使用费，自2013年7月1日计至被告实际返还铺面之日止。从被告提交的证据显示，被告主张原告自2013年10月底对铺面停止供电供水符合事实，本院予以确认，考虑到原告停止对铺面供电供水导致被告根本无法正常使用租赁物，故自2013年11月1日之后的租金应酌情减少，本院酌定被告按双方合同约定租金的40％给付。

关于利息。原告主张截至2014年3月31日的租金从起诉之日计算至被告付清之日止，因被告违约未按期支付租金，给原告造成利息损失，原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息符合法律规定，应予支持。被告拖欠原告2013年7月1日至2014年3月31日期间的租金应为34200元（其中2013年11月1日至2014年3月31日的租金按约定租金的40％计算），按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2014年4月1日计至被告实际给付之日止。

关于被告反诉主张赔偿装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，合同解除是因被告违约造成，且原告不同意利用，故被告请求原告赔偿装修损失不予支持。在不损坏租赁物的情况下，被告可自行拆除。同理，因本院对被告的反诉请求不予支持，无须再鉴定被告的装修损失，故对被告提出对装修损失进行鉴定的申请不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

解除原告（反诉被告）三亚荣某科技实业有限公司与被告（反诉原告）王雅某签订的《三亚某某沟某某农产品批发市场C栋商铺租赁协议》，王雅某于本判决生效之日起十日内将承租铺面返还给三亚荣某科技实业有限公司；

被告（反诉原告）王雅某应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）三亚荣某科技实业有限公司支付以下租金及房屋占有使用费：2013年7月1日至2013年10月30日为22000元；2013年11月1日至2014年9月1日为25200元；自2014年9月2日起按85元／天计算房屋占有使用费，计算至王雅某返还承租铺面时止；

三、被告（反诉原告）王雅某应按中国人民银行同期同类贷款基准利率给付原告（反诉被告）三亚荣某科技实业有限公司利息（以2013年7月1日至2014年3月31日期间的租金34200元为本金，自2014年4月1日计至王雅某付清之日止）；

四、驳回被告（反诉原告）王雅某的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费1037元（原告已预缴），由原告三亚荣某科技实业有限公司负担461元，被告王雅某负担576元；反诉受理费2150元，由被告王雅某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。

审　判　长　张　萍

代理审判员　陈　怡

人民陪审员　孙发进

二〇一四年八月二十五日

书　记　员　唐井妹

房屋租赁合同纠纷