福建省莆田市中级人民法院

民事判决书

（2015）莆民终字第2065号

上诉人（原审被告）福建**房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区龙桥居委会江南水乡*号楼2**室，组织机构代码证代码689***4-3。

法定代表人吴**，董事长。

委托代理人范培水、黄建章，福建凌龙律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）陈**，女，19**年**月**日出生，汉族，居民，住所地莆田市荔城区。

委托代理人陈光伟、黄武军，福建扬民律师事务所律师。

上诉人福建**房地产开发有限公司因与被上诉人陈**商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人福建**房地产开发有限公司的委托代理人范培水、被上诉人陈**的委托代理人黄武军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明:2012年10月4日，福建**房地产开发有限公司与陈**签订编号为MF××××155的《商品房买卖合同》一份，合同约定:陈**以人民币1426148元的价格向福建**房地产开发有限公司购买康嘉御景X区第X幢X层X号商品房；福建**房地产开发有限公司应于2012年12月31日前交房；交房时该商品房应经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定期限内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理:1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内书面告知买受人的；2、其他非出卖人所能控制的延误因由。除上述约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理:1、逾期交房时间不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之四的违约金，合同继续履行；2、逾期交房时间超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%支付违约金；若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之四的违约金。该合同签订后，陈**依约支付购房款人民币1426148元。2013年1月25日上述房屋通过建设、勘察、设计、监理、施工等单位的验收，上述单位认定该工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意验收交付使用。2013年3月22日，福建**房地产开发有限公司向各业主寄发收楼手续书，通知各业主交房。2013年9月9日，上述房屋通过建设工程消防验收。2014年12月30日，陈**以福建**房地产开发有限公司于2014年11月24日才通知其办理收房等手续，已构成违约为由，向原审法院提起诉讼。庭审时，原审法院询问福建**房地产开发有限公司在通过消防验收后有无通知陈**接收房屋，福建**房地产开发有限公司表示没有通知。

原审法院认为，陈**、福建**房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。福建**房地产开发有限公司作为商品房的开发商，在商品房出售给陈**后，应当按照合同约定将符合合同约定及相关规定的商品房交付给陈**，但其于2013年3月22日通知陈**交付商品房时，该商品房尚未通过消防验收，不符合交房条件，故陈**予以拒收有理。虽然陈**购买的房屋于2013年9月9日通过建设工程消防验收，但因福建**房地产开发有限公司未提供证据证实在上述房屋通过消防验收后其已及时通知陈**交房，故造成迟延交房的责任在于福建**房地产开发有限公司，陈**请求福建**房地产开发有限公司支付以其已支付的购房款人民币1426148元为基数自2013年4月1日起至2014年11月24日止按每日万分之四计算的违约金，符合双方约定和法律规定，予以支持。福建**房地产开发有限公司提供的莆田市气象局莆田城区气象统计表系体现其施工期间的气象情况，不能证明其施工期间的气象与往年气象存在重大异常，故福建**房地产开发有限公司以其施工期间出现恶劣天气等因素为由主张交房时间顺延，缺乏依据，不予采信。福建**房地产开发有限公司辩称违约金过高缺乏依据，不予采信。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:福建**房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈**以购房款人民币1426148元为基数自2013年4月1日起至2014年11月24日止按日万分之四计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6451元，由福建**房地产开发有限公司负担。

一审宣判后，上诉人福建**房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。

上诉人福建**房地产开发有限公司上诉称:一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）上诉人在2013年3月22日通知被上诉人接收房屋时，被上诉人并未表示拒收房屋。（二）根据双方约定，被上诉人应在上诉人通知的日期内办理商品房交接手续，超过约定日期视为上诉人已向被上诉人交收商品房，有关该商品房的风险及物业管理费相关费用由被上诉人承担。故按照此约定，若被上诉人对上诉人的通知交房有异议，其应负有已提出异议的举证责任。（三）实际上，上诉人在2014年11月24日并未通知被上诉人接收房屋，被上诉人也没有提供相应的证据证明其有在2014年11月24日接到上诉人的通知接收房屋，故被上诉人对此也系虚假陈述。（四）上诉人在2013年3月22日通知被上诉人接收房屋后，上诉人与被上诉人双方之间也断断续续有通话行为，被上诉人从未提到其要拒收房屋，这也证实上诉人在2013年3月22日的通知交房行为已经得到被上诉人的实际认可。二、原审法院不扣除天气因素对施工的影响，认定上诉人因存在恶劣天气延误施工259天没有事实依据是错误的。三、原审法院按日万分之四支持被上诉人的违约金请求是法律适用错误，且原审法院对上诉人主张按不超过被上诉人的实际损失及实际损失的30%范围内支持被上诉人的诉求不予审查又是程序违法。综上，上诉请求:一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人陈**答辩称:一、上诉人应当将符合合同约定的房屋交付给被上诉人，在房屋没有达到约定条件的时候被上诉人有权拒收。二、上诉人称被上诉人未明确拒绝收房，没有事实依据。首先，被上诉人尚未办理收楼手续。其次，上诉人自己承认有与被上诉人多次通话，试问上诉人如果不知被上诉人拒绝收房的话，为何要与被上诉人联系。第三，被上诉人于2014年11月24日收到上诉人的收楼手续书，说明上诉人对于被上诉人之前拒收房屋的事项是清楚知道的。三、上诉人主张扣除天气因素对施工影响工期没有事实和法律依据。理由:1、从上诉人在一审时提供的晴雨统计表可以看出，在上诉人施工期间并没有出现极端天气，而且上诉人也没有提供施工进度的相关证据，所以不能证实正常的雨水影响其施工进度。2、如果确因雨水的因素影响施工，需要延期交房，依据合同的约定，上诉人也应通知被上诉人。在上诉人没有通知的情况下，对于延期交房的责任应当由上诉人自行承担。四、一审按合同约定日万之四判决违约金是有法律依据，按日万分之四计算违约金是双方在商品房买卖合同中约定的违约金的计算方式，属于双方当事人意思自治的范畴，是符合法律规定的，一审以商品房买卖合同中的约定作为违约金的计算依据是正确的。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。

经审理查明，上诉人对原审法院查明的事实异议如下:1、对“原告以被告于2014年11月24日才通知其办理收房等手续”有异议，认为上诉人在当日没有通知被上诉人办理收房手续，是被上诉人自己过来办理的；2、对“本院询问被告……被告表示没有通知”有异议，认为上诉人虽没有书面通知，但有口头通知，实际上从被上诉人2014年11月24日自己去接收房屋来看，可以证实被上诉人多次有过去看，也有与上诉人碰面。上诉人对原审法院查明的其他事实没有异议。被上诉人对原审法院查明的事实中“2013年1月25日上述房屋通过建设、勘察、设计、监理、施工等单位的验收”有异议，认为商品房通过建设、勘察、设计、监理、施工等单位的验收后，还应到相关部门备案，备案时如果发现建设单位有违规时应停止备案并重新验收，而本案中上诉人没有证据证明该商品房验收已经备案；被上诉人对原审法院查明的其他事实没有异议。本院对双方当事人均没有异议的事实予以确认。

本院在审理过程中，上诉人提供福建省莆田市城厢区人民法院（2015）××民初字第××号民事判决书，欲证明:1、同样案例在城厢法院有对违约金的比例进行调整，另案对违约金约定的计算方式是按日万分之二点一计算，法院主动调整为日万分之一，而本案约定是日万分之四，上诉人要求调整，但原审法院没有调整，也没有说明不予调整的原因，明显是错误的；2、这份判决书对违约金的计算截止日期是在消防验收合格后，而不是以购房人收房的日期为截止日期，而本案却是以陈**收房的日期为截止日期，明显对上诉人不公平。

经质证，被上诉人认为，这份证据不属于二审新证据，也超过举证期限，附条件质证:一、1、这份判决书与本案没有关联性。2、这份判决书是否已发生法律效力也不清楚，不能做为本案审理的依据。3、这份判决书也不能证实上诉人所要证明的内容。上诉人以这份判决书中有对违约金进行调整认为本案也应进行调整没有依据。二、这份判决书中法院确定的交房日期也不是以消防验收合格之日起开始计算，而是以消防验收合格之后开发商通知业主交房的日期，所以上诉人认为接收房屋的时间应以消防验收合格的时间开始计算是错误的。

本院经审查认为，上诉人提供的福建省莆田市城厢区人民法院（2015）××民初字第××号民事判决书，是已生效的判决，对其真实性，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当按照合同约定履行义务。上诉人在2013年3月22日就已通知被上诉人交付商品房，此时讼争商品房尚未通过消防验收，不符合交房条件，但讼争商品房于2013年9月9日通过建设工程消防验收后，已符合交房条件。考虑到本案讼争的商品房不是因没有建成完工不能交房，而是因讼争商品房尚未通过消防验收，才导致逾期交房，且被上诉人至今尚未入住该讼争商品房，故被上诉人请求上诉人支付消防验收后的逾期交房的违约金，缺乏依据，原审法院判决上诉人应承担消防验收后至2014年11月24日期间逾期交房的违约责任不当，应改判上诉人承担逾期交房违约责任的期间为自2013年4月1日起至2013年9月9日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”和最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定以及最高人民法院《关于当前形势审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的约金”规定的精神，结合本案上诉人与被上诉人约定逾期交房的违约金以购房款人民币1426148元为基数按日万分之四计算，即逾期交房的违约金一个月高达人民币17113.77元，远远超过因逾期交房给购房者造成的租金的实际损失等具体情况，本院按公平原则，将本案逾期交房的违约金计算方式调整为购房款总额的日万分之一。原审法院判决上诉人逾期交房应按日向被上诉人支付已付款万分之四的违约金过高，应予纠正。上诉人主张本案约定的违约金过高理由成立，予以支持。综上，上诉人上诉有理部分予以采纳，无理部分予以驳回。据此，经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:

一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第145号民事判决；

二、上诉人福建**房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给被上诉人陈**以购房款人民币1426148元为基数自2013年4月1日起至2013年9月9日止按日万分之一计算的违约金。

如果福建**房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费人民币6451元，由被上诉人陈**负担；二审案件受理费人民币6451元，由上诉人福建**房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　黄珊珊

审　判　员　陈利强

代理审判员　许秋红

二〇一六年五月十五日

书　记　员　吴恩华

合同纠纷