广东省珠海市斗门区人民法院

民事判决书

（2014）珠斗法民三初字第44号

原告张某，女，汉族，19**年**月*日出生，住甘肃省兰州市城关区。

委托代理人孟令杰，广东正浩永航律师事务所律师。

被告珠海市金某某贸易发展有限公司，住所地：珠海市斗门区。

法定代表人李某某，公司总经理。

委托代理人周保源，广东友邦方达律师事务所律师。

委托代理人张爽，广东友邦方达律师事务所律师。

原告张某诉被告珠海市金某某贸易发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法由代理审判员钟红敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人孟令杰，被告珠海市金某某贸易发展有限公司的委托代理人张爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某诉称：2005年6月30日，原告与被告签订商品房购销合同，约定被告将其所有的位于某某苑*栋*单元***号房售予原告，合同总价为131040元。合同签订后，原告依照合同分别于2005年7月7日支付53040元，于2006年3月18日支付76554.5元和2194.5元。另外，原告按照被告要求支付了不锈钢防盗网费1200元、智能化管理系统费3000元、办证费3500元。合同第十一条约定，被告须于2005年12月31日前将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付给原告使用。按照合同第十二条约定，被告逾期交房超过3个月，原告有权按照第二种约定，按照原告已付房款的20%向原告支付违约金。被告至今未向原告交付房屋，被告的行为违反了“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，严重损害了原告的合法权益，故原告起诉至法院请求判令：1、确认珠海市斗门区城南某某苑商住小区某号房屋为原告所有；2、被告依法向原告交付上述房屋（含不锈钢防盗网、智能化管理系统）；3、被告在交付房屋后90天内为原告办理上述房屋的产权证；4、被告赔偿原告逾期交房违约金26208元（131040元×20%）；5、被告向原告赔偿原告办证费3500元的收益损失3341元。本案诉讼费由被告承担。由于涉案房屋存在补偿面积差价的问题，所以原告当庭撤回要求被告退还多支付的购房款749元的诉讼请求。

原告张某对其诉称提供如下证据：

1．商品房购销合同一份，拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；

2．收款收据五份，拟证明原告支付了购房款、防盗网费、智能化管理系统费及办证费用；

3．中国人民银行同期贷款利率罚息汇总一份，拟证明原告的办证费损失；

4．存款单三份、电汇凭证一份，拟证明原告通过转账向被告支付的购房款等款项。

被告珠海市金某某贸易发展有限公司辩称：原、被告签订的房屋买卖合同中约定了房屋交付的时间是2005年12月31日，而涉案房屋于2005年12月8日取得竣工验收备案表，即2005年12月9日符合交付条件。被告在2005年12月31日前按合同上的地址及电话通知原告收楼，但是原告一直没有前来收楼，且这么大宗的商品交易，原告竟然在2014年1月6日才起诉至法院，这是不符合一般人的交易习惯及常理的。与原告同属于同栋同单元的两名业主分别于2006年1月23日前及2006年3月30日收楼并提交相关资料办理房产证，且其中一个业主与原告均是兰州人。被告是充分履行了通知义务，并未存在违约，原告因此造成的损失应当自己承担，且原告并未交清涉案房屋的房款，所以被告无需向原告交付房屋，被告保留追究原告责任的权利。退一万步说，即使原告要求被告承担违约责任，也超过了两年的诉讼时效。

被告珠海市金某某贸易发展有限公司对其辩称提供如下证据：

1．竣工验收备案表一份，拟证明涉案房屋于2005年12月8日取得竣工验收备案表，房屋于2005年12月9日具备交楼条件；

2．商品房屋产权权属证明书一份，拟证明被告开发的位于斗门区某栋于2005年12月12日获得权属证明书，出售的商品房具备办理房产证的条件；

3．商品房购销合同、房地产权证及房地产权登记表各两份，拟证明与涉案房屋同栋同单元的房屋交楼及办理房产证的时间；

4、房屋建筑面积测绘成果明细表，拟证明涉案房屋经测绘后的实际建筑面积。

本院依法调取的证据：珠海市房地产登记中心斗门分中心出具的证明一份，拟证明涉案房屋的房产登记情况。

原告张某与被告珠海市金某某贸易发展有限公司提交的证据，经当庭出示，双方当事人质证，本院对证据认证如下：对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对原告提交的证据2中编号为002***78的收款收据，因该款项的收款单位为斗门区井岸某某不锈钢装修店，且被告不予认可，本院对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，对其他四份收款收据予以确认；对原告提交的证据3、4，没有其他证据予以佐证，本院不予采信。对被告提交的证据1、2、4的真实性、合法性、关联性均予以确认。对被告提交的证据3的关联性不予确认，与本案没有关系。

经审理查明：2005年6月30日，原告张某（乙方）与被告珠海市金某某贸易发展有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告开发的位于珠海市斗门区城南某某路某某苑某号房，建筑面积为78平方米，单价为1680元／平方米，房屋总价格为131040元；被告须于2005年12月31日前将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付原告使用；如果被告逾期交房超过3个月，原告有权要求被告按原告累计已付款的20%向原告支付违约金；房屋交付时，原告按照房屋的实际面积与暂测面积差别按照平方米价格不变进行多退少补；原告在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，被告给予协助。如因被告的过失造成原告不能在双方实际交接之日起90天内取得房地产权属证书，原告有权提出退房，被告退还原告已付房款，并按已付款的10%赔偿原告损失。另外，合同第九条约定：“在双方交接涉案商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部价款的100%，计人民币壹拾叁万壹千零百肆拾零元。”合同第十四条约定：“预售商品房竣工验收合格后，甲方应当书面通知乙方办理交付该商品房手续。乙方应在收到该通知之日起20天内，到甲方指定地点付清本合同第九条规定的应付款项。若在规定期限内，乙方仍未付清全部应付款，甲方有权按本合同第十条规定向乙方追究违约责任。”

合同签订后，原告于2005年7月7日向被告支付首期款53040元，于2006年3月18日分别向被告支付购房款76554.5元、办证费用3500元、智能化管理系统费2500元。

另查明，2005年11月4日，经珠海市斗门区规划国土测绘队测绘，涉案房屋的建筑面积为79.33平方米。2005年12月8日，涉案房屋取得竣工验收备案表。2005年12月12日，被告珠海市金某某贸易发展有限公司取得涉案房屋的商品房屋产权权属证明书。

2014年3月14日，经本院向珠海市房地产登记中心斗门分中心查询，位于珠海市斗门区城南某某苑某号房未发生转移、查封、抵押等登记记录。

本院认为，双方争议的焦点为：一、被告是否应当承担逾期交房的违约责任；二、原告的诉求是否已超过诉讼时效。

一、关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。

原被告于2005年6月30日签订的《商品房购销合同》符合平等、自愿的原则，没有违反法律、行政法规禁止性规定，是依法成立的有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。按照合同约定，原告应当于被告交付房屋同时付清全部购房款，其中包括补偿面积差的房款，原告至今共支付购房款129594.5元，还剩购房款3679.9（131040＋（79.33-78）＊1680-129594.5】元未支付。由于合同约定被告交付房屋与原告支付剩余房款没有先后顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，原告在被告未向其交付房屋时，有权拒绝向被告支付剩余的房款，虽然支付购房款是原告的义务，但是根据涉案合同第十四条的约定，被告应当在涉案房屋具备交付条件时通知原告交清剩余房款，被告并未提交证据予以证明其已尽通知义务，故原告未付清剩余房款并不能成为被告不交付房屋的理由。原告在庭审中同意支付剩余房款，但原、被告均不要求在本案中处理剩余房款的事宜，所以本院对于剩余房款不予处理，双方可以另行协商解决。原告已支付绝大部分的购房款，也同意支付剩余的房款，被告亦无要求解除商品房购销合同，且根据本院调查，涉案房屋没有办理转移、抵押或者查封等登记，故原告要求确认涉案房屋为其所有，有理有据，本院予以支持。

合同约定被告应于2005年12月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用，即被告具有向原告交付房屋的合同义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告应当提交证据证明其已向原告履行交付房屋的义务，但被告并未提交证据予以证明，应视为被告未向原告交付房屋。被告虽辩称在2005年12月31日前已通过电话及函件通知原告收楼，但没有提交相关证据，且被告承认至今未向原告交付钥匙，亦未为原告办理房产证，所以涉案房屋一直还在被告的控制下，原告对房屋并未实际占有使用，故被告应当承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当承担的违约责任具体认定如下：

关于交付房屋。涉案房屋在2005年12月8日取得竣工验收备案表，具备法律规定的交付标准，亦符合合同约定的交付条件，原告要求被告交付涉案房屋，有事实与法律依据，本院予以支持。另外，由于原告向被告支付了智能化管理系统费用，故原告要求被告在交付涉案房屋时一并交付智能化管理系统，有理有据，本院予以支持。原告要求被告交付不锈钢防盗网，因该费用并非被告收取，被告亦不予承认，故本院对原告的该项主张不予支持。

（二）关于办理房产证。根据合同约定，被告应在原告实际接收房屋之日起90天内协助原告办理房产证，且被告在签订合同后收取了原告支付的办证费用，故被告应当积极协助原告办理房产证。原告要求被告在交付房屋90天内协助其办理房产证，有理有据，本院予以支持。

（三）关于办证费利息损失。被告收取原告支付的办证费3500元后，一直未为原告办理房产证，按照合同约定，被告应当于2005年12月31日向原告交付房屋后90日内，即2006年3月31日前，为原告办理房产证，故在此之后因收取办证费用所产生的收益应当归于原告，被告应当向原告返还因预收办证费而产生的收益。被告因占有原告所交付的3500元办证费的收益为按照中国人民银行同期同类存款利率从2006年4月1日至被告为原告办理房产证之日止所产生的孳息，原告要求计算至2013年12月23日，本院予以支持，对其放弃部分，本院不予处理。

（四）关于逾期交付违约金，根据以上论述，被告存在逾期交房的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条的规定，原告有权按照双方的合同约定要求被告赔偿其损失，故原告可以要求被告依照涉案合同第十二条的约定按照原告累计已付款的20%向其支付逾期交房违约金。

二、关于原告的诉求是否已超过诉讼时效的问题。

原告认为被告承担逾期交房违约责任的诉讼时效应当从被告实际交房之日开始起算，但是根据合同第十二条的约定，被告逾期交房超过3个月，原告就可以按照累计已付房款的20%要求被告支付违约金，这是一个既定的数额，只要被告逾期交房超过3个月，原告即可主张该项赔偿权利，无需待侵权行为结束才行使权利，且原告在庭审中称其在2010年7至8月份期间已知悉涉案小区的其他一些业主已经办理房产证，那么原告就更应当意识到自己的权利受到了侵害，即使在无法联系被告的情况下，也应当采取其他法律途径积极维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，原告要求被告支付逾期交房违约金超过了两年的诉讼时效，且被告未能举证存在诉讼时效中止、中断的情形，故本院对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求不予支持。对于办证费利息的损失，应当按照中国人民银行同期同类存款利率从2006年4月1日计算至2013年12月23日，原告从2006年3月31日起就应当知道其权利受到了侵害，但是原告在2014年1月6日才向本院提起诉讼，没有证据证明原告在起诉前向被告主张过权利，所以对于原告要求被告支付的从2006年4月1日至2012年1月5日的利息损失不予支持，对于原告要求的2012年1月6日至2013年12月23日利息损失予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、确认珠海市斗门区城南某某路某某苑某号房屋为原告张某所有；

二、被告珠海市金某某贸易发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张某交付珠海市斗门区城南某某路某某苑某号房屋（须安装智能化管理系统）；

三、被告珠海市金某某贸易发展有限公司于交付房屋之日起九十天内协助原告张某办理珠海市斗门区城南某某路某某苑某号房屋的房产证；

四、被告珠海市金某某贸易发展有限公司于本判决生效之日起七天内以3500元为本金按照中国人民银行同期同类存款利率向原告张某支付从2012年1月6日至2013年12月23日的利息；

五、驳回原告张某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3526元，减半收取1763元（原告张某已预交1763元），由原告张某承担323元，被告珠海市金某某贸易发展有限公司承担1440元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。

代理审判员　　钟红敏

二〇一四年四月五日

书　记　员　　周豪斌

商品房预售合同纠纷