福建省福州市仓山区人民法院

民事判决书

（2015）仓民初字第3132号

原告上海某某物业管理有限公司福州分公司，住所地福州市仓山区。

法定代表人翁某峰，系公司总经理

委托代理人高建峰、肖伟，福建韦达律师事务所律师。

被告林某强，男，19**年*月*日出生，汉族，住福建省福安市。

原告上海某某物业管理有限公司福州分公司（以下简称”某某物业公司”）与被告林某强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托代理人高建峰到庭参加诉讼，被告林某强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某物业公司诉称，2008年3月10日，原告与福州某某房地产开发有限公司签订《”旭某花园”前期物业服务合同》，合同约定，由原告为”旭某花园”提供前期物业服务，本合同期限自2008年3月10日起至业主代表大会成立并与物业管理企业签订物业服务合同生效时自动终止；同时约定，高层住宅的物业服务收费标准为1.7元／月.平方米（2014年1月开始收费标准提高至2元／月.平方米），水电公摊费单独按实由业主分摊以及违约责任等。被告林某强为旭某花园单元业主，住宅面积155.35平方米。合同签订后，原告根据合同约定全面履行物业服务义务，但被告却未依约履行交纳物业费、水电公摊费等义务，自2012年1月至2015年3月被告共拖欠物业费10998.9元，自2011年9月至2015年3月被告共拖欠水电公摊费1979.9元，以上共计人民币12978.8元（违约金未计算在内）。为维护原告合法权益，原告诉至法院，诉请判令：1、被告向原告支付物业费及水电公摊费12978.8元及违约金（按日3‰，计算至全部费用付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。

被告林某强未提交书面答辩及证据。

庭审中，原告向法庭提交以下证据：

A1.”旭某花园”前期物业服务合同、福州市物业服务合同备案证明，原告于2008年3月开始至今为”旭某花园”提供物业服务。

A2.入伙介绍信、业主交房验收表、承诺书，共同证明被告于2008年5月2日入驻并接受原告提供的物业服务。

A3.发票及收据，证明被告最后一次缴纳物业费。

A4.关于旭某花园项目物业服务费调整意见征询结果的告知函、关于旭某花园项目物业服务费调整意见征询结果的公告，证明物业费自2014年1月份开始由1.7元／月•㎡上调至2元／月•㎡。

A5.快递面单、民事裁定书，证明原告一直向被告催告物业费。

A6.欠费明细表，证明被告拖欠物业费、水电公摊费、停车费等具体情况。

A7.房屋权属登记证明，证明诉争房产的产权面积等信息。

本院结合双方质证意见，对上述证据分析认证如下：被告林某强未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据，视为放弃抗辩权利。原告提交的证据A1-A3、A5、A7内容真实，来源合法，且与本案具有关联，故本院对上述证据的真实性予以确认。对原告提交的证据A4，鉴于原告当庭提交该证据的原件供法庭核对，故本院对该证据的形式真实性予以确认，但对该证据合法性分析详见案件争议焦点的分析部分。对原告提交的证据A6，鉴于该证据系原告单方制作的明细单，故本院不予确认，本院认为应以依法认定的证据进行各种费用的计算。

根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：

2008年3月10日原告某某物业公司与福州某某房地产开发有限公司签订《”旭某花园”前期物业服务合同》，双方约定，由原告为”旭某花园”提供前期物业服务，本合同期限自2008年3月10日起至业主代表大会成立并与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止；同时，该合同还约定高层住宅物业服务收费标准为1.7元／月.平方米，水电公摊费单独按实由业主分摊。若业主未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每天3‰的标准向原告支付违约金。2008年9月21日，福州市仓山区房地产管理局物业管理科对上述合同进行备案，其中物业服务合同期限载明为”2008年3月10日至2011年3月9日止”。2014年1月，原告某某物业公司出台《关于旭某花园项目物业服务费调整意见征询结果的告知函》、《关于旭某花园项目物业服务费调整意见征询结果的公告》，内容载明为物业服务费的收费标准从2014年1月16日起由1.7元／月.平方米提高至2元／月.平方米。另查明，坐落于福州市仓山区单元登记为被告林某强所有，产权面积为155.35平方米，且被告林某强未缴纳自2012年1月至2015年3月原告退出讼争小区期间的物业服务费及自2011年9月至2015年3月原告退出讼争小区期间的水电公摊费。

本案争议焦点如下：（一）讼争房产物业服务费的收费标准应确定为1.7元／月.平方米，抑或是2元／月.平方米？（二）原告主张2011年3月10日合同备案登记期限到期之后的物业服务费是否有法律依据？本院结合原被告提交证据及庭审陈述，具体分析如下：

（一）讼争房产物业服务费的收费标准应确定为1.7元／月.平方米，抑或是2元／月.平方米？

庭审中，原告主张2014年1月原告将高层住宅物业服务费的收费标准由1.7元／月.平方米提高至2元／月.平方米，并以此为诉请依据计算物业服务费。本院认为，根据《福州市物业服务收费管理实施细则》（榕价房（2010）17号）第八条第四款规定，合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商约定具体收费标准。但本案原告仅向法庭提交了确定上调物业收费标准的《告知函》及《公告》，并未提交充分有效证据证明在确定上调物业收费标准之前，其依法履行了《福州市物业服务收费管理实施细则》规定的”公示”及”双过半同意”程序，且讼争小区业主（系列案中其他到庭业主）对上调物业收费标准的程序存在重大异议，故依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，本院依法认定原告提价程序不合法，本院依法认定高层住宅收费标准应以2008年3月10日原告某某物业公司与福州某某房地产开发有限公司签订的《”旭某花园”前期物业服务合同》中确定的1.7元／月.平方米为计算依据。

（二）原告主张2011年3月10日合同备案登记期限到期之后的物业服务费是否有法律依据？

2008年3月10日原告某某物业公司与福州某某房地产开发有限公司签订《”旭某花园”前期物业服务合同》，双方约定，本合同期限自2008年3月10日起至业主代表大会成立并与物业管理企业签订物业服务合同生效时自动终止。2008年9月21日，福州市仓山区房地产管理局物业管理科对上述合同进行备案，其中物业服务合同期限载明为”2008年3月10日至2011年3月9日止”。本院认为，对物业服务合同进行备案仅为行政部门出台的管理制度，并不绝对影响合同效力。换言之，关于合同效力认定，应按照合同法相关法律规定进行认定。此外，鉴于原告在2011年3月10日备案登记期限到期之后仍在讼争小区提供物业服务直至2015年3月退出讼争小区，在此期间，讼争小区亦未与新的物业服务企业签订合同，故原告主张2011年3月10日备案登记期限到期至2015年3月退出讼争小区期间的物业服务费，具有事实和法律依据。

本院认为，原告某某物业公司与与福州某某房地产开发有限公司签订《”旭某花园”前期物业服务合同》符合相关物业法律、法规的规定，合法有效，对业主和物业服务企业均具有约束力。原告永升物业作为合同约定的物业管理服务公司，已经对被告的住宅物业提供服务，保障小区的正常运行，履行主要义务，被告作为业主应当依约交纳物业服务费。讼争小区业主（系列案中其他到庭业主）辩称，讼争小区在绿化、安保、垃圾处理等方面均存在服务瑕疵，因该部分管理涉及小区全体业主的共同利益，应由全体业主共同行使该权利，并不成为被告拒交物业费的理由，故该项抗辩，本院不予采信。结合前述关于物业服务费”收费标准”及”计费期间”两大案件争议焦点的分析论证，本院依法认定被告拖欠的物业服务费为155.35平方米＊1.7元／月.平方米＊39个月=10299.7元（自2012年1月至2015年3月）。此外，讼争小区业主（系列案中其他到庭业主）辩称原告擅自提高物业收费标准，且其提供的物业服务存在瑕疵，故被告以此为由拒付物业服务费。本院认为，原告作为讼争小区的物业服务单位，理应对讼争小区的尽到妥善管理，在业主反映存在问题后未能及时与业主进行沟通并妥善处理，存在一定过错，故对原告要求被告按合同约定支付逾期缴纳物业服务费的违约金的诉请，本院不予支持，但被告以此为由拒交物业服务费亦缺乏法律依据。关于原告主张的水电公摊费，原告仅提交了其单方制作的台账作为依据，鉴于原告未能举证证明被告应负担的水电公摊费的具体产生依据及相关部门的有效证明，故本院对原告的该项诉请不予支持。被告林某强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《福州市物业服务收费管理实施细则》第八条第三款、第四款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告林某强于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某物业管理有限公司福州分公司物业服务费10299.7元；

二、驳回原告上海某某物业管理有限公司福州分公司的其他诉讼请求。

如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费220元，由原告上海某某物业管理有限公司福州分公司负担79元，被告林某强负担141元，被告林某强负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

审　判　长　　刘慧慧

人民陪审员　　张　力

人民陪审员　　林弦声

二〇一六年三月十四日

书　记　员　　范彬彬

物业服务合同纠纷