河南省内乡县人民法院

民事判决书

（2013）内民初字第751号

原告程*芳，女。

委托代理人马千里，男，河南梅溪律师事务所律师。

委托代理人袁娟，女，河南梅溪律师事务所律师。

被告**县**商贸有限公司

法定代表人胡*兰，女，任该公司董事长。

委托代理人王*龙，男，任该公司总经理。

委托代理人周*超，男，系该公司职员（特别授权）。

原告程*芳与被告**县**商贸有限公司为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告程*芳及其委托代理人马千里、袁娟、被告委托理人王*龙、周*超均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告程*芳诉称，2012年7月，本人与被告达成合作意向；本人在被告商场二楼设立“朵*”服务专柜，“朵*”商铺占地面积90平方米，商场按约定比例扣除费率支付租金。2013年1月26日，双方又签订了正式租赁协议，约定，第1项是货款一个月一结，按时结款、如有违反，商场赔偿朵*的损失；第4项是朵*专柜门口设收银台，2013年2月底以前设好。”但被告没有按协议履行自己的义务，拖欠近两个月的营业额达4万余元，导致资金无法及时回笼，严重影响本人的正常经营销售，同时也没有在“朵*”专柜门口设收银台，为了维护自己的合法权益，请求法院第一，依法解除双方的租赁合同，第二，请求被告支付拖欠营业款41512元及保证金5000元，第三，请求被告赔偿因其违约给本人造成的经济损失20万元，诉讼费由被告负担。

被告内乡**商贸有限公司（以下简称**商贸公司）辩称，原告要求解除租赁合同没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。第二，双方没有进行算帐结帐，且原告经营至今没有交付租赁费。应待双方结算后再定货款及保证金的多少；第三，原告要求赔偿损失20万元没有事实和法律依据，应驳回其该项诉讼请求。

原告为支持其请求向本院提供以下证据：

第一组证据：1、意向签约条件表一份；2、协议书一份；2013年1月26日时任**县**商贸有限公司的招商经理张*与内乡县朵*专柜代表孙*迪签订的协议书一份；3、2012年9月7日缴纳的保证金收据一份。

证实：2012年**县**商场与内乡朵*代表程*芳初步达成签约意见，2013年1月26日，双方签订正式书面协议，并于2012年9月17日缴纳了5000元保证金。

第二组：4、销售单和部分销售明细单。证实：自2013年2月20日-2013年4月30日共70天的销售额共计41512元，没有按照协议约定“一个月一结”，而是长达两个多月都未结算，且经多次催要至今仍未结算。

第三组：5、2013年4月15日委托河南梅溪律师事务所向被告出示律师函一份；6、全球邮政特快专递EMS单号为1051743704501的快递一份，寄件人为程*芳，收件人为胡广胜，收件公司名称为**县**商贸有限公司，内件品名：“催告通知书，再次郑重通知，若三日内不结算营业款，视为合同自动解除。”附拒收回执一份。

证实：被告公司违反协议中关于一个月一结的约定，在原告多次口头催要无果的前提下又两次书面催要均不予理睬，原告无奈向被告发催告通知书并提出解除合同的特快专递。该快件被胡广胜拒收的事实。

第四组：7、货架订购表和河南省朵*服饰商行证明一份：“内容显示原告在**县**百货店投入的货架费用为92806元；”8、装修合同一份和收据一份（装修费9万多元）证实：因被告违约给原告造成实际损失为189820元。

第五组证据：9、证人张某某证言一份，证实张*在与原告签订合同时任被告公司的招商经理，全面负责招商工作。2013年2月20日至4月20日货款及结算事实：老板程*芳多次找商场催要未果的事实。

被告**县**商贸有限公司为支持答辩意见向本院提供以下证据：

1、拖欠租金的情况说明；2、租赁合同书两份。证实：自2013年4月14日至2013年12月31日止，累计欠38550元的事实，被告属于企业经营模式，其他租赁户后都与被告签订了正规租赁合同的事实，且和原告发生纠纷并不是为没结算，而是为让原告签订正规合同不签而发生纠纷。

以上证据经当庭展示质证、认证。

被告内乡县**商贸公司对原告第一组证据1无异议，对第一组证据2有异议，认为没有加盖公司公章，公司不知道有此协议，如果按原告所说此协议按照意向表所签订的协议为正规协议的话，该协议上仅显示了货款一月一结，不显示被告应享受的权利义务。对第一组证据3不持异议。对第二组证据4，销售单和部分销售明细单有异议，对帐后才能确定是否欠原告4万多元。对第三组证据5、6有异议，没收到，证明方向也有异议，对第四组证据7、8有异议，装修与被告无关，且协议有没有约定该项费用由被告承担，对张某某证人证言有异议，认为是原告的职员，有利害关系，且陈述和事实不符。

原告程*芳对被告内乡县**商贸公司举证据质证如下：对被告内乡县**商贸公司举证第一组证据1有异议，认为2013年4月份，由于被告未按协议约定向原告结算货款，原告撤柜，解除了合同，结算到2013年12月份，不予认可。对证据2有异议，此合同书是商场与他人签订的合同，无法证明对象，与原告无关。应以原告无关。应以原告与商场签订的合同为准。

经原、被告举证、质证，本院认证如下：对原、被告无异议的证据，本院确认其相应约定证明力，对双方无异议的证据，本院予以认定。对双方有异议的证据，可以结案其他证据及案件事实综合予以考虑其证明效力。

根据以上有效证据，结合原、被告双方陈述，本院确认下列案件事实：2012年7月（即**商贸公司开业前），**商贸公司负责人张*代表茗尧与原告程*芳达成合作意向书（意向签约条件表），被告同意原告在茗尧商场二楼设立“朵*”服务专柜，商铺面积118m2，并规定了商场按约定比例扣除费率支付租金。程*芳于2012年9月7日依据双方约定向**商贸公司交纳5000元保证金，后“朵*”进驻茗尧，并于2012年12月25日与**商贸公司同步开业。2013年1月26日，**商贸公司代表张*与朵*专柜代表孙*迪签订一份协议，协议约定：1、货款一个月一结，按时结款，如有违反，商场赔偿朵*损失；2、商场二楼各专柜不出现散货，如若出现，朵*撤柜，商场赔偿朵*装修等损失共计贰拾万元整；3、商场保证最低运营三年以上，低于三年（含三年）商场赔偿朵*装修款、货品损失等共计贰拾万元整；4、朵*专柜门口设收银台，2013年2月底以前设好。……后程*芳开始经营生意，但自2013年2月20日至2013年4月30日共70天的销售额共计41512元，**商贸公司没有予以结算，双方为此发生争执，原告程*芳从**商贸公司撤柜不再进行经营，后诉至法院，要求法院依法判决解除租赁合同，并要求被告支付拖欠营业款及保证金。在诉讼审理中，原告又增加诉讼请求，要求原告赔偿装修等损失20万元，但未交纳诉讼费。

综上所述，本院认为，原、被告双方为了一个共同目标达成合作共识并签订了意向签约条件表和协议，协议虽然没有公司印章，但有该公司主要负责人签字，且该协议符合双方当事人的意思表示，并不违反法律法规的规定，双方已实际按协议履行，故应当确认双方之间的意向签约条件表和协议为有效合同，原告程*芳撤柜时间已久，无履行之可能，现原告要求解除合同，应予以准许。双方达成协议后，本应遵循互惠互利的原则，进行友好合作，但在经营中被告不按商业习惯和合同约定及时支付给原告货款，违背诚信原则，显属违约，对此被告应承担一定的违约责任；根据双方协议第一款规定：“结款一个月一结，按时结款，如有违反，商场赔偿朵*损失”。被告没有按第一款规定履行自己的义务，本院应当以双方具体约定的特定违约行为（即不按时结款）发生作为被告支付违约金的前提比较妥当；虽然被告**商贸公司不按时结款之违约并不能必然导致原告程*芳撤柜，但双方发生争执后，都不能冷静、妥善进行处理纠纷，被告仍不能及时结清所欠营业款，致使原告程*芳撤柜，给原告造成一定的经济损失；所以本院综合考虑产生纠纷的各种因素根据相关法律规定酌定判令被告支付原告违约损失为15000元较为适宜。另根据双方所签协议第二款、第三款之规定，被告商场二楼若出现散货，朵*撤柜，或商场运营低于三年（含三年），商场赔偿朵*装修等损失共计贰拾万元，就本案而言，以上两种情形并未出现。在审理中原告增加诉讼请求要求被告赔偿装修等损失20万元，但未交纳诉讼费；故本院对此项请求不予审理，原告可另行主张。对于原告要求解除租赁合同及要求被告支付拖欠营业款41512元及保证金5000元之诉讼请求，符合法律规定，应予以支持，但应按双方约定扣除其实应当支付的租金等费用10185元。至于被告要求原告支付租金的主张，因原、被告之间并没有规定房租是按月或按年进行计算，而是按约定比例扣除费率支付租金，原告程*芳自2013年5月撤柜以后并未产生营业额，且被告违约在先，造成该项损失与被告违约之间有直接的因果关系，故该项主张本院无法支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、解除原告程*芳与被告**县**商贸有限公司于2012年7月签订的意向签约合同和2013年1月26日签订的协议；

二、被告**县**商贸有限公司应于判决书生效后十日之内支付原告营业款30340元及保证金5000元。

三、被告被告**县**商贸有限公司应于判决书生效后十日之内支付原告程*芳违约金15000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费950元由被告负担。

如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长　李小平

审判员　王充飞

陪审员　马运峰

二〇一四年五月十日

书记员　聂传青

租赁合同纠纷