广西壮族自治区南丹县人民法院

民事判决书

（2015）丹民初字第507号

原告南丹县某某镇城某某区居民委员会

地址：南丹县某某镇某某路**号

法定代表人黄某刚，居委会主任。

委托代理人（特别授权）陈浩宇，广西丹泉律师事务所专职律师。

委托代理人黄某，广西丹泉律师事务所律师。

被告田某芳。

委托代理人（特别授权）李某，广西罗挥得律师事务所专职律师。

原告南丹县某某镇城某某区居民委员会诉被告某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日受理且，依法由审判员古某永担任审判长，与审判员卢某兰、韦某珍组成合议庭，于2015年10月14日、2015年11月10日公开开庭进行了审理，书记员王某婕担任法庭记录。原告的特别授权代理人陈浩宇、被告田某芳及其特别授权代理人李某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告南丹县某某镇城某某区居民委员会诉称，2013年4月17日，原告与被告签订《承租合同》，合同约定被告承租原告拥有产权的群乐招待所房屋及停车场，2015年6月26日因被告不履行交付上半年租金的义务，原告依据合同约定，解除了与被告的《承租合同》。合同解除后被告还欠原告租金34520.54元，违约赔偿金70000元。经原告多次催促被告交纳欠付的租金及搬离租赁场地，但被告拒不交纳租金及搬离场地，造成原告的巨大损失。为维护自身的合法权益，特提起民事诉讼，请求法院：1、判令被告向原告支付2015年1月1日至2015年6月26日租金共计34520.54元，并赔偿原告70000元；2、判令被告立即搬离租赁场地，腾空房屋交还原告；3、判令被告向原告支付场地占用费7863元（以每日191元计，从2015年6月26日至2015年8月6日，其余计至被告搬离场地日止）；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。

原告对其陈述主张向法庭提供的证据有：1、南丹县民政局颁发的《当选证书》复印件、黄玉刚的身份证复印件1份，证明原告的主体适格；2、原告与被告签订的《承租合同》复印件1份，证明原告与被告存在房屋租赁关系；3、被告与石绍前签订的《承包合同书》、石绍前与谭文兰等人签订的《诚信联营协议书》和《股份投资申明》复印件1份，证明被告违反《承租合同》约定，将原告租赁给被告的房产转租给他人；4、原告向被告出具的《收款单》存根复印件1份，证明被告只向原告交付2014年下半年房租，2015年1月1日至今没有按合同约定向原告支付房租；5、2015年6月26日，原告去被告处送达《关于解除与田某芳承租合同通知》以及《城南社区文件送达回执单》、现场拍摄被告拒签回执单的现场照片复印件1份，证明原告已经按照法律和合同的相关规定单方面解除与被告的合同；6、城南社区居委会证明1份，证明原告方的法定代表人是黄某刚的事实；7、房产证产权登记证明1份，证明群乐旅社占地面积1029平米，产权业主是集体所有制财产，该租赁地属于城南社区居委会的事实；8、2015年6月26日会议记录1份，证明城关镇班子召开会议，会议确认社区与田某芳的法律关系，要求社区依法依规解除与田某芳的租赁关系；9、覃某梅出具的证明1份，证明覃某梅是送达解除与田某芳租赁合同关系材料的见证人，与原来开庭我们提供的照片是相互印证的。

被告田某芳的特别授权代理人口头辩称，1.被告没有违约，违约方反而是原告，被告拿租金交给原告，但是原告不收，因为社区租赁需要通过城关镇政府的同意；2.原告交付的场地没有按照合同约定实施，使被告无法经营，给被告造成一定损失，希望法庭驳回原告诉求。

被告田某芳对其反驳主张向法庭提供的证据有：1、录音光碟及光碟文字内容1份，证明被告没有缴纳租金事出有因，是由于原告没有履行义务，原告称要求合同重新签订后才收租金；2、某某县某某镇人民政府《关于实行社区重大事项请示报告制度的通知》1份，证明原告将群乐招待所租给被告是属于重大事项，原告没有向城关政府报告，致使被告没有办法交纳租金给原告；3、群乐招待所照片1份，证明原告违反承租义务，原告擅自把招待所一楼改为他们自己的办公室，这是原告违约在先。

经开庭质证，被告对原告向法庭提供的证据2、3、4、6、7无异议，对前述当事人无异议的证据本院依法予以认定。

被告对原告向法庭提供的证据1有异议，认为缺少法定代表人身份证明，本院认为，在第二次的庭审中被告对原告方提供的居委会主任身份证明无异议，对该证据本院依法予以确认；被告对原告向法庭提供的证据5、9有异议，认为被告没有收到通知，本院认为，该证据能互相印证，真实反映了案件的事实真相，对这两份证据，本院依法予以认定；被告对原告向法庭提供的证据8有异议，认为城南社区不履行合同在先，造成被告以此为抗辩，本院认为，城关镇政府班子会对城南社区解除租赁协议进行了讨论，支持社区依法依规走程序，由社区自行解决，并无不妥，对该证据本院依法予以确认。对被告向法庭提供的证据1、2、3，原告对其中的证据据2的真实性、合法性无异议，对其真实性、合法性本院依法予以确认，对其中的证据3的真实性无异议，本院对其真实性依法予以确认；原告认为证据1光碟录音质量模糊内容不清，时间无法考证，城关镇政府文件不能干预集体处分财产，本院认为，被告提供的证据1，基本反映了双方履行合同过程中出现的矛盾，及出现不交租金的原因，对该证据本院依法予以确认；对被告提供的证据2，是政府的文件，对该证据本院依法予以确认；对被告向法庭提供的证据3，原告认可了其真实性，该图片也真实反映了原、被告签订租赁协议后，原告未完全按协议履行的事实，本院依法予以确认。

综合本案全案证据，本院依法确认以下法律事实：2013年1月1日原告南丹县某某镇城某某区居民委员会与被告田某芳签订承租合同，约定：一、南丹县某某镇城某某区居民委员会自愿将群乐招待所所用地，即进招待所大门右楼的1－4层、前后楼和左楼的2－4层以及原招待所1楼的总台和停车场出租给田某芳；二、进招待所大门左楼一楼的第5、6间，右楼一楼的楼梯间及后楼的第一层（社区办公用地）和前楼玻璃店、灯具店店面不在出租范围内；三、承租期限为壹拾年，即2013年1月1日至2022年12月31日止；四、租金为每年人民币柒万元整（70000.00元），租金为第半年交一次，首付为合同签定后既付参万伍仟元（35000.00元），以后每年的6月20日前和12月20日前付清；五、若田某芳在合同规定内未能按时付清租金，则南丹县某某镇城某某区居民委员会有权终止合同并收回出租场地；六、在承租期内，田景方必须遵纪守法，协调邻里，无论作何种项目经营，所产生的相关费用和法律责任由田某芳自行承担；七、承租期内，院内卫生、安全措施以及水电由田某芳管理；八、承租期内，田某芳不得转包第三方，若田某芳违反合同所有规定，则按年承包金的一倍赔偿给南丹县某某镇城某某区居民委员会，若南丹县某某镇城某某区居民委员会单方终止合同，则南丹县某某镇城某某区居民委员会按年承包金的一倍赔偿给田某芳；九、承租满后，在同等条件下，田某芳享有优先续租权。合同签定后，被告田某芳对承租的房屋进行了装修。2013年3月6日，田某芳与石绍前签订承包合书，约定：1、田某芳自愿将群乐招待所所用地，即进招待所大门右楼的1－4层、前后楼和左楼的2－4层以及原招待所1楼的总台出租给石绍前；2、进招待所大门左楼，后楼的第一层（社区办公用地）和前楼玻璃店、灯具店店面不在出租范围内；3、承租期限为10年，即2013年3月1日至2022年12月31日止；4、石绍前一次性付给田某芳原先装修费五十三万元（含该招待所2013年上半年承租金），续后每年七万元承租金由石绍前逐年交付给城南社区；5、在承包期内，石绍前必须遵纪守法，协调邻里，无论作何种项目经营，所产生的相关费用和法律责任由石绍前自行承担；6、承租期内，院内卫生、安全措施以及水电由石绍前管理；7、承租满后，在同等条件下，石绍前享有优先承包权；8、在2013年3月5日前，该招待所所产生的一切装修或其他相关费用由田某芳负责与石绍前无关。2013年3月6日，石某前与谭某兰、覃某程签订诚信联营协议书，对石绍前从田某芳转租来的群乐招待所共同经营。原、被告在履行合同过程中，原告将左、右、后楼的第一层全部用于办公场所，并对停车场的使用产生分岐，双方对此协商未果，被告拒付2015年1月至2015年6月的租金即2015年上半年的租金。原告于2015年6月26日依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定并以被告未履行缴纳租金义务为由单方解除双方之间的承租合同，同日送达了解除合同通知书。2015年7月18日原告封闭被告承租的场所，被告承租的招待所停止经营至今。

根据原告的起诉及被告答辩，法庭将双方当事人的争议焦点归纳为：1.原告请求支付租金及赔偿的各项数额是否有事实依据和法律依据？2.被告是否存在违约行为，是否应当承担本案的违约责任？

本院认为，当事人在享有合同权利的同时应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，被告享有依双方签定的合同租用约定的房屋及相应场地的权利，同时依法履行支付租金义务，被告在使用了合同项下的权利后，而拒不支付2015年上半年租金，违反法律规定，依法应当支付给原告。原告请求支付2015年1月1日至2015年6月26日的租金34520.54元，符合法律规定，本院予以支持。被告认为延付租金系因原告的违约行为导致，本案中原告确有相关违约行为（将合同约定出租的部分房屋占作办公场所），但从原、被告签订的合同看，双方对于何种违约行为可作为延付租金的理由并没有明确的约定，而被告以此单方拒付租金是错误的，依法应承担相应租金的支付责任。原告请求赔偿70000元，系出于双方签订合同的第八条即“承租期内，田某芳不得转包第三方，若田某芳违反合同所有规定，则按年承包金的一倍赔偿给某某县某某镇城某某区居民委员会，若某某县某某镇城某某区居民委员会单方终止合同，则某某县某某镇城某某区居民委员会按年承包金的一倍赔偿给田某芳”，按此条款规定，被告未经原告同意而转租给第三方要赔偿70000元，而被告未反诉主张原告单方终止合同的赔偿权，因此仍应依合同规定赔偿给原告。原告请求支付场地占用费7863元（以每日191元计，从2015年6月26日至2015年8月6日其余计至被告搬离场地日止），根据《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》第二十四条的规定，解除合同异议期为3个月，期满异议期消失，依此规定，解除合同有合理的异议期限，且原告在解除合同后于2015年7月18日封闭了被告的经营场所，此项赔偿请求与法律规定相悖，本院不予支持；原告请求判令被告立即搬离租赁场地、腾空房屋交还原告，因原告已解除了合同，且解除合同异议期已超过，该解除行为发生法律效力，因此，原告的这一请求符合法律规定，本院依法予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》第二十四条的规定，判决如下：

一、由被告田某芳支付2015年上半年租金34520.54元给南丹县某某镇城某某区居民委员会；

二、由田某芳支付违约金70000元给南丹县某某镇城某某区居民委员会；

三、由田某芳腾空所租赁的南丹县某某镇城某某区居民委员会的房屋并将承租房屋交还给南丹县某某镇城某某区居民委员会；

四、驳回原告南丹县某某镇城某某区居民委员会其余诉讼请求。

本案案件受理费2548元，由原告南丹县某某镇城某某区居民委员会负担548元，由被告田某芳负担2000元。

上述各项义务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。

审判长　　古某永

审判员　　韦素珍

审判员　　卢文兰

二〇一五年十二月三日

书记员　　王书婕

租赁合同纠纷