甘肃省陇西县人民法院

民事判决书

（2015）陇民二初字第74号

原告陇西县某某公司。

法定代表人李某某，系该公司经理。

委托代理人李彦龙，甘肃襄武律师事务所律师。

被告马某某，男，汉族，个体户。

原告陇西县某某公司诉被告马某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陇西县某某公司委托代理人李彦龙，被告马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陇西县某某公司诉称：2014年1月24日，原、被告双方签订编号2014-WY-X12《电力小区铺面租赁合同书》，原告将自有的电力小区综合楼*号商铺出租给被告，租期一年，即自2014年1月1日至2014年12月31日止；合同签订时，被告应一次性交纳租金35316元；租赁期间，被告应承担与该房屋有关的包括物业费、供暖费等各项费用。合同签订后，被告未按约定支付租金，拖欠2013年租房期间供暖费1883元。现要求解除与被告之间的《电力小区铺面租赁合同书》，并由被告支付拖欠的2014年全年房屋租金35316元，追偿原告垫付的2013年暖气费1883元，2014年暖气费753元，共计37952元。

原告陇西县电力公司向法庭提交以下证据支持其诉讼请求：

1、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法人代表证明各1份：证明原告的诉讼主体资格。

2、《电力小区铺面租赁合同书》2份：证明被告租用原告房屋及拖欠租金、暖气费的事实。

3、陇西县人民政府陇政发（2012）260号文件复印件1份：证明商铺用房暖气费价格每平方32元。

被告马某某辩称：租赁房屋是事实，但我没有租够一年，2014年11月下旬我就退房了，原告也同意，并接受了退房钥匙。租赁期间暖气温度过低，电力公司没有尽到监管责任，不同意支付暖气费。现要求以房屋保证金1000元及装潢费用折抵房屋租金7000元，同意支付被告房屋租金30000元。

被告马某某向法庭提交以下证据以支持其答辩主张：

身份证复印件1份：证明被告的诉讼主体资格。

上述证据，经当庭举证、质证，原、被告双方均无异议，本院确认其证明效力。

经审理查明：原告陇西县电力公司将其自有的电力小区综合楼12号商铺已出租给被告马某某多年，双方约定每年签订一次合同，每次租期一年。2014年1月1日，双方再次就电力小区综合楼12号商铺签订了《电力小区铺面租赁合同》，合同约定租期一年，即自2014年1月1日起至2014年12月31日止；在合同签订时，承租方应一次性交纳租金35316元；承租方在合同期限内停租，出租方不退还租金，但视情况可退房屋保证金；在租赁期内，承租方应承担该房屋的物业、供暖等费用。另外约定：承租方拖欠租金累计达三个月，出租方可终止合同，收回房屋。合同签订后，被告马某某交纳房屋保证金1000元，在续租的原告商铺内继续经营。但按合同约定交纳的2014年房屋租金35316元没有交纳。在合同期限内，原告多次主张权利，被告马平均未履行支付租金义务，并于2014年11月下旬向原告交还了商铺钥匙，终止了租赁关系。2015年1月，原告陇西县某某公司向本院提起诉讼，要求解除原、被告之间的《电力小区铺面租赁合同书》；由被告马某某支付2014年房屋租金35316元及原告陇西县某某公司垫付的2013年供暖费1883元、2014年供暖费753元，并同意返还被告房屋保证金1000元。审理中，原告坚持诉讼请求，被告马某某辩称在租赁期间被告于2014年11月下旬提出退房，原告同意，并接受了退房钥匙同意解除《电力小区铺面租赁书》。租赁期间暖气温度过底，电力公司没有尽到监管责任，不同意支付暖气费。要求以房屋保证金1000元及房屋装潢费折抵房屋租金7000元，支付原告房屋租金30000元。双方各特己见，未能达成协议。

本院认为，原告陇西县电力公司与被告马某某在续租的基础上双方签订的《电力小区铺面租赁书》合法有效，受法律保护。在合同签订后，原告陇西县某某公司按合同约定，将其自有的电力小区综合楼12号商铺交付被告马某某经营，被告未按合同约定的期限支付租金35316元，且拖欠合同约定应由被告马某某承担的2013年供暖费1883元、2014年供暖费753元，是违约行为。在合同履行期限内，被告马某某中途提出终止合同，合同未履行完毕。原告诉请按约定解除与被告之间的《电力小区铺面租赁书》，被告亦同意，属双方的真实意思表示，依法准许；原告按合同约定要求被告支付2014年房屋租金35316元，并追偿由其垫付的应由被告负担的2014年供暖费1883元、2014年供暖费753元，理由正当，其请求予以支持。原告陇西县某某公司同意返还被告马某某房屋保证金1000元，被告同意，应予准许。被告马某某要求以房屋保证金1000元及房屋装潢费折抵房屋租金7000元的意见，因事先双方未约定，事后原告陇西县某某公司不同意，该意见不予采纳；辩称租赁期间暖气温度过低，电力公司没有尽到监管责任，不同意支付供暖费的意见，因无相关证据证实，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第九十三条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条之规定，判决如下：

解除原告陇西县某某公司与被告马某某之间的《电力小区铺面租赁书》。

被告马某某支付原告陇西县电力公司2014年电力小区综合楼12号商铺租赁费35316元；支付原告陇西县电力公司垫付电力小区综合楼12号商铺2013年暖气费1883元，2014年暖气费753元，合计37952元。

三、原告陇西县电力公司退还被告马某某房屋保证金1000元。

上述二、三项折抵后由被告马某某支付原告陇西县电力公司36952元，于判决生生效后十日内付清。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费750元，由被告马某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。

审　判　长　　张国宏

审　判　员　　冯敏芝

人民陪审员　　乔　梅

二〇一五年六月三日

书　记　员　　蔡一蝶

租赁合同纠纷