浙江省乐清市人民法院

民事判决书

（2015）温乐民初字第546号

原告：张某某。

委托代理人：张鑫，浙江五前律师事务所律师，特别授权。

被告：陈某某。

被告：施某某。

委托代理人：黄铸克、吴岩银，浙江合众律师事务所律师，特别授权。

原告张某某为与被告陈某某、施某某合同纠纷一案，于2015年4月28日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告张某某的特别授权委托代理人张鑫、被告陈某某、施某某的特别授权委托代理人黄铸克、吴岩银均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某某诉称：2010年12月，被告施某某告知原告，因乐清市政府征用其所在村的土地，被告施某某经评估将会补偿房子二套，补偿方式为异地建设安置房，地点位于乐清市某某路某某广场对面。原告与家人商议后向两被告以232万元购买一套拆迁补偿安置房。双方以口头协议方式议定购买事项，被告承诺3年保证入住。原告要求被告施某某提供相关征收、拆迁安置文件、拆迁补偿协议、进场施工许可证、图纸等相关材料，被告未予提供。原告于2011年2月1日、4月27日向被告陈某某汇去购房款162万元，并通过儿子陈霖的账户于2011年1月21日向被告陈某某汇去购房款25万元、通过丈夫陈某某账户于2011年1月26日向被告陈某某汇去购房款45万元，合计支付购房款232万元。原告支付购房款后，两被告一直未交房。现已过被告承诺的交房时间，但经原告打听并到现场查看，该房屋至今未建，被告已无交房可能。原告起诉要求：两被告共同返还原告款项232万元。在庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除双方的房屋买卖合同。

原告张某某为证明其主张，出示了下列证据，经被告质证及本院认证如下：

证据1、身份证、户籍证明原件，以证明原、被告的主体资格。

证据2、汇款凭证原件4份、说明原件2份，以证明原告向被告支付购房款的事实。

被告对证据1、2无异议，本院予以认定。

证据3、录音光盘及录音书面材料，以证明原告向被告购房并支付购房款及原告向被告要求返还房款的事实。被告对于证据3真实性无异议，但称录音是在陈某某授意下接的电话，陈某某事先要求施某某配合这样回答。且该录音并不是本案原告所做的，与本案没有关联性。本院认为，被告未就其反驳意见提供反驳证据，故本院对证据3的真实性予以认定。

证据4、婚姻登记证明原件，以证明两被告是夫妻关系事实。被告无异议，本院予以认定。

原告当庭提供：证据5、两原告结婚证复印件，以证明陈某某系张某某丈夫的事实。被告无异议，本院予以认定。

证据6、委托书原件，以证明原告委托其丈夫向被告支付购房款的事实。因该证据系当庭提供，被告拒绝质证，本院亦不予认定。

被告陈某某、施某某答辩称：1、原、被告转让的是安置房指标，而不是房屋，被告只收到222万元。2、本案是安置房指标转让，应当受到法律的保护。3、被告没有向原告承诺过三年入住。

被告陈某某、施某某在本院指定的举证期限内提交，并于庭审时出示了下列证据：

证据1、会议记录原件三份，以证明建房指标已经东门村民主程序议定分配到户、东门村同意建房指标自由买卖等事实。

证据2、东门村村委会证明原件一份，以证明东门村同意建房指标自由买卖。

原告对于证据1、2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告认为原、被告之间是房屋买卖，而不是建房指标买卖。本院对证据1、2的真实性予以认定。

证据3、协议书及东门村回扣田建筑面积转让契及村基建小组对面积的确认材料各一份，以证明被告向他人购买建房指标的事实，并且村委认可被告现拥有（含受让部分）建筑面积合计328.72平方米。原告对于协议书及东门村回扣田建筑面积转让契的真实性、合法性无异议，对建筑面积确认表真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告认为被告所拥有的是房屋建筑面积。本院认为，本院对证据3的真实性、合法性予以认定，可以证明被告受让他人安置留用地建筑面积及其名下合计有328.72平方米的建筑面积的事实。

证据4、规划建设局文件（乐规建发（2010）111号）原件一份，以证明东门村安置留用地的用地情况。

证据5、备案通知书原件一份，以证明该项目经乐清市发展和改革局备案。

原告对证据4、5无异议，本院依法予以认定。

证据6、乐清市中心区A-b部分地块挂牌出让公告、出让结果及国有建设用地使用权出让合同。以证明涉案返回地建设用地已经供地，并由浙江某某房地产开发有限公司摘牌。

证据7、安置房代建合同原件一份，以证明东门村安置房由乐清市某某建筑工程有限公司代为建设。

原告对证据6、7的真实性、合法性无异议，但是该两组证据相互矛盾，土地使用权合同表明土地使用权在浙江某某房地产开发有限公司名下，但村委会又和乐清市某某建筑工程有限公司签订代建合同。本院对证据6、7的真实性予以认定。

证据8、土地登记档案查询记录原件一份，以证明东门村安置留用地的土地使用者已经登记为浙江某某房地产开发有限公司。

证据9、建设用地规划许可申请表及审批表复印件一份，以证明项目的建设用地规划已经行政许可审批，确认建设项目的位置和范围符合城乡规划。原告对于证据8、9真实性、合法性无异议，从证据8可以看到涉案土地的使用权已经被法院查封，面临着司法拍卖。本院对证据9真实性予以认定。

经审理本院查明：乐清市乐成镇（现乐成街道）东门村于2008年取得乐清市中心区A-b部分地块作为村集体安置留用地，2010年3月30日，乐清市规划建设局发文对东门村安置留用地规划选址进行了确认。2010年12月1日，浙江某某房地产开发有限公司通过招、拍、挂流程竞买购得上述地块的使用权并于2010年12月6日与乐清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，于2013年3月19日办理了土地使用权登记。2010年12月30日，乐成镇东门村与乐清市某某建筑工程有限公司签订《代建合同书》，约定由乐清市某某建筑工程有限公司进行代建。2013年3月28日，涉案项目取得建设用地规划许可审批通过。现工程建设进度为已完成桩基工程。

另查明，原告张某某与陈某某系夫妻关系，被告陈某某与被告施某某系夫妻关系，陈某某与被告陈某某系兄妹关系。被告施某某在乐清市乐成街道东门村原享有合计328.72平方米的安置房权益。乐成街道东门村村委会同意本村社员将其建房指标自由转让他人（包含本村社员和本村之外的城镇居民和农村村民）。2010年12月间，原告张某某与被告陈某某、施某某达成口头协议，约定两被告将施某某所享有的155平方米的安置房权益以每平方15000元（其中包含2000元／平方米的土地出让金）的价格转让给原告张某某。双方未签订书面协议。

本院认为，本案的争议焦点是本案标的的性质及合同的效力问题。原告认为双方是房屋买卖合同关系，被告认为双方是安置房指标买卖关系。本院认为，涉案的安置房虽已开始动工，但仅完成了桩基部分，尚未建成，显然不存在房屋实体，故双方之间转让的标的物是安置房建筑面积指标而非房屋，双方是安置房指标买卖关系。对于合同的效力问题，双方均认为合同有效，本院认为涉案安置房通过出让方式取得国有土地使用权，并开工建设，建房指标已经分配到户，且村集体亦认可指标转让行为，故本案的安置房指标买卖合同合法有效，应予以保护。原告称被告承诺3年即可入住，现该承诺未兑现，且现该地块已被法院查封，合同目的无法实现，要求解除合同，被告称其并未作出上述承诺，亦不存在影响合同目的实现的情况，不同意解除合同。本院认为，合同的解除分为约定解除与法定解除两种。原告称被告承诺3年入住，但未提供证据予以证明，故本案不存在约定解除的情况。从法定解除条件来看，首先，双方转让的是安置房指标，根据当地的实际情况，安置房的建房时间具有很大的不确定性，原告应当知道指标房的交房日期并不确定而进行购买，现原告称房屋未能交付致使合同目的无法实现而要求解除，本院不予采信。对于原告所称浙江某某房地产开发有限公司名下的涉案土地被查封，影响建房致使合同目的无法实现的主张，本院认为，涉案地块虽被法院查封，但原告未举证证明法院查封涉案地块的行为影响到安置房的建设或交付，故本院对原告的该主张不予采信。综上，本案诉争的指标买卖合同没有约定解除的条件，亦不符合法定解除的情形，故对于原告要求解除合同，返还款项的主张本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回原告张某某的诉讼请求。

本案受理费25360元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。

审　判　长　　施巧巧

人民陪审员　　吴玲娟

人民陪审员　　郑秋秋

二〇一五年九月二十二日

代　书记员　　胡晓文

合同纠纷