云南省昆明市官渡区人民法院

民事判决书

（2014）官民一初字第1161号

原告昆明某某科教有限公司

法定代表人：李某某

住所地：昆明市高新区海源北路**号

委托代理人周文忠、吴云，云南民启律师事务所律师，特别授权代理。

被告黄某某，男。

委托代理人田澎，云南奇正律师事务所律师，特别授权代理。

原告昆明某某科教有限公司诉被告黄某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理，依法由审判员陈玉飞适用简易程序，于2014年5月15日公开开庭进行了审理，原告代理人周文忠、吴云，被告黄某某及其代理人田澎均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告昆明某某科教有限公司诉称：2011年5月13日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告租用原告位于昆明市民航路的租赁物业（共计3170.25平方米），租赁期8年，租赁用途为经营餐饮业，租金为每六个月支付一次，先付款后使用。合同签订后，被告将原告交付的租赁物业进行装修使用。但被告使用了租赁物业半年后开始拖欠租金，经原告多次催收，被告提出希望原告在租金方面给予适当优惠和调整，经双方协商后，2013年5月10日，双方签署了《房屋租赁合同补充协议》，约定由被告分别于2013年5月15日、2013年6月30日前支付之前所欠的租金。至今被告未支付原告一分租金。被告的失信行为，违反了合同约定，构成根本违约，现被告已无力继续经营，租赁合同无法继续履行，为此诉至法院，诉请：一、判令解除原告与被告在2011年5月13日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告向原告支付自2012年4月11日至2014年3月21日拖欠的租金（扣除押金30万元），共计3，285，553元以及逾期付款利息（按照银行同期贷款利率计算自2014年3月21日起至付清之日止）；三、判令被告限期内将位于昆明市民航路的房屋返还原告；四、判令被告承担本案全部诉讼费。

被告黄某某辩称：一、原告单方要求解除与被告在2011年5月13日签订的《房屋租赁合同》没有任何理由及任何依据，造成不能按期交纳房屋租金全部责任是原告单方的行为和野蛮做法，强行封门。双方协商交纳租金的时间是2013年12月31日，而原告没有告知被告就于2013年12月20日强行上锁封门，并对我公司保安说你从今天不要来上班了。二、房屋租期为8年，投资人民币8081335.5元，从未想过拖欠租金，原告封门后不让被告进出该餐厅，大量的货物不知原告如何处理，也不对被告做任何解释。三、被告和积极参股经营者昆明官渡区世家水产品经营部合作、改造本餐厅的经营方式，原告的做法使该合作不能顺利进行，造成我公司的一切损失应由原告全部承担。原告要求解除合同的真正目的：2014年3月11日，原告已经把餐厅抵押给了银行，并向农业银行申请贷款。四、原告的行为造成对我公司的经济损失，该案的诉讼费应由原告承担。签合同的时候，被告公司营业执照正在办理，所以以被告个人名义签订合同，请依法判决。

审理中，原告就其主张的事实，向本院提交了下列证据材料：

一、营业法人执照、组织机构代码证。欲证明原告系本案适格的法律主体。

二、房屋产权证、租赁合同及租赁合同补充协议、工作联系函。欲证明：双方签署《房屋租赁合同》并形成租赁法律关系，被告使用了房屋半年以后，开始拖欠租金。后经双方协商，原告同意在租金和支付时间方面给予适当优惠和调整，并于2013年5月10日与被告另行签署了《房屋租赁合同补充协议》。约定由被告分别于2013年5月15日前、2013年6月30日前支付之前所欠的租金共计人民币1，968，726元。被告仍未按照补充协议履行付款义务，经多次催收后其仍长期拖欠租金，自2012年4月11日起至2014年3月21日止被告拖欠的租金（扣除押金30万元）共计3，285，553元，被告的行为已构成根本违约，原告有权依法解除《租赁合同》。

三、情况说明。欲证明被告经营的酒楼已倒闭。

经质证，被告对第一组证据的真实性、合法性没有意见。对第二组证据中的房屋产权证、租赁合同及租赁合同补充协议真实性没有意见，对三份工作联系函系复印件，称第一次见到。对于情况说明，认为是为了配合原告办理抵押贷款才写的，不是被告公司倒闭。

被告就其辩称的事实向本院提交了下列证据材料：

一、房屋租赁合同。欲证明因未办理企业法人营业执照，被告以个人名义与原告签订合同。

二、企业法人营业执照、税务登记证。欲证明被告成立昆明食神餐饮有限公司。

三、房屋租赁合同补充协议。欲证明对租金的调整，原、被告双方均认可。

四、照片、情况说明。欲证明未到交纳租金期限，原告强行封门。当天值班保安王源鸿看到原告强行封门的经过。

五、食神餐饮公司固定资产报表。欲证明从2011年6月至2013年8月，被告公司固定资产人民币8081335.5元。有被告股东三人的签字。

六、食神酒楼晚宴合作经营意向书。欲证明被告公司和第三方合作经营酒楼。

七、餐饮合作经营协议。欲证明三位股东按比例出资。

八、关于抵押物现况的情况说明、抵押情况说明。欲证明该栋楼已经被原告抵押给银行，并申请贷款。

经质证，原告对证据一真实性予以认可，对证明内容不予认可，认为签订合同的主体是被告个人，而不是被告公司。对证据二没有意见。对证据三真实性没有意见，对证明内容不予认可。对证据四三性均不予认可。对证据五、六、七的三性均不予认可，认为均不影响原告向被告主张租金及利息。对证据八的真实性没有意见，被告签过字的原告已经交到银行了，为此，被告还交给了原告酒楼经营倒闭的情况说明。补充协议上的租金降过价，因为国家对中高餐饮行业的调整，导致被告餐饮公司倒闭。

本院对双方当事人无异议的证据予以采信。原告的三份工作联系函，因无被告签收，本院不予采信。被告证据材料四之情况说明，属证人证言，因证人未到庭接受质询，情况说明不具客观真实性，本院不予采信。被告证据材料五、六、七与本案无关联性，本院不予采信。

根据庭审及质证，本院确认本案法律事实如下：原告系昆明市云南城投大厦商业用房的房屋所有权人，办理了所有权登记，领取了房屋所有权证。2011年5月13日，原告为甲方、被告为乙方，双方经协商签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于昆明市民航路，共计3170.25平方米的房屋租赁给乙方，用于经营餐饮业，租期8年（免租期150日不计算在内）。签订合同之日起，甲方给乙方150日的装修免租期，同时乙方一次性向甲方支付人民币30万元作为租赁押金，合同期满后甲方一次性退还乙方（不计利息）。2011年10月11日至2014年10月10日，年租金2472795元，自第四年起，在上一年租金额的基础上每一年递增2%。租金每六个月支付一次，先付款后使用，缴付金额为六个月租金之和，首期租金需在本合同签订之日起10日全部付清，其余各期租金，在前期租金使用届满前15日内付清，乙方逾期15日不支付租金或不按照约定支付租金，甲方有权解除合同，收回出租房屋。合同签订后，原告将出租的房屋交付给被告装修使用，被告向原告支付了押金30万元，利用租赁房屋投资注册（注册资本50万元），注册成立了昆明食神餐饮有限公司，担任该公司法定代表人，并向原告支付了首个半年期租金。被告经营期间，未支付2012年4月11日后的租金给原告，为此，双方（原告为甲方，被告为乙方）于2013年5月10日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方给予乙方适当租金优惠和调整，2012年10月至2014年10月房租由原每平方65元每月，调整为每月每平方米45元，付款按原合同约定。2012年4月11日至2012年10月10日乙方欠房租1236397元，甲方按90%收取1112758元，乙方于2013年5月15日前支付。2012年10月11日至2013年4月10日所欠房租按每月每平方米45元计，共855968元，乙方于2013年6月30日前全部支付。补充协议签订后，被告仍未支付原告自2012年4月11日起至今的租金。2013年12月5日，被告以昆明食神餐饮有限公司名义出具《关于食神餐饮有限公司倒闭问题情况说明》给原告，载明：酒楼自2012年6月至今运营亏损较大，受政策环境导致餐饮市场低迷，现公司无力再维持经营，于2013年11月30日停业，自2012年4月11日至2013年11月30日欠房租3110016元，减去押金30万元，实欠2810016元。因公司无力偿还欠房屋租赁费，现提出如下方案，请原告考虑并采纳：一、承租方归还所租物业，酒楼所有设施、设备一并交由原告公司处理。用以抵消所欠房屋租赁债务。二、原告公司同意被告转让酒楼经营权，并予以免租期一个月（2013年12月1日至30日），用于被告协商经营权转让事宜，酒楼一经转让，即支付所欠房租，如转让款不足以支付所欠款项，双方协商解决。原告收到情况说明后未给予被告书面回复。2014年3月11日，原告公司书面通知被告，要求被告在其制作的《关于抵押物现况的情况说明》上签字，用于原告公司用出租给被告的房产向银行抵押贷款，被告已按原告的要求签字办理。《关于抵押物现况的情况说明》载明：我公司收到黄某某2013年12月5日的情况说明，决定与承租方黄某某终止租赁合同，截止2013年12月31日该房产目前已处于空置状态。租赁双方尚未对终止合同的善后问题达成一致性意见，黄某某已明确表示放弃2014年3月1日至2019年10月10日的租赁权。目前双方正积极进行沟通协调，对终止合同的其他事宜进行协商洽谈，力争在本月达成一致意见签署终止合同协议。现原告诉至本院主张上述请求，审理中，双方分歧较大，不能达成一致。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人一方依法主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案原被告签订的房屋租赁合同及补充协议已依法成立并生效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已全面履行了交付租赁物给被告使用的义务，被告因经营不善没有完全履行支付租金给原告的义务，至今仍拖欠原告自2012年4月11日起的租金，已违反合同的约定，应承担违约责任。根据双方合同约定，原告可依法行使合同解除权，通知被告解除合同，但原告没有通知被告解除合同，故双方的租赁合同仍然继续。被告无力支付原告租金，长期拖欠，原告出租房屋收取租金的合同目的不能实现，原告要求解除合同，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告还应当支付解除前拖欠原告的租金，并将租赁的房屋返还给原告，同时还应赔偿因拖欠租金给原告产生的经济损失，因此，原告的第二、三项诉请亦有事实及法律依据，本院予以支持。被告的辩解，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，本院依照上述法律之规定，判决如下：

一、解除原告昆明某某科教有限公司与被告黄某某于2011年5月13日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；

二、被告黄某某于判决生效之日起三十日内将位于昆明市民航路的房屋返还给原告。

三、被告黄某某于判决生效之日起三十日内日支付原告昆明某某科教有限公司自2012年4月11日至2014年3月21日的租金3285553元（已扣减押金30万元），并支付该款自2014年3月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率计的利息。

案件受理费33084元，减半收取，由被告承担16542元，退还原告16542元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。

审判员　　陈玉飞

二〇一四年六月十九日

书记员　　张春丹

租赁合同纠纷