吉林省德惠市人民法院

民事判决书

（2015）德民初字第231号

原告周某华，女，汉族，住德惠市。

原告荆某，女，汉族，住德惠市。

委托代理人宋星火，黑龙江龙洋律师事务所律师。

委托代理人谢文宇，黑龙江龙洋律师事务所律师。

被告吉林省某某房地产开发有限公司，住德惠市。

法定代表人王某千，经理。

委托代理人宋某，吉林省某某房地产开发有限公司法律顾问。

原告周某华、荆某诉被告吉林省某某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告周某华及委托代理人宋星火、谢文宇，被告委托代理人宋某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告双方于2011年10月20日签订《拆迁安置补偿协议》，协议约定被告吉林省某某房地产开发有限公司将位于ｘｘｘｘ小区某某街口沿某某路朝立交桥方向80米处两处门市房在2013年10月交付原告使用，但是至今不向原告履行双方约定。双方于2011年10月29日签订补充协议，对被告交房时间和违约责任作出了明确约定，但是被告无故违反约定，多次催促交房未果。故请求法院判决被告按照约定交付房屋、支付违约金、承担本案诉讼费等相关费用。

被告辩称，第一，被告依法拆迁二原告房产，在开发过程中，出现规划和设计的变更，导致原来安置补偿协议中约定的沿某某路方向没有门市房，沿某某路位置建了几千平商场，原告不能按原位置回迁，基于上述的客观情况，被告在临拥军街A区二栋7、8单元的门市房，计划安置原告回迁，回迁面积不低于合同约定的面积。第二，被告认为原、被告双方补充协议中约定的违约金过高，根据合同法114条和合同法解释二第29条的规定，调整违约金的数额，以不超过当事人实际损失的30%较为合理。

经审理查明，原、被告双方于2011年10月20日签订了《拆迁安置补偿协议》（合同编号为0002704），拆迁人吉林省某某房地产开发有限公司与被拆迁人周某华、荆某就被拆迁人坐落在长青一社的房屋的拆迁事宜达成协议，协议的第二条约定“拆迁人将被拆迁人安置在ｘｘｘｘ小区某某街口沿某某路朝立交桥方向80米处两处门市（每处一层96平方米，二层96平方米）共384平方米……”双方又于2011年10月29日签订补充协议，约定“1、回迁位置：以盖有某某房地产开发有限公司公章和法人签字的具体位置图纸为准；2、回迁期限：自协议签订之日起，松柏路惠东街交汇处的2013年10月交付使用……7、违约责任：以上事项经双方协商认定，共同遵守，如有违约，按回迁房屋面积市场价双倍赔偿。”2015年6月11日原告向本院提出评估申请，委托鉴定机构对争议房屋进行评估，经长春某圆房地产土地估价有限公司评估，争议房屋的市场价值为2，921，856元人民币。庭审中，双方对签订安置补偿协议及补充协议的事实无争议，对被告变更规划和设计，在安置补偿协议中约定的沿某某路方向建了三层框架楼房一事亦无异议。被告试图用其他地段相同面积的门市房替代履行，原告不同意。原告诉诸法院，请求法院判令被告履行合同约定，交付门市房，并按照争议房屋的市场评估价的28%支付违约金。

另查明，原ｘｘｘｘ小区现已更名为某某小区。

以上事实有原告提供的拆迁安置补偿协议书、补充协议各一份、房屋租赁合同一份，被告提供的照片10张、规划平面图一张以及原、被告当庭陈述、证人证言以及长春某圆房地产土地估价有限公司出具的房地产评估报告一份在卷为凭。

本院认为，合法的民事法律行为受法律保护，原告所有的房屋由被告进行拆迁，理应享有安置补偿的权利。原、被告于2011年10月20日签订的《拆迁安置补偿协议书》及2011年10月29日签订的《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该两份协议合法有效。原、被告应及时、全面履行合同约定的义务。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告改变房屋格局，并非根本违约，也不影响合同目的的实现，现原告要求被告继续履行合同约定的义务，符合法律规定，本院予以支持。被告主张争议房屋事实上不能履行或者履行费用过高，因其未提供充分的证据予以证明，故该抗辩理由不成立。双方约定2013年10月交付争议房屋，被告不按照约定履行合同，损害了原告的合法利益，应承担相应的违约责任。原、被告在补充协议中约定“如有违约，按回迁房屋面积市场价双倍赔偿”。被告主张该约定的违约金过分高于原告损失，并请求法院予以减少，符合法律规定，本院予以支持。《合同法司法解释二》第二十九条规定，即“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”在庭审中，原告提供了一份同争议房屋相类似地段的门市楼出租合同，承租人杨喜凤亦出庭作证，本院认为该房屋租赁合同的租金标准可作为原被告争议房屋的损失的参考，被告因违约而赔偿原告的损失应相当于原被告争议房屋租金的1.3倍为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法司法解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告吉林省某某房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内，在ｘｘｘｘ小区（现某某小区）某某街口沿某某路朝立交桥方向80米处向原告周某华、荆某交付门市房两处（每处一层96平方米，二层96平方米），共计384平方米。

二、被告吉林省某某房地产开发有限公司自2013年10月1日起至给付之日止按照每月11440元标准（55000元／200平方米／12个月＊384平方米＊1.3）给付原告周某华、荆某违约金（不足一个月按每天381元计算）。

三、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费9843.71元，鉴定费29219元均由被告负担；邮寄费108元，返还原告18元，剩余90元由被告负担。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。

审　判　长　　沈长江

代理审判员　　孙永德

人民陪审员　　车成武

二〇一五年十一月六日

书　记　员　　魏丹爽

合同纠纷