广东省中山市第二人民法院

民事判决书

（2014）中二法民一初字第753号

原告：胡某荣，男，19**年**月**日出生，汉族，住广东省中山市。

委托代理人：雍雪林，系广东洋三律师事务所律师。

被告：杨某兴，男，19**年**月**日出生，汉族，住广东省中山市。

被告：卢某心，女，19**年**月**日出生，汉族，住广东省中山市。

被告：杨某成，男，19**年**月**日出生，汉族，住广东省中山市。

被告：杨某甲，男，19**年**月**日出生，汉族，住广东省中山市。

被告：杨某琼，女，19**年**月**日出生，汉族，住广东省中山市。

上述被告的委托代理人：李某仪、谢某仪，均系中山市小榄镇法律服务所法律服务工作者。

被告：杨某乙，男，19**年**月**日出生，汉族，住广东省中山市。

原告胡某荣诉被告杨某兴、卢某心、杨某成、杨某甲、杨某琼、杨某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月23日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡某荣及其委托代理人雍雪林，被告杨某兴、卢某心、杨某成、杨某甲、杨某琼的委托代理人谢某仪到庭参加诉讼；被告杨某乙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称：2012年2月16日前，中山国土政策允许农村村民的集体地变更性质，只要经村委同意，交纳土地补偿金及出让金即可转为村民名下国有地，然后任何人可自由买卖转名过户。2009年6月9日，被告出卖其名下位于中山市小榄镇九洲基某某巷的房屋给原告，转让款为170000元，其余过户费用由原告支付。被告将房屋移交原告使用，承诺将全力协助原告办理过户手续，但其隐瞒了与邻居杨某某的历史遗留问题和产权争议的不利事实。由于杨某某拒绝签字确认界址无争议，被告也未按要求进行整改，导致2012年2月16日中山市国土政策出台停办集体转国有地的业务，被告的集体证办理不了国土证，双方的交易过户手续因此终止，原告蒙受巨大损失。为此，原告诉至法院，请求判令：1.解除原告和被告的房屋买卖合同；2.确认原告与被告的房屋买卖协议于2009年6月9日签订，是有效协议；3.被告返还原告购房款170000元并赔偿原告的房屋恢复原貌、维修费7408元、代办证劳务费5000元、测量费335元；4.被告赔偿该房屋现值和原买卖价格的差额151000元；5.诉讼费由被告承担。

原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.房屋买卖合同；2.收据；3.集体土地建设用地使用证；4.房屋所有权证；5.通知；6.快递邮单（复印件）；7.关于杨某兴宅基地转国有地情况介绍；8.本人修缮杨某兴房子的情况介绍、测绘图；9.杨某兴住宅恢复原貌及维修费用计算表；10.收款收据；11.会议纪要、询问笔录。

被告杨某兴、卢某心、杨某成、杨某甲、杨某琼辩称：1.被告不同意解除房屋买卖协议，被告没有过错，原告要求单方解除合同，应承担违约责任。上述协议签订后，被告在当天即将房屋交付原告使用，原告一直没有提出异议，原告主张未能办理过户的障碍已在2013年排除，原告现可办理过户手续。2.原告的第三项诉讼请求于法无据，应当驳回。被告收取原告的购房款是150000元，并不是170000元，其中20000元是双方约定的中介费，由见证人颜广信收取。原告用以办理过户的费用与出让金不属同一概念，被告已履行协助义务，有关费用应由原告承担。原告诉请的劳务费没有依据，被告无需支付。3.涉案房屋买卖已经长达5年，该房屋一直由原告出租使用，原告认为房屋升值应当出售给他人，但并非被告提出退房的。另房屋升值不是实际损失和预见到的损失，请法院驳回其第四项赔偿损失的诉讼请求。4.如需承担责任，也应由杨某兴承担，与其他人无关。

被告杨某兴、卢某心、杨某成、杨某甲、杨某琼对其陈述的事实在举证期限内提交提交的证据有：1.九洲基建设管理站的证明；2.九洲基社区流管站的证明；3.颜广信的证明；4.协议书（复印件）。

被告杨某乙没有到庭应诉、答辩。

经开庭质证，除证据1、2、3、4、11外，被告杨某兴、卢某心、杨某成、杨某甲、杨某琼对原告提交的证据的真实性不予确认；除证据2外，原告对被告杨某兴、卢某心、杨某成、杨某甲、杨某琼提交的证据不予确认。

本院查明：被告杨某兴系中山市小榄镇九洲基七村某某巷某房地产的权利人。2009年6月9日，原告与被告杨某兴签订房屋买卖合同，合同主要订明被告杨某兴将上述房地产转让给原告，价格为170000元，被告杨某兴无条件协助办理房屋过户手续，将房屋的产权证办理到原告名下，相关费用由原告承担。以上合同，除由原告与被告杨某兴签字外，被告卢某心作为杨某兴妻子，被告杨某成、杨某甲、杨某琼、杨某乙作为合法继承人亦一并签字确认。合同签订后，被告即将房屋交付原告使用，被告杨某兴亦收取原告支付的转让款并出具收据交原告收执，确认已收到转让款170000元。因所涉土地界址、加建的厕所及下水道间墙、排水不畅等问题与相邻的杨某某住户存在纷争，原告虽在事后与被告杨某兴、杨某某达成协议并进行测量、整改，但仍然未能在2012年2月16日前办理转国有用地及过户登记手续。2014年5月23日，原告诉至本院，主张前述实体权利。

被告杨某兴等人提交的有颜广信签名的证明显示，被告杨某兴收取的房屋转让款为150000元，其余的20000元属中介费，由介绍人收取。

另查：根据中山市小榄镇流动人口和出租屋九洲基管理服务站出具的证明显示，原告对涉案房屋于2012年5月3日申请办理了出租牌，于2014年1月21日申请停租。

本院认为：涉案位于中山市小榄镇九洲基七村某某巷的房地产，虽地上建有房屋，但所在土地仍属集体用地，至今未能办理国有土地使用权证，原告又并非九洲基社区的集体经济组织成员，原、被告签订的房屋买卖合同已违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，属无效合同。原告诉请确认合同有效并要求解除合同的诉讼请求于法无据，应予驳回。合同被确认无效后，应双互返还，原告应向被告返还涉案房屋，被告应向原告返还已收的转让款。虽恢复原状、返还财产均属合同无效以及合同解除后的后果，但两者的请求权基础并不一致。本案中，原告以合同解除为由诉请返还转让款缺乏法律依据，但为免讼累，本院一并对此予以解决。被告出具的收据已载明其收到原告的转让款为170000元，在被告未能提供反证及见证人颜广信未出庭作证的情况下，本院对被告关于转让款为150000元的辩解不予采信。如被告的以上主张属实，其可另行向颜广信主张权利，请求解决。由于双方在房屋买卖的行为中均存在过错，又原告使用房屋后已进行必要的测量、修缮及整改，故合同被确认无效后，原告占有房屋期间的收益可与其投入的费用冲抵，本院对其诉请的维修费、测量费不再支持。原告未能提供代办证劳务费5000元的依据，且其对合同无效负有过错，本院对其诉请的该部分费用予以驳回。同理，原告对合同无效负有过错，在合同被确认无效后有关的违约金条款不应适用，本院对其诉请的损害赔偿151000元亦予以驳回。最后，集体建设用地多以户主个人名义进行权属登记，但家庭成员亦享有相应份额，被告杨某兴以个人名义转让涉案房地产，收取转让款，可视为代表各被告的行为，各被告亦在合同中签字，应承担民事责任。故此，被告杨某兴、卢某心、杨某成、杨某甲、杨某琼、杨某乙应对转让款的返还承担连带清偿责任。

综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告杨某兴、卢某心、杨某成、杨某甲、杨某琼、杨某乙于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡某荣返还购房款170000元；

二、驳回原告胡某荣的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6306元，由原告胡某荣负担3094元，被告杨某兴、卢某心、杨某成、杨某甲、杨某琼、杨某乙负担3212元（该款已由原告胡某荣预交，本院不作退回，被告杨某兴、卢某心、杨某成、杨某甲、杨某琼、杨某乙负担部分，于上述付款期限内一并迳付给原告胡某荣）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审　判　长　杨靖华

审　判　员　张庆争

代理审判员　邝　羽

二〇一四年十月二十七日

书　记　员　李文琦

买卖合同纠纷