福建省莆田市中级人民法院

民事判决书

（2016）闽03民终130号

上诉人（原审被告）福建省某某房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔城中大道三信城市家园综合楼xx楼，组织机构代码证代码669****6-3。

法定代表人黄某华，总经理。

委托代理人范培水、黄建章，福建凌龙律师事务所律师，代理权限为特别代理。

被上诉人（原审原告）林某聪，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住所地福建省仙游县。

上诉人福建省某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人林某聪商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第3775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人某某公司的委托代理人黄建章、被上诉人林某聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2011年4月2日，林某聪与某某公司签订《商品房买卖合同》一份，约定林某聪购买某某公司开发的坐落于仙游县鲤城街道城内社区某某·豪景园第x幢xx层xxxx号商品房一套，总价款为537856元。合同第十四条约定：某某公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由某某公司提供的资料交付林某聪。如因某某公司原因，林某聪不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，林某聪不退房，某某公司自逾期之日起每日按林某聪已付款的0.002%向林某聪支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，林某聪依约向某某公司支付购房款537856元。某某公司于2012年12月31日向林某聪交房。林某聪至今未取得该商品房的权属证书，引发诉讼。

原审法院认为，林某聪与某某公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行合同义务。林某聪已依约缴纳了全部房价款，双方已于2012年12月31日完成了交房手续。某某公司违反《商品房买卖合同》第十四条的约定，造成林某聪至今未能取得房屋产权证，其行为已构成违约，应按约定承担支付违约金的民事责任。林某聪于2015年7月9日起诉，某某公司应向林某聪承担自2013年7月10日起至其起诉之日止的违约金。由于林某聪何时能取得房屋权属证书无法确定，故其要求违约金计至办理该商品房权属证书完毕之日止，必将造成判决后的执行障碍，在本案中难予支持，故对于2015年7月10日后的违约金，林某聪可另寻途径解决。2013年4月1日起至2013年7月9日止的违约金，因林某聪起诉已超过诉讼时限期间，不予支持。林某聪有理的诉讼请求予以支持，无理的诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、福建省某某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给林某聪违约金，违约金计算方法：以人民币537856元为基数，自2013年7月10日起按每日万分之二计至2015年7月9日止。二、驳回林某聪要求福建省某某房地产开发有限公司支付自2013年4月1日起至2013年7月9日止的违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由福建省某某房地产开发有限公司负担。

一审判决宣判后，上诉人某某公司不服，向本院提出上诉。

上诉人某某公司上诉称：1、被上诉人林某聪主张上诉人某某公司向其支付逾期办证产生的违约金等诉讼请求，已超过诉讼时效，且该主张无任何法律依据，应予驳回。上诉人某某公司于2012年12月31日已实际交房，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，逾期办证所产生的违约金，应自实际交房3个月后起计。上诉人某某公司未能在上述期限内办理完毕“房产证”，被上诉人林某聪就应知道其权利受到了侵害，并应自实际交房三个月后的次日起两年内向法院主张权利。但被上诉人林某聪于2015年7月10日才向原审法院主张权利，其主张已超过诉讼时效，不应再受法律保护。2、原审法院认定上诉人某某公司应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，是错误的。首先，办理相关权属登记证书是被上诉人林某聪自身的责任。被上诉人林某聪未书面委托上诉人某某公司代办相关权属登记手续，其主张上诉人某某公司承担逾期办证的违约责任，无事实及法律依据，应予驳回。其次，相关房屋权属证书未能如期办理的责任不在上诉人某某公司。根据涉案《商品房买卖合同》第十四条的约定，上诉人某某公司承担逾期办理房屋权属证书违约责任的前提是：逾期办证是因上诉人某某公司自身原因造成的。现上诉人某某公司已履行了办理房屋所有权初始登记的合同义务，涉案房屋权属证书未能如期办理，是由于同楼栋的购房者未能积极办理、上诉人某某公司配合办证受阻，相关购房者在交房后违章私搭，以及被上诉人林某聪未能出具书面委托办证手续等原因造成的。此外，被上诉人林某聪是按揭贷款购房，根据合同约定，相关的产权证办理出来后，也是交由贷款银行保管。因此，被上诉人林某聪的实际利益，并未因房屋权属证书未能如期办理而受到损害。3、退一万步讲，即使上诉人某某公司需承担逾期办证违约责任，其违约标准也应严格按照涉案合同的约定、按已支付的购房款每日万分之零点二的标准予以计算支付，原审法院判决按已支付的购房款每日万分之二的标准予以计算支付，是错误的。被上诉人林某聪原审的诉讼请求是要求上诉人某某公司按已支付购房款每日0.002%的标准向其支付违约金，该请求的依据是涉案《商品房买卖合同》的约定。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，原审法院在认定上诉人某某公司应承担逾期办理房屋权属证书违约责任的前提下，未按照被上诉人林某聪原审的诉讼请求予以判决，径行提高违约标准，加重了上诉人某某公司的责任。综上，请求：1、撤销原审判决，并改判驳回被上诉人林某聪原审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人林某聪承担。

被上诉人林某聪未提供书面答辩意见，庭审时辩称：1、上诉人某某公司逾期办证，造成被上诉人林某聪无法办理及领取房屋产权证，原审法院认定上诉人某某公司构成根本性违约，事实清楚。2、上诉人某某公司诉称部分业主违规建设，导致验收未能获得通过，说明上诉人某某公司自身也确认涉案商品房无法通过合格验收及没有取得消防验收的事实，故上诉人某某公司未能按约定将办理房屋产权证书的相关资料交付给被上诉人林某聪。后上诉人某某公司向被上诉人林某聪收取办理涉案商品房房屋权属证书的相关费用及被上诉人林某聪的结婚证、户口簿、身份证等材料，按照涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，上诉人某某公司应当为被上诉人林某聪办理房屋权属证书。本案不存在上诉人某某公司所称的被上诉人林某聪未能积极办理的事实，现上诉人某某公司无法为被上诉人林某聪办理房屋权属证书，责任在于上诉人某某公司，原审法院认定上诉人某某公司应当承担违约责任，是正确的。3、原审法院判决上诉人某某公司按日万分之二支付违约金，是正确的，也体现了合同中权利义务对等的原则。综上，请求：驳回上诉，维持原判。

经审理查明，上诉人某某公司对原审查明的事实没有异议。被上诉人林某聪对原审查明的事实中的“被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.002%向原告支付违约金”有异议，其要求上诉人某某公司自逾期之日起、每日按已付购房款的0.02%向被上诉人林某聪支付违约金；被上诉人林某聪对原审查明的其他事实没有异议。本院对双方当事人均没有异议的事实予以确认。

另查明：

1、被上诉人林某聪原审的诉讼请求是：“判令被告支付给原告逾期办理房屋权属证书违约金（违约金计算方法：以房屋总价款537856元为基数，按日0.002﹪，自2013年4月1日起计至房屋权属证书实际交付给原告之日止，暂计至起诉之日的违约金为9036元）”。

2、原审审理期间，双方当事人对涉案《商品房买卖合同》第十四条“…如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起、每日按买受人已付款的0.002﹪向买受人支付违约金”的约定，均没有提出异议，也没有主张调整违约金。

3、本案上诉期间，上诉人某某公司已经办理出涉案商品房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，并于2015年10月24日将该房屋权属证书交付给被上诉人林某聪收执。

本院认为，上诉人某某公司与被上诉人林某聪就被上诉人林某聪购买由上诉人某某公司开发的“某某·豪景园”楼盘商品房事宜，签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》也依法进行了备案登记，系合法有效合同。本案中，双方当事人对“被上诉人林某聪依约支付购房款，以及上诉人某某公司于2012年12月31日交房”等事实，均没有异议，根据涉案《商品房买卖合同》第十四条的约定，上诉人某某公司负有在交房后60天内，办理涉案商品房的房屋所有权初始预登记的义务，而上诉人某某公司又未能举证证实其按约履行了办理涉案商品房的房屋所有权初始预登记手续，由于涉案商品房的房屋权属证书至被上诉人林某聪提起本案诉讼时还尚未办理出来，故原审法院认定上诉人某某公司在办证上已违约，并无不当，上诉人某某公司认为其不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

根据涉案《商品房买卖合同》第十四条的约定，上诉人某某公司逾期办证所应承担的违约金是：“自逾期之日起、每日按买受人已付款的0.002﹪支付违约金”，现被上诉人林某聪在原审中也是请求“自2013年4月1日起、以房屋总价款人民币537856元为基数，按每日0.002﹪计算违约金”。原审法院在双方当事人均没有提出违约金调整主张时，径行将双方当事人所约定的“每日按0.002﹪计算违约金”的计算比例调整为“每日按0.02﹪计算”，加重了上诉人某某公司违约责任的承担，不当，应予以更正，上诉人某某公司关于本案违约金应按“每日0.002﹪计算”的上诉理由成立，本院予以采纳。由于被上诉人林某聪所行使的是因上诉人某某公司逾期办证所产生的违约之债的请求权，属于债权请求权保护范畴，应适用民法通则关于诉讼时效的规定，因此，原审法院在上诉人某某公司行使诉讼时效抗辩权后，适用诉讼时效的规定，对被上诉人林某聪在诉讼时效内的部分违约之债的请求权予以保护，并无不当，应予维持。上诉人某某公司认为本案已超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、维持福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第3775号民事判决第二项；

二、变更福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第3775号民事判决第一项为：上诉人福建省某某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给被上诉人林某聪自2013年7月10日起至2015年7月9日止的逾期办证违约金，违约金的计算方法为：以人民币537856元为基数，每日按十万分之二计算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

申请执行的期间为二年。

本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人福建省某某房地产开发有限公司负担人民币5元，由被上诉人林某聪负担人民币45元；一审案件受理费人民币50元，减半收取为人民币25元，由上诉人福建省某某房地产开发有限公司负担人民币2.5元，由被上诉人林某聪负担人民币22.5元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈建华

代理审判员　　李　忠

代理审判员　　彭赵龙

二〇一六年三月二十一日

书　记　员　　倪益群

商品房销售合同纠纷