北京市丰台区人民法院

民事判决书

（2014）丰民初字第02414号

原告张某海，男，19**年**月**日出生。

原告张某红，女，19**年**月**日出生。

二原告的委托代理人王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。

被告张某，男，19**年**月**日出生。

被告张某兰，女，19**年**月**日出生。

原告张某海、张某红与被告张某、张某兰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某海、张某红及二人的共同委托代理人王国鹏，被告张某，被告张某兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某海、张某红诉称：我们与张某兰都是张某、苗某珍的子女。2000年10月23日，张某与苗某珍共同出资购买位于某某市某某区***号房屋，2001年12月12日苗某珍因病去世，但其对房屋享有的份额并未在继承人之间分割、继承。2002年2月1日，张某与张某兰签订《房地产买卖合同》，约定张某将前述房屋以11万元价格出让给张某兰。2003年4月25日，张某兰依据前述买卖合同将房屋过户登记至自己名下。2013年7月19日，我们通过查询才获悉以上交易情况。

《继承法》第二十六条第一款规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”在苗某珍对该房屋享有的份额未依法继承、分割的情况下，张某擅自处分该房屋，属于无权处分，且权利人拒绝追认，张某、张某兰之间恶意串通损害第三人利益，因此，其二人签订的《房地产买卖合同》应为无效，为维护我们的合法权益，故诉至本院请求依法判决确认张某与张某兰于2002年2月1日签订《房地产买卖合同》无效，诉讼费由对方承担。

被告张某辩称：不认可对方陈述事实。当初，我有的几套房子都给他们分了，我现在没有房子。给了张某海3套，因为他负责赡养我，答应张某红和张某兰每人给一套两居室。后给张某兰一居室，但她不同意，我就想把***号房屋给她。但我老伴不同意，后来同意我和老伴百年之后把房子给张某兰。这个房屋是单位的公租房，后单位卖房，张某兰出资5万元，但当时只能写我的名字，之后房子涨钱了，我觉得不划算，就又向张某兰要了6万元，并给她出具了收条。我之后把房子过户给了张某兰，属于买卖。对方两个人都知道这个情况，他们当时都没有意见，现在张某海不管我了。故不同意对方诉讼请求。

被告张某兰辩称：当时给了张某海3套两居室，张某兰1套两居室，给我1套一居室，我不同意，后父母找张某海换房，他曾答应父母跟我换房，一居室和两居室有两万元的差价，他爱人不同意，未换成。1999年房子分不开，当时同意将诉争房子给我，我出资11万元买房子，2003年房子过到我的名下，父母去世后才归我，我现在还和儿子居住在一居室中。2000年我出资5万元，我母亲2001年12月12日去世，后我父亲说房价涨了，还用了他的工龄，认为房价为11万元，又跟我要了6万元。我父亲曾因骨折需要赡养，我和张某红去找张某海，他说不管父亲，后我父亲起诉到法院要求轮流赡养，对方此次起诉因为我父亲张某向他们要赡养费，他们恶意拖欠。对方之前就知道房子的事情，现在才起诉，已经过了诉讼时效，我认为合同有效。故请求法院依法驳回对方的诉讼请求。

经审理查明：张某与苗某珍（已去世）系夫妻关系，张某海、张某兰、张某红系二人子女。1990年5月3日，张某与其单位某某市食品公司某某工厂签订协议书，就***号房屋及相关房屋使用达成协议。***号房屋原系单位自管公房，后经购买取得产权，原始产权登记日期为2000年10月23日，登记所有权人张某。2001年12月12日苗某珍去世。

张某与苗某珍夫妻存续期间有多套房产，后向子女进行了分配，***号房屋未予分配，仍登记在张某名下，后张某兰对分房结果有异议。协调未果情况下，张某欲将***号房屋过户给张某兰。2002年2月1日，张某与张某兰签订《房地产买卖合同》，将***号出售给张某兰，房价为11万元。2003年1月20日，张某出具收条，其上载明，“今收到***号卖房钱陆万元正（整），2000年以（已）给收伍万元正（整）共壹拾壹万元正（整）。”当年4月25日，张某将房屋产权过户至张某兰名下，但房屋一直由张某居住使用至今。现张某海、张某兰以***号房屋中苗某珍的份额未继承分割，张某与张某兰存在恶意串通，起诉要求确认其二人签订的《房地产买卖合同》无效。

庭审中，张某、张某兰表示张某海、张某红均知道房屋过户情况，张某海、张某红对此不认可。张某红表示张某曾要求其放弃***号房屋继承权，但其未同意。张某称在房屋过户之前，确跟张某红说过放弃继承的事情，当时张某红不同意，后其因担心去世后手续不好办，故自行办理房屋过户手续。

上述事实，有当事人陈述、证明信、《房地产买卖合同》、收条、协议书、房屋查询结果及庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为：本案需首先处理诉讼时效问题。鉴于本案为确认合同无效纠纷，根据相关法律规定，请求确认合同无效不受诉讼时效的限制，故对张某兰的该项辩解意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”***号房屋虽登记在张某名下，但从房屋性质来看，该房屋为张某与苗某珍夫妻共同财产。在苗某珍去世后，其对房屋享有的权益份额转化为遗产，根据继承法相关规定，张某海、张某红及张某、张某兰作为苗某珍的继承人均对前述遗产享有继承权。在此情况下，张某与张某兰自行签订《房地产买卖合同》，并办理房屋过户手续，将房屋过户至张某兰名下，其二人行为的确侵害了张某海、张某红的合法的继承权利。现张某海、张某红起诉要求确认《房地产买卖合同》无效，符合相关法律规定，本院对其二人的诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

张某与张某兰于二〇〇二年二月一日签订的《房地产买卖合同》无效。

案件受理费七十元，由张某、张某兰共同负担（于本判决生效之日起七日内给付张某海）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　判　长　魏洪杰

人民陪审员　侯佩秋

人民陪审员　赵志坚

二〇一五年三月三十一日

书　记　员　王菲菲

确认合同无效纠纷