厦门市海沧区人民法院

民事判决书

（2014）海民初字第1788号

原告杨某某，男，19**年*月*日出生，汉族。

委托代理人卢龙光，福建卓法律师事务所律师。

委托代理人赖增荣，福建成毅律师事务所律师。

被告杨某甲，男，19**年*月*日出生，汉族。

委托代理人王坚、王碧月（实习），福建联合信实律师事务所律师。

原告杨某某与被告杨某甲确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人卢龙光、赖增荣，被告杨某甲的委托代理人王坚、王碧月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某某诉称，杏集建（97）字第7022号《土地建设用地使用证》涉及的土地（位于霞阳村），由原告依法继承，该土地四至范围：该房屋位于海沧霞阳村，四至范围：东至路、西至空地、南至朱海滨厝、北至杨振通厝，面积466.90平方米。2002年，被告及柯亚忠向原告购买该土地，为了掩盖买卖的事实，被告与柯亚忠要求原告以赠送的形式，签订《赠与合同》后，被告向原告支付200000元（人民币，下同）。2003年，被告擅自在原告的祖屋、朱海滨的祖屋的基础上翻建了七层楼房（建筑面积约880平方米／层），对外出租收取租金已10年，抵还成本有余。法律禁止农村土地或房屋非法转让，双方的合同无效。被告在海沧区还有多处宅基地和农村住房，违反了一户一宅的规定。2009年，原告向法院起诉，法院判决原被告之间的《赠与合同》无效，该判决已经生效。根据合同无效、各自返还的规定，被告占有原告的土地缺乏法律依据，应归还原告。原告诉至法院，请求确认原、被告之间名为“赠与”实为“买卖”的买卖合同关系无效。

被告杨某甲辩称，一、根据“一事不再理”原则，请求裁定驳回原告的起诉。原告的诉求归根结底就是要求被告返还房屋。原告此次的诉讼请求相对于（2010）海民初字第1525号案件、（2011）海民初字第1986号案件、（2012）海民初字第1067号案件、（2012）厦民终字第3010号案件，仅是换一种方式重新起诉。上述案件所有判决均已生效，根据“一事不再理”的原则，请求法院裁定驳回原告的起诉。二、原、被告之间的买卖合同有效，原告的诉讼请求没有任何法律依据。1、现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性规定，根据“法无禁止即为允许”的原则，本案的房屋买卖行为是有效的。从1986年《中华人民共和国土地管理法》第38条第三款规定“出卖、出租住房后申请宅基地的，不予批准”再到2004年修改后的《中华人民共和国土地管理法》第62条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，均可以看出我国法律是允许农村房屋进行买卖的，只不过卖掉房屋后不得再申请宅基地。可见，《中华人民共和国土地管理法》从没有禁止农村居民在本村拥有多处房产，也未禁止过同村村民之间的房屋买卖。2、厦门市海沧区人民法院（2010）海民初字第37号《民事判决书》仅是确认公证的赠与合同无效，且在该判决书的第3页第二行也明确确认被告向原告购买房屋的事实，因此，本案的买卖行为是有效的。3、被告系霞阳村村民集体组织成员，因买卖取得了本集体的宅基地使用权，实质上并没有改变宅基地使用的身份性质，既不违背有关宅基地的立法宗旨和目的，也不违背国家的基本土地政策，该买卖行为是有效的。4、从社会效果方面看，认定买卖行为无效的判决会极大地阻碍社会主义市场经济正常、有序地进行，破坏交易秩序的安全和稳定。原、被告之间的买卖行为系双方当初的真实意思表示，原告见房价上涨便欲以各种借口要求确认买卖合同无效，其行为违背了诚实信用的原则。若确认该买卖行为无效无疑是助长了这种违背诚实信用契约原则的不正之风，严重损害合同相对人的权益。5、（2010）海民初字第37号民事判决书第2页倒数第二段查明，被告向原告购买的房屋已经灭失，而原告系思明区城镇居民并非海沧区霞阳村集体经济组织的成员，若确认买卖行为无效，原告进而要求被告返还土地使用权，那么，原告就将成为在无地上建筑物的情况下拥有集体土地使用权的非霞阳村集体经济组织的成员，这明显违背了不得改变土地所有权及使用权性质的政策规定。综上所述，原告的诉讼请求没有任何法律依据，请求裁定驳回原告的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2002年10月，原告杨某某将从其母亲邱养娘处继承所得位于位于厦门市海沧区霞阳社区（原霞阳村，下同）6组砖木结构的旧厝150.2平方米及杏集建（97）字第7022号《集体土地建设使用证》项下的土地466.90平方米转让给被告杨某甲，价款200000元。2002年10月20日，原告又与被告签订《赠与合同》一份，约定“赠与人杨某某将位于厦门市海沧区霞阳村*组房屋一幢【集体土地建设使用证号杏集建（97）字第7022号，四至范围：东至路、西至空地、南至朱海滨厝、北至杨振通厝，面积466.90平方米】赠给受赠人杨某甲。受赠人杨某甲表示同意接受赠与。”2002年11月11日，原厦门市杏林区公证处对该《赠与合同》进行了公证，出具了（2002）厦杏证民字第228号《公证书》。《赠与合同》进行公证后，被告支付原告总计200000元的购房款。在购得上述旧厝2个月后，被告杨某甲就将其拆除，并将该旧厝宅基地以及被告另向案外人朱海滨购买的旧厝的宅基地合并建筑为三幢七层新房。2009年底，原告杨某某向本院起诉，请求判令确认上述《赠与合同》无效。本院于2010年1月27日作出（2010）海民初字第37号民事判决书，判决原、被告于2002年10月20日签订的关于霞阳村六组房屋的《赠与合同》无效。该判决已于2010年3月13日发生法律效力。现原告认为原、被告之间的《赠与合同》无效，继而，原、被告之间名为“赠与”实为“买卖”的事实买卖合同关系也应无效，故诉至本院。

另查明，一、原告系城市居民户口，其户籍自1949年后一直在厦门市思明区。二、原告在双方买卖房产时将杏集建（97）字第7022号《集体土地建设用地使用证》交由被告收执，该证载明土地使用权人为原告。讼争房产及土地使用权未过户至被告杨某甲名下。被告是海沧区霞阳社区一组村民，其名下在霞阳社区有霞阳社区一组334号房地产（权证号“杏杏林000366”）及霞阳社区一组366号房地产（权证号“杏杏林000390”）。被告于1987年、1988年还两次向有关部门申请乡村建房用地。原告以（2010）海民初字第1525号案件、（2011）海民初字第1986号案件、（2012）海民初字第1067号案件、（2012）厦民终字第3010号案件起诉，要求确认房屋买卖合同无效，但后均已撤诉。

以上事实有原告提供的《土地权属调查材料》、《土地房产所有证证明》、《福建省海澄县土地房产所有证》（澄字第20119号）、《赠与合同》、《公证书》、《付款凭证》、《关于杨某某户籍资料查询回复函、证明》、本院（2010）海民初字第37号《民事判决书》及其生效证明、录音光盘、厦集土杏林字第000366号农村土地房屋权属登记资料、厦集土杏林字第000390号农村土地房屋权属登记资料、《乡村建房用地申请88-147号》、《审批字第900276号》、《乡契证字第80307号》，被告提供的户口簿、杏集建（97）字第7022号《集体土地建设用地使用证》、杏集建（97）字第7021号《集体土地建设用地使用证》及庭审笔录等予以证实，足以认定。

本院认为，本案系确认合同无效纠纷。原告之前起诉的（2010）海民初字第1525号案件、（2011）海民初字第1986号案件、（2012）海民初字第1067号案件、（2012）厦民终字第3010号案件，虽与本案的诉讼请求不一致，但上述案件均是撤诉案件，尚未经过实体审理。因此，本案不属于“一事二理”。被告请求裁定驳回原告的起诉，不予支持。原告将杏集建（97）字第7022号《集体土地建设使用证》项下的土地上所建造的房屋出售给被告，收取20万元购房款并将该农村房屋交付给被告，被告向原告支付购房款，并在房屋交付后拆除重建并实际使用，原、被告构成房屋买卖合同关系。农村房屋买卖，交付该房屋时房屋所在的农村宅基地也一并转移。关于本案农村房屋买卖合同的效力问题，首先，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。可见，宅基地使用权可以转让，有条件的宅基地使用权转让不为法律所禁止。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，也表明农村房屋及所在宅基地可以在一定范围内转让，法律对其并无禁止。其次，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条虽规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，但结合该条“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，表明“一户一宅”应系对农户申请宅基地的限制。再次，被告系讼争房屋所在地集体经济组织成员，在本集体经济组织内部因购买房屋而取得相应的宅基地使用权，并没有改变宅基地仍归本集体经济组织成员使用的性质，不违反法律的强制性规定。最后，进行过户登记是房屋买卖合同所产生的当事人的义务之一，是合同效力的体现，这是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件。本案讼争房地产未进行过户登记不影响双方买卖的合同效力。综上所述，本院认为，本案原、被告双方就讼争房地产的买卖系意思表示一致的结果，且已履行完毕，该买卖并无违反法律法规的效力性强制性规定，也无其他应予认定无效之情形，应认定有效。原告认为原、被告之间系买卖农村土地，与事实不符。原告请求确认原、被告之间名为“赠与”实为“买卖”的买卖合同关系无效，没有法律依据，不予支持。被告认为合同有效，要求驳回原告诉讼请求的主张，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条第一款、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告杨某某的诉讼请求。

本案案件受理费100元，由原告杨某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

审　判　长　　黄建和

代理审判员　　张晨玮

人民陪审员　　涂佳娜

二〇一五年一月六日

代书　记员　　陈丹雯

合同纠纷