甘肃省张掖市甘州区人民法院

民事判决书

（2014）甘民初字第2405号

原告张某珍，女，19**年*月*日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。

委托代理人何永福，系甘肃峰和律师事务所律师。

被告张掖市某某房地产开发有限责任公司。

法定代表人吴某平，系该公司总经理。

委托代理人陶光泽，系甘肃金都律师事务所律师。

原告张某珍与被告张掖市某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月9日立案受理。依法由审判员张勤铭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某珍及其委托代理人何永福，被告某某公司的委托代理人陶光泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某珍诉称：2012年1月16日，原告与施某某、陆某签订《房屋转卖合同》一份，约定施某某、陆某将被告抵顶给他们的位于本区某某住宅小区*号楼*单元**号的房屋一套以500000元的价格转卖给原告。合同签订当天，原告向施某某、陆某交付房款450000元，约定剩余房款50000元在办理房屋产权证时付清。原告和施某某、陆某达成买卖协议后，被告认可了转卖行为，向原告出具了收到购房款和地下室款的相关收款收据。后被告借口与陆某存在经济纠纷为由，拒不向原告交付房屋。现原告已付清所有购房款，但因为被告的原因，原告至今无法取得房屋的所有权。现诉讼要求被告立即向原告交付位于本区某某住宅小区*号楼*单元**号的房屋一套，并承担本案诉讼费用。

被告某某公司辩称：某某住宅小区是被告在2011年开发，由江苏某某建设集团有限公司承建的。某某公司在修建期间，将该工程的水、电、暖工程转包给了施某某。在建设期间，被告和某某公司达成协议，被告将原告诉争的房屋顶给某某公司，用于抵顶被告应付给某某公司的工程款。后某某公司又和施某某达成协议，将该房屋顶给施某某，用于抵顶某某公司付给施某某的工程款，后施某某将该房屋卖给了原告。但某某公司在修建了一半的时候，就退出不干了，公司的人现在也找不见。后被告又将未完工程承包给安徽方圆建筑工程公司完成，施某某和方圆公司继续履行完了其和某某公司的合同。现在被告和某某公司之间、某某公司和施某某之间、方圆公司和施某某之间的账务都没有结算。房屋修建完工后，被告已将原告诉争的房屋出售给他人。因原、被告之间没有形成直接的房屋买卖合同关系，被告是代某某公司履行债务的第三人，现被告与某某公司之间的账务没有结算，被告决定不再将该房屋抵顶给某某公司，也不再代某某公司履行债务。原告要求被告交付房屋没有依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2011年，被告开发建设本区某某住宅小区。同年3月15日，被告和江苏某某建设集团有限公司签订合同，被告将该小区的*号楼建设工程发包给江苏某某建设集团有限公司。后某某公司又将该工程的水、电、暖工程转包给施某某。在建设期间，被告决定将该小区*号楼*单元**号住宅顶给某某公司，用于抵顶被告应付给某某公司的工程款。某某公司又将该住宅顶给施某某，用于抵顶某某公司应付给施某某的工程款。2012年1月16日，施某某及其子陆某与原告签订《房屋转卖合同》一份，约定陆某将被告抵顶给施某某的位于本区某某住宅小区*号楼*单元**号住宅以500000元的价格转卖给原告，房屋面积171.65平方米，地下室面积22.07平方米。合同签订当天，原告向陆某付款450000元，并约定剩余购房款50000元于办理房屋产权证时付清。同一天，被告向原告出具收到原告缴来的购买*号楼*单元**号住宅的购房款631672元的购房款收款收据一张和收到原告缴来的购买*号楼*单元*号地下室的购房款35328元的购房款收款收据一张。房屋建成后，被告以与某某公司、施某某之间存在经济纠纷为由，拒绝向原告交付房屋。原告遂向本院提起诉讼。

审理期间，被告辩称已将原告要求交付的房屋出售给他人。本院向原告释明，征求原告是否变更诉讼请求，将要求交付房屋的诉求变更为退还购房款、赔偿损失。但原告拒绝变更，仍要求被告交付房屋。

上述事实，由原、被告陈述，原告提供的其与施某某、陆某签订的《房屋转卖合同》一份、陆某向其出具的收条一张、被告向其出具的收款收据两张，被告提供的其公司与江苏某某建设集团有限公司签订的《协议书》一份等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告与某某公司签订合同，约定被告将其开发的本区某某住宅小区*号楼建设工程发包给某某公司承建，某某公司又与施某某达成协议，将该建设工程的水、电、暖工程转包给施某某。在施工期间，被告与某某公司达成协议，被告将其开发的该小区*号楼*单元**号住宅抵顶给某某公司，后某某公司又将该房屋抵顶给施某某。被告、某某公司、施某某之间的以房屋抵顶工程款的行为合法有效，各方当事人应严格各自按照约定履行各自义务。被告、某某公司、施某某之间互相达成协议抵顶该房屋时，该房屋虽尚未建成，但被告系开发商，依法享有对该房屋的处置权利。该房屋最后抵顶给施某某，施某某即取得了该房屋的合法处置权。后施某某与其子陆某将该房屋以500000元的价格出售给原告，原告在签订合同当天即将购房款450000元交付给陆某，并约定剩余购房款50000元在办理房屋产权证时付清。原告与施某某、陆某之间的房屋买卖行为合法有效，依法应予保护。在原告与施某某、陆某达成售房协议后，施某某即告知了被告该房屋已转让的事实，被告同意后向原告出具了收到原告购房款631672元和地下室款35328元的收据。被告向原告出具购房款收据的行为表明，被告、施某某、原告之间的房屋抵债、买卖合同成立以后，三者共同达成协议，约定被告将该房屋及地下室直接向原告交付。因原告购买该房屋的目的是拥有房屋的所有权，被告系该房屋的开发商，原告要实现合同目的，被告必须要将该房屋交付方能实现。此时，原、被告及施某某三者达成协议后，施某某即将向原告交付房屋的义务依法转移给被告，原告接受被告出具的购房款收据，表明原告同意施某某将交付房屋的义务转移给被告。在施某某将向原告交付房屋的义务转移给被告后，被告即成为新债务人，负有向原告履行交付房屋的义务。在被告不履行义务时，原告应直接向被告请求承担违约责任，而不能再向原债务人即施某某和陆某请求承担民事责任。被告辩解，其只是代某某公司履行债务的第三人，不是债务转移的新债务人，现在被告与某某公司的债务没有结算，故不再向原告履行交付义务。因被告的辩解理由不符合本案实际和法律规定，本院依法不予采信。被告应继续向原告履行交付房屋的义务，其与某某公司之间的债务，应另行主张解决。被告辩解，现该房屋已出售给他人，故无法向原告交付。但该房屋在修建期间，被告即抵顶给某某公司，某某公司抵顶给施某某后，施某某又将该房屋转卖给原告，四者之间抵顶、买卖该房屋的行为在前，被告出售该房屋的行为在后，根据相关司法解释的规定，应根据买卖合同成立的先后顺序确定权利保护顺位，因原告购买该房屋在前，故被告应向原告交付该房屋。且在审理期间，原告明确表示继续要求被告交付房屋，不要求被告承担其他违约责任，系原告对自身权利的合法处置，依法应予保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第八十六条、第一百零七条之规定，判决如下：

被告张掖市某某房地产开发有限责任公司自判决生效之日起30日内向原告交付位于本区某某住宅小区*号楼*单元**号的住宅一套及位于该小区*号楼*单元*号的地下室一间，并根据国家有关规定将该房屋的所有权证书和土地使用权证书办理在原告名下。

案件受理费35元（已减半收取），由被告张掖市某某房地产开发有限责任公司负担。原告已交纳，由被告直接给付原告，本院收取原告的受理费不再退还。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。

审判员　　张勤铭

二〇一四年六月二十三日

书记员　　王丽英

合同纠纷