金华市婺城区人民法院

民事判决书

（2015）金婺民初字第286号

原告：程*珍。

委托代理人：王惠雄，浙江凯大律师事务所律师。

委托代理人：周雯倩，浙江凯大律师事务所实习律师。

被告：苏*红。

委托代理人：朱国勇，浙江勇往律师事务所律师。

委托代理人：王秀文，浙江勇往律师事务所律师。

原告程*珍为与被告苏*红房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月12日诉至本院。本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员独任审判。因无法向被告直接送达诉讼文书，同年2月26日依法转为普通程序组成合议庭。于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告程*珍的委托代理人王惠雄、周雯倩到庭参加诉讼，被告苏*红经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。同月3日，被告苏*红向本院递交答辩状及证据副本，并申请本院再次组织庭审。本院审查查明，被告苏*红离开户籍地长期在外居住，本院公告送达起诉状副本、传票等均张贴于其户籍地，被告答辩所称涉案事实与原告陈述不符。为查明案件事实，本院于同月29日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王惠雄、周雯倩，被告苏*红及其委托代理人朱国勇、王秀文到庭参加诉讼。庭审后，本院依法到涉案租赁房屋现场进行勘验、调查，并于同年8月21日第3次公开开庭进行了审理，被告的委托代理人王秀文到庭参加诉讼。原告（代理人）8月20日向本院书面申请审判长回避（邮寄。本院同月21日收到），未到庭参加诉讼。本院驳回原告回避申请后，于同年9月2日第4次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王惠、周雯倩，被告的委托代理人王秀文到庭诉讼。本案现已审理终结。

原告程*珍起诉称：原告程*珍2009年10月26日与被告苏*红签订商铺租赁合同，将原告位于***街****号3幢两层商铺1间租给被告使用。合同约定：租期始于2009年11月1日，止于2014年10月31日；承租人苏*红按时足额缴纳租金；因租房产生的一切税收、物业费和水电费皆由承租人承担。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。被告对房屋进行装修和改造，拆除楼梯、隔墙、大门，水电线路也作了更改。租期届满后，被告未能及时交付房屋并恢复原状。同时，被告未缴纳承租期间税收费用和最后1年物业管理费。原告认为，原告与被告双方签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，符合法律规定，合法有效，双方应当遵守。被告未能在期限届满时，按照合同约定对房屋恢复原状、支付逾期租金和承担支付税收及物业管理费的责任，已构成违约。原告请求法院：1.判令被告苏*红向原告程*珍支付税款17536.82元、恢复原状费用21542元、逾期归还房屋租金损失21473.28元、物业管理费2501.82元、电费183.52元、鉴定费2000元，合计65237.44元；2.由被告承担本案诉讼费。

为证明上述事实及主张，原告向本院提交的证据有：1.身份证复印件2份，证明原、被告主体资格；2.店面租赁合同1份，证明原、被告约定，被告负有交纳税款、支付物业管理费用、期满归还房屋并恢复原状义务；3.税款发票5份，证明原告为被告代缴被告承租期间应承担的税款；4.物业费催缴通知单，证明被告未按约缴纳租赁房屋最后1年物业管理费；5.工程造价鉴定费发票1份，证明原告支付了鉴定费用；6.浙江**工程咨询有限公司工程造价咨询报告书1份，证明涉案房屋的商铺恢复原状所需费用；7.电量电费通知单1份，证明被告租赁期间，尚有电费183.52元未缴纳；8.通知、快递E*S寄件人存单、邮政查询单、工商登记信息1份，证明原告2014年12月31日向被告发出通知，要求被告2015年1月5日前清空、腾房，并支付租金费用，原告1月5日后主动收回房屋；9.证明1份，证明浙江华杰工程有限公司2014年12月11日查看涉案房屋现场时，原告和被告的代理人在场；被告指派案外人方军从涉案房屋内搬走1台打印机，被告在涉案房屋内留有物品；10.接警单，证明原告2015年1月26日发现房屋外面大门铁链锁被敲掉，屋内东西被搬空；11.收款收据1份，证明原告于2014年12月8日才将门上锁；12.物业费发票1张，证明原告已交纳2014年涉案房屋的物业费。

被告苏*红答辩称：一、原告诉请被告支付欠税款17536.82元，没有法律依据。涉案租赁合同中未明确约定房产税由被告缴纳，缴纳房产税是房屋所有人应尽的纳税义务。原告主张房产税由被告缴纳，缺乏合同依据及法律依据。二、原告诉请恢复原状费用21542元及鉴定费2000元，没有事实和法律依据。1.无法将恢复原状的责任在于原告。租期届满后，原告就将出租房屋大门用链条锁锁上，被告无法进入出租房屋恢复原状；被告留在出租房屋内的柜式空调、电视机、沙发、茶几、桌椅、复印机、厨房设备等未形成附合的原价30多万元财产物品也无法取回。2.原告并不存在恢复工程的实际损失。被告归还房屋后，原告未将房屋恢复原状，而是将房屋内的物品搬空后，直接出租给他人，新承租人根据其需要重新对房屋进行了装修。原告未将出租房屋恢复原状即再行出租，不存在恢复原状损失。原告向被告收取恢复原状费用，属不当得利。三、原告诉请逾期归还房屋租金损失21473.28元，没有事实和法律依据。1.被告已及时将房屋钥匙交还给原告，已按时完成返还房屋的义务。涉案房屋于2014年10月31日租期届满，被告即将出租房屋的钥匙交给原告，但原告拒收，不得已，被告2014年11月1日通过E*S寄送给原告。2.被告已按时履行返还房屋义务。2014年10月30日起，原告在出租房屋门口张贴“房屋出租”，由此可见，在租期届满时，被告已将房屋返还给原告。租期届满后，房屋未出租，是原告正常的招租期，原告无权向被告主张租金损失。四、原告主张物业管理费2501.82元，没有相应证据证明其已代缴，该诉请无事实、法律依据。五、原告在租期届满后，即将房屋上锁，擅自处分被告留在店内尚未搬走的原价30余万元财产，被告对此保留起诉原告赔偿损失的权利。综上所述，被告请求依法驳回原告要求被告承担电费之外的其他诉讼请求。

被告苏*红向本院提交证据有：1.身份证复印件1份，证明被告主体身份情况；2.照片6张，证明原告2014年10月30日、2014年11月6日已在涉案房屋门口张贴“房屋出租”广告，原告已适时对外招租，被告无妨碍涉案房屋出租行为；3.收条1份、邮政E*S邮件面单2份、邮件寄送信息2份，证明房东杨*君2014年10月30日收取大门钥匙，原告及赵*茜、程*珍拒收房屋钥匙，被告2014年11月1日通过E*S寄送钥匙给原告与赵*茜，原告已收取；4.通话录音和整理文稿1份，证明被告归还房屋后，原告未将房屋恢复原状；原告已再行出租；新承租户已自行出资对涉案房屋进行了装修；5.接警单1份，证明合同到期后，原告就将房门上锁，导致被告无法进入房屋取回物品；6.录音光盘及文稿整理，证明原告在合同租期届满后，将房屋大门锁上，被告无法进入出租房屋，原告不存在恢复工程的实际损失；原告将被告留在房屋内的财物搬离。

本院依职权调取的证据有：本院对傅*峰、赵*霞调查笔录各1份、现场勘查照片。

在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：

1.对原告证据1、4、7、12，被告无异议，本院确认其证明力。

2.对原告证据2，被告提出：对真实性无异议，对证明目的有异议，不能达到原告的证明目的；交纳房产税是房屋所有权人应尽的纳税义务，合同中未明确约定房产税由被告承担；合同中约定，租赁期满按原样恢复或向乙方收取恢复工程实际发生的费用，现原告未将房屋恢复原状，不存在恢复费用，被告也无需恢复原状。经查：被告异议部分成立。本院确认原告证所据2的部分证明力。

3.对原告证据3，被告提出：真实性无异议，证明目的有异议；不能达到原告的证明目的；交纳房产税是房屋所有人应尽的纳税义务。经查：原、被告对涉案房屋租赁税费承担有约定。被告异议不成立。本院确认原告证据3的证明力。

4.对原告证据5，被告提出：对真实性无异议，对证明目的有异议，不能达到原告的证明目的；原告未将房屋恢复原状，不存在恢复原状所需费用及时间；鉴定费不应由被告承担。经查：被告异议部分成立。本院确认原告证据5的证明力。

5.对原告证据6，被告提出：真实性无异议，证明目的有异议，不能达到原告的证明目的；合同约定，租赁期满按原样恢复或向乙方（被告）收取房屋恢复原状实际发生的费用，原告房屋并未恢复原状，不存在恢复费用。经查：被告异议部分成立。本院确认原告证据6的部分证明力。

6.对原告证据8，被告提出：对真实性无异议，对证明目的有异议；被告未收到过通知，不清楚其内容，不能达到原告的证明目的。经查：被告异议成立。本院确认原告证据8的部分证明力。

7.对原告证据9，被告提出：对真实性无异议，证明目的有异议，不能达到原告的证明目的；该证据恰恰证明是原告将门锁住，导致被告无法进入取回自己的物品。经查：被告认可案外人2014年12月11日涉案房屋取回打印机1台。本院确认原告证据8的部分证明力。

8.对原告证据10，被告提出：对真实性无异议，证明目的有异议，不能达到原告的证明目的；接警单中，原告陈述其“怀疑”是原租户进入了涉案出租屋，只是一种猜想；原告举证时所称“苏*红等人于2015年1月25日强行进入房屋搬走东西”有违客观真实；出警记录中载明是原告怀疑出租户所为，公安机关并未查实。原告解释：原告2015年1月26日认为涉案房屋内东西被偷走而报案，经公安调查认定是经济纠纷，没有立案；东西被搬走是事实；被告留有遥控电动门钥匙，链条锁被敲，但电动门完好无损，原告才作如此猜测。经查：被告异议部分成立（原告有锁门），本院确认原告证据10的部分证明力。

9.对原告证据11，被告提出：对真实性无异议，证明目的有异议，不能达到原告的证明目的；恰恰印证原告有锁门，不能排除2014年10月30日租期届满后至购买此锁前，原告未锁门。经查：被告异议成立。本院确认原告证据11的部分证明力。

10.对被告证据1、7，原告无异议。本院确认其证明力。

11.对被告证据2，原告提出：对真实性无异议，证明目的有异议；房屋是原告所有，对外招租是原告的权利；无法证明被告没有妨碍原告出租房屋；租赁届满后，被告未完全腾空，一直占用房屋，直接影响原告招租。被告解释：合同有相对性，在合同约定期间，被告是承租人，原告不能将房屋租赁给他人；原告招租行为，证明房屋租赁已经期满，原告可以重新招租，从而证明被告没有妨碍行为；原告认为被告占用房屋与事实不符。经查：原告异议部分成立（租赁届满后，被告未完全腾空房屋，留有部分物品）。本院确认被告证据2的部分证明力。

12.对被告证据3，原告提出：对关联性有异议，与本案无关；原告不认识杨*君，真实性无法确认；原告的进户门已被拆除并封闭，没有大门也就不需钥匙。被告解释：杨*君也系房屋出租方之一，被告是一并向包括原告在内的4名房东共同承租了房屋，是整体使用的，既然其中一房东已经收到钥匙，被告不可能不把钥匙还给原告等其他出租人。经查：原告异议不成立。被告一并承租了原告等4户的商业房，以同一大门进出，原告和杨*君已收到被告交还的大门钥匙。本院确认原告证据3的证明力。

13.对被告证据4，原告提出：对真实性有异议；录音对话人的身份无法确定，与本案无关联性；该证据实为证人证言，证人应当出庭作证。经查：被告未提供该录音对话人的身份情况。原告异议成立。本院对被告证据4不予确认。

14.对被告证据5，原告提出：对真实性无异议，证明目的有异议。租赁期满后，原告有权管理房子；恰能证明被告一直占用房屋；大门上锁，是为了尽作为合同当事人的一般义务；被告有物品在房内，上锁是为保管好被告的财产，被告12月11日还能把打印机搬走。被告解释：如果房屋一直由被告占有，不可能搬运打印机还需要派出所处理。经查：原告异议部分成立。本院确认被告证据5的部分证明力。

15.对被告证据6，原告提出：真实性有异议，无法确认录音中当事人身份；谈话内容有异议，与本案无关；属于证人证言，应当出庭作证。被告解释：杨*君是被告承租房屋的房东之一，是否真实应当由原告提供反证；录音是证据的一种，不是被告所称的证人证言。经查：被告解释合理，且该证据与被告证据3相印证。原告异议不成立。本院确认被告证据6的证明力。

16.对本院调取的证据，原告提出：1.证据来源违法；至今为止，原、被告没有申请请求法庭收集证据；如果是法院依职权调查，则应当符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定；否则，应根据当事人申请进行。2.证据形式不合法；证人应当出庭作证；2份笔录实质上是证人证言，证人没有到庭作证，不符合证人证言；调查笔录中，被调查人陈述内容的真实性，无法核实，不予认可；该2份调查证据与本案没有关联性；照片也与本案无关。被告提出：1.2015年7月27日傅*峰笔录，恰能证明原告未对涉案租赁房屋进行过修复，不存在恢复原状费用，不存在租金损失；傅*峰从原告和侯*莺处租来房屋后，大致结构没有改动，两间房屋相通；傅*峰按需要进行装修，装修费用自行承担；在正式签订合同之前的1、2个月就开始协商，原告房屋未出租，是正常的招租期；房屋内的东西是原告自行拉走；2.对2015年8月10日赵*霞笔录无异议；且恰恰证明了以下事实：现程*珍房屋的楼梯已由新承租户出资增设；原告房屋的新承租人先恢复了原程*珍与赵*茜房屋间的共墙，其两新承租人各自装修并各自承担装修费用；程*珍房屋的新承租人与楼上住户协商后，出资封堵了二楼房顶的大洞，并采取防漏等处理；程*珍房屋的大门也是新承租人安装；3.对照片无异议；被告已提供与新承租人的通话录音。经查，本院为查清原、被告庭审中各执一词的争议事实，进行现场勘验、调查，符合法律规定。原告异议不成立。本院确认上述证据的相应证明力。

根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：

2009年10月，被告因经营需要，向原告租赁位于金华市***街（新都会）****号3幢1-110室沿街两层商铺1间（毛坯房）。因经营所需，被告还同时租赁了与原告毗邻的赵*茜、侯*莺（1152号3幢1-109室、1148号3幢1-108室，该两户已另案起诉）、杨*君（楼上一层）的商业用房（均系毛坯房）。原告商业房分别与赵*茜、杨*君的商业房（二楼）毗连（共墙），赵*茜与侯*莺的商业房毗连（共墙）。同月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订店面租赁合同1份，约定：甲方将上述店面（两层，共138.99平方米）租给乙方，租期5年（从2009年11月1日至2014年10月31日止）；年租金第1年55000元（人民币，下同），第2年60500元，第3年66550元，第4年73205元，第5年80525元），乙方应在每年的10月26日前付清；乙方应按时足额支付租金，逾期未付，每逾期1天，按上述费用总额1%支付甲方滞纳金，逾期1个月甲方有权单方终止合同，收回店面、没收押金；租赁期间，水费、电费、物业管理费、工商、税收、卫生、房屋出租税费等其它一切费用由乙方缴纳；乙方如需装修，在不影响整体结构和外观前提下，并征得甲方同意后方可进行，所需费用由乙方自负，租赁期满按原样恢复或向乙方收取恢复工程实际发生的费用；租赁期满，乙方必须将店面、房间完整无损交还甲方，所经营的商品乙方自行处理；合同签订之日，乙方交甲方押金1000元，合同期满，如果乙方没有违约，甲方退还乙方押金。双方对其他事项也作了约定。合同签订后，原告按约将该商业房交付被告使用，被告按约向原告交纳了房屋租金及保证金。租赁后，被告即对该商业房（包括其余三户房屋）进行整体装修。被告根据经营需要，仅保留了赵*茜户的商业房大门，拆除了原告及侯*莺户商业房的大门并封闭，拆除了原告与赵*茜、杨*君（楼上一层），赵*茜与侯*莺的房屋共墙，拆除了原告及赵*茜商业房内通往二楼的楼梯。2014年10月，被告决定不再续租该处商业用房，并告知各出租人。此后，原、被告就房屋结构恢复问题进行协商，未果。同月30日，被告将大门钥匙交付杨*君。同年11月1日，被告以邮寄方式分别向原告及赵*茜寄送大门钥匙（原告已收取，赵*茜拒收邮件）。此后，原、被告均未对房屋的结构进行整改或修复。2014年11月26日，经原告申请，本院预立案后，委托浙江**工程咨询有限公司对本案所涉店铺的恢复原状、工时进行鉴定。2015年1月6日，浙江**工程咨询有限公司作出浙江华杰司法鉴定（2015）第002号工程造价咨询报告书，确定金华市***街****号3幢1-110号店铺恢复至双方认可程度所需总费用21542元，工期建议30日历天。原告支付鉴定评估费2000元。2014年11月13日，原告向税务部门缴纳2010年2月1日至2010年12月31日的房产税700.76元，2011年1月1日至2011年12月31日的房产税764.47元，2012年1月1日至2012年12月31日的房产税764.47元，2013年1月1日至2013年12月31日的房屋租赁个人所得税、房产税等9589.85元，2014年1月1日至2014年12月31日屋租赁个人所得税、房产税等5717.27元。2015年6月10日，原告缴纳涉案房屋2013年11月15日至2014年11月14日物业管理费2126.55元。被告未缴纳2014年10月4日至11月3日的电费183.52元。

另查明：涉案房屋租赁届满后，被告仍有酒架等物品遗留于租赁房屋内（主要存放于侯*莺、赵*茜的商业房内）。2014年11月6日，原告在涉案商业房门前张帖了招租广告。2015年3月，原告与杨*君将各自所属涉案商业房一并租赁给他人。新承租户已根据需要，自行出资对涉案商业房进行了装修，拆除了房屋的原有装璜，恢复原先被告封堵的涉案房屋大门，并安装了通往二楼的楼梯，封堵了原被告增设的烟道、恢复了原告与赵*茜户的共墙，但与杨*君房屋（二楼）间共墙未修复。侯*莺与赵*茜也已将各自所属房屋一并租赁给他人。

本院认为：原、被告之间的租赁合同依法成立，合法有效。本案争议焦点为：1.关于房屋恢复原状费用承担。根据现有证据，被告苏*红为经营酒庄需要，一并租赁了分属原告及相邻其他三户的商业用房。被告根据其经营需要，对租赁的房屋进行整体装修，拆除了原告的门房及相邻方的共墙等。原告起诉称，被告未经其许可，装修时拆除了其房屋与其他出租户间共墙及大门、楼梯、隔墙，在房内增加隔墙、烟道等，擅自改变了涉案房屋的结构。被告否认擅自装修。涉案租赁房屋系临街商业用房，租赁时又均系毛坯房，从房屋商业性质及被告租赁用途分析，装修为被告经营所必需。现被告完成装修至租赁届满，已逾5年，原告未提供充分证据证明期间曾向被告就装修事宜提出质疑或主张过权利。结合双方合同中关于恢复原样的约定，可推定被告租赁房屋后的装修行为已取得原告的默认或许可。双方约定，租赁期满后，被告需恢复原样或承担原告恢复原状实际支出的费用。双方对房屋“恢复原样”未作具体约定，从涉案房屋的具体情形及房屋租赁交易习惯分析，“恢复原样”不应是恢复房屋租赁前的毛坯状态，应指被告因经营需要，在装修中拆除大门、楼梯、相邻方的共墙及并非装饰需要的单独添附等。被告在房屋租赁届满后，依约对房屋该部分改变负有恢复义务。考虑到涉案房屋原已拆除或添附墙体的恢复后，仍可能根据此后房屋用途需要重新拆除或添附，可能造成人力、物力的浪费。故实际恢复情况可结合房屋原状及实际需要确定。如原告自行恢复的，被告因此承担的费用也应结合上述需要。合同届满后，原、被告均未对房屋采取过修复措施。原告现已将涉案租赁房屋与相邻户一并出租给他人。新承租人已根据其经营需要，自行出资重新作了装修，该房屋原有装璜已全部被拆除，原先被告拆除的楼梯、大门等均已由新承租户重新安装或修复。该房屋现已无“恢复原样”的必要。但考虑到原告系将涉案房屋与相邻房屋（原也由被告承租）一并出租给他人，新承租户虽已进行装修，但原告与相邻户的共墙（杨*君）并未修复，原告此后如单独出租或自用，该共墙仍需修复。双方约定房屋恢复原样所需费用以原告实际支出的费用为准，为避免讼累，对此部分恢复所需费用，亦可由被告折价补偿。具体数额本院参照鉴定结论中对该部分费用的评估价格，酌情确定数额为人民币2000元。2.关于房屋租金损失承担。根据现有证据，被告在涉案房屋租赁期限届满前，已向原告等人表示不再续租原一并承租的所有商业用房。双方因房屋恢复原状事宜不能达成一致意见，致使双方在租届满后未依约交割房屋。原告作为房屋所有权人，当被告作出不再续租的表示后，即可重新规划房屋的用途，租期届满后理应及时履行管理该房的义务。对于房屋的结构，如确需恢复，当被告拒绝时，可自行先予恢复；对被告的遗留物，可视情采取通知、提存等方式处理。原告在租赁期间届满后已对外招租，原告未提供充分证据证明，因被告行为致使其未能及时将涉案房屋出租。故原告因怠于行使房屋管理权而导致房屋未能及时出租而减少的租金收入，理应由其自负。但被告作为承租人，租赁届满后，交还房屋同时负有完全腾空房屋的义务，被告租期届满后，虽表示不再续租涉案房屋并交还钥匙，但未及时与原告等人协商处理相关事宜，且未完全腾空房屋。一定程度上妨碍了原告及时完整的行使物权权利，应视为未完全履行交还房屋义务，理应承担相应责任。本院结合前述此后恢复原状仍需部分工期，酌情确定由被告按原合同标准承担原告1个月的房租费损失。3.关于税费及物业费、电费的承担。原、被告对租赁房屋的税费、物业费、电费等有明确约定，且约定不违反法律，本院从其约定。原告虽未提供代缴183.52元电费收款收据，但被告未对该费用提出异议。被告向原告交付的保证金人民币1000元可直接用于折抵其应承担的相应费用。综上所述，对原告诉请及被告抗辩合法有据部分，本院予以采纳；无相依据部分，本院难以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下：

一、被告苏*红应支付原告程*珍代垫税款人民币17536.82元、物业管理费人民币2126.55元、电费人民币183.52元。

二、由被告苏*红支付原告程*珍房屋修复费用人民币2000元，支付原告租金损失人民币6710元，合计人民币8710元。

以上一、二项合计被告应支付原告人民币28556.89元，扣除被告已支付的保证金人民币1000元，尚欠人民币27556.89元，限被告于本判决生效后立即履行。

三、驳回原告程*珍的其他诉讼请求。

被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币1447元、鉴定评估人民币2000元，合计人民币3447元（原告已预交），由原告负担2223元、被告负担1224元（受理费514元，判决生效后，立即向本院缴纳；鉴定费710元，履行上述款项时一并交付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。

审　判　长　杨君花

人民陪审员　郭金棠

人民陪审员　汪奕南

二〇一五年十二月十四日

书　记　员　周姗姗

房屋租赁合同纠纷