江苏省徐州市贾汪区人民法院

民事判决书

（2014）贾吴民初字第0455号

原告马某某。

被告陈某某。

委托代理人刘兆辉，江苏金合律师事务所律师。

原告马某某诉被告陈某某土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理后，依法由审判员周洪生适用简易程序于2014年10月29日、同年12月3日公开开庭进行了审理，原告马某某、被告陈某某及其委托代理人刘兆辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告马某某诉称，2013年3月5日，原、被告签订关于某某区某某镇某某村原马山砖厂废弃厂区租赁合同，约定被告陈某某租用原告马某某具有使用权的原马山砖厂废弃厂址用于建厂，并约定租期为2013年1月至2033年底，共31年，土地年租金3万元。合同签订后，被告陈某某于2013年8月2日，在租用的原马山砖厂旧址上注册登记了“徐州紫庄马山某甲科技有限公司”，公司成立时，将原告价值9万元的6间自建瓦房进行拆除，至今没有赔偿，且被告一直拖欠土地租金，故起诉请求判令：1、被告陈某某支付自2013年1月1日至2014年9月2日止的租金45000元；2、被告陈某某赔偿租赁土地上6间自建瓦房，价值90000元；3、解除双方于2013年3月5日签订的原马山砖厂土地租赁合同；4、被告陈某某归还原告建设用地和规划用地许可证。

被告陈某某辩称，因被告家中有事，双方没有实际履行合同，原告也未将场地交付被告，被告也没有在场地内经营。被告已向原告支付租金及相关费用10万余元，原告再要求支付现金及赔偿6间瓦房的损失，没有相关的证据证明，其诉讼请求不能成立；关于建设用地和规划用地许可证，因两证已经过期，被告愿意协助重新办理，所需费用由被告承担。

经审理查明，2013年3月5日，原告马某某（甲方）与被告陈某某（乙方）签订《租赁合同》，双方就马某某拥有使用权的原紫庄镇马山砖厂废弃厂址的土地达成租赁协议，内容为：“一、租赁土地面积、位置及用途：1、甲方将个人集资建成的马山砖厂废弃厂区租给乙方经营使用。（附用地规划证和马山村委会证明）2、土地坐落在某某区某某镇某某村原马山砖厂废弃厂址，东至马山村五组，西至西沟河，北至马山村农田，南至村公路。3、土地租赁给乙方用于合法生产经营。二、租赁期限及租金：1、从二零一三年元月至二零三三年底，共三十一年。2、租金计算标准：土地年租金三万元，共计九十万元，乙方每五年（第一次六年）交付壹拾伍万元租金给甲方。3、定金交付方法：以甲方出具给乙方的定金收到条为准。三、甲乙双方的权利和义务：1、甲方对乙方的破坏性、污染性经营有纠正制止权。2、在招募工人时，同等条件下乙方须优先录用甲方村民。3、租赁期内乙方不能以土地作为抵押物，所产生任何债务关系，由乙方承担。4、乙方享有对租赁土地的使用权、收益权等合法权益。另外，乙方若对租赁土地转租应该提前通知甲方，不得损害甲方利益。甲方将租赁土地上已有房屋等地面附属物无偿赠与乙方，乙方可以在租赁期内任意处分。5、甲方在合同签订后十天内为乙方清理场地，协助乙方办理场地内通水通电事项，其中用电规格为三相电，水电接通及日常水电费由乙方承担。甲方要保护乙方的正常生产经营活动，维护乙方的合法权益。如甲方村民损害乙方财产，甲方应积极协助乙方获得赔偿。甲方保障乙方在租赁土地投资建设，协助乙方办理相关手续，并保证院内房屋及土地能够正常使用。建设过程中，如遇需要，乙方可对地面附属物任意处置，拆除。6、合同有效期内，该处土地如被国家、地方政府征用或征收，双方合同终止。其中该处土地赔偿款按租金缴纳情况分配，附着物部分赔偿，乙方自愿给予甲方百分之十赔偿金额。经营损失赔偿款归乙方所有。甲方也有权要求乙方平整厂区，所需费用由乙方承担。7、租赁期限届满后乙方享有优先租赁权。到期若需要续租的，乙方应提前六个月向甲方提出要求和足额缴纳租金，双方协商签订续租事宜；8、租赁到期不再续租或者其他原因导致合同终止，乙方将地面可拆除生产设备，自行拆除处理。不可拆除部分留下归甲方所有。甲方收回土地。9、由于不可抗拒或其他因素导致合同未到期终止，乙方在得到相应赔偿后，甲方不用返还乙方未到期部分租金。10、合同签订，在乙方足额缴纳租金后，甲方应向乙方出具租金收到条后生效。本合同一式四份，双方各持二份，并由甲方报告有关部门备案。未尽事宜，双方可协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。协商不成，双方均有权向人民法院起诉解决。甲方：马某某时间：2013年3月5日乙方：陈某某时间：2013年3月5日”。合同签订后，原告按照合同约定对租赁土地上附着物进行了清理，受被告陈某某委托，原告马某某另从其他村民手中承包土地20亩，预留给被告设立企业使用，同时完成了做广告牌、拉围墙、进行绿化等事宜。基于以上企业筹建事宜，原告马某某自认，被告陈某某自2013年3月至2014年6月，陆续向原告马某某支付各项费用108000元。2013年9月29日，被告陈某某注册成立徐州紫庄马山某甲科技有限公司，企业注册地址为徐州市某某区某某镇某某村（原马山砖厂）。公司注册成立后，被告一直未进行实际经营。庭审中，原告马某某提供一份费用支出明细，经询问被告陈某某，陈某某对支付村民土地租金、拉围墙、做广告牌、整理场地、演出、打草拉草，打草清理场地人员吃饭、赔偿树款、拔电线杆费用项目认可，但认为支出费用过高，该支出费用总额为76560元。其中关于给付村民20亩地租金问题，陈某某不能说清已付的数额，马某某称已付给村民36000元，但其提供的明细显示已给付28000元。

以上事实，有原告提供的《租赁合同》、费用支出明细、以及双方陈述的材料为凭，经庭审质证，被告陈某某虽否认租赁合同上的签名，但认可合同条款内容，故本院予以确认。

本院认为，原告马某某与被告陈某某订立的《租赁合同》，系双方真实的意思表示，为合法有效的合同，双方均应严格按照合同履行，但在履行合同过程中，双方未能建立相互信赖的合作关系，致双方产生纠纷以至发生诉讼。经过庭审询问，双方均无继续履行合同的愿望，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；关于原告马某某要求赔偿拆除房屋损失问题，因房屋已不存在，房屋结构情况及价值无相应证据证明，待原告收集相应证据后可另行主张权利。

对于原告马某某要求被告陈某某支付一年半租金45000元的问题，被告陈某某最后一次付款的日期为2014年6月份，原告主张45000元土地租金并无不当，但是，自2013年3月至2014年6月，被告陈某某陆续支付原告各项费用108000元，除被告知道或认可的支出项目外，剩余款项应从土地租金中扣除。综合原、被告发生土地租赁关系的经过可看出，在被告陈某某否认雇佣马某某的情况下，原告马某某更有可能按照双方合同的约定，协助被告陈某某实施设立企业的筹备工作，原告马某某代被告陈某某支出一些费用应属受陈某某委托，因此对于陈某某在当时已经知道的支出项目说明马某某已事先进行了告知，无论支出的具体数额，被告都应对原告的行为承担责任，庭审中，被告虽辩称支出数额过高，在其无证据反驳且无合理解释的情况下，本院对此抗辩理由不予采信。根据庭审调查，被告陈某某对支付村民土地租金、拉围墙、做广告牌、整理场地、演出、打错拉草、请打草、清理场地人员吃饭、赔偿树款、拔电线杆项目费用支出认可，该费用合计为75650元，原告马某某手中剩余款项应为32250元，从租金中扣除后，被告陈某某还应支付原告马某某租金12650元。

针对原告马某某要求被告陈某某归还建设用地和规划用地许可证的诉讼请求，鉴于该证已过期，判决归还已无必要，被告同意协助办理并愿意承担费用，故双方可另行协商解决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：

一、解除原告马某某与被告陈某某于2013年3月5日订立的《租赁合同》；

二、被告陈某某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告马某某土地租金12650元；

三、驳回原告马某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3000元，减半收取1500元，由原告马某某负担1360元，被告陈某某负担140元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

审判员　　周洪生

二〇一四年十二月十二日

书记员　　周　瑜

民事纠纷