广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院

民事判决书

（2014）西民一初字第1686号

原告农某某。

原告言某某。

两原告共同委托代理人江见，广西百举鸣律师事务所律师。

被告南宁某某商贸有限公司，住所地：南宁市某某路**号。

法定代表人：杨某某。

委托代理人张东垣，广西钰锦律师事务所律师。

委托代理人青某某，南宁某某商贸有限公司会计。

原告农某某、言某某与被告南宁某某商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月24日公开开庭进行了审理。原告农某某、言某某的共同委托代理人江见，被告南宁某某商贸有限公司的委托代理人张东垣、青某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告农某某、言某某共同诉称：两原告（乙方）与被告（甲方）于2009年10月20日签订《承包经营协议》，约定被告将位于南宁市解放路33号2、3楼的铺面租给两原告承包经营使用，两原告每月向被告交纳承包费，铺面由原告独立经营使用，租用期限自2009年10月20日至2016年10月19日止。虽双方签订的协议以《承包经营协议》命名，但被告作为出租方，仅将空房屋交付原告使用，即没有装修、也没有任何营业执照，而且被告没有旅游、招待所等的经营资格。被告收取两原告的承包费其实就是租金。故两原告与被告签订的《承包经营协议》其性质就是房屋租赁协议。《承包经营协议》第五条第6款约定“本协议履行期间如出现不可抗力的因素，即政府行为、城市规划而终止协议时，乙方必须在收到甲方通知五天内无条件将所承包的房屋交回给甲方，所受损失，甲方不负责赔偿，所有的拆迁补偿费归甲方所有（含停产停业补偿费、临时安置费以及其他所有费用），乙方搬出后，甲方应在协议终止十个工作日以内，根据协议终止的实际时间计算，退还乙方（原告）未经营月份承包款和本协议保证金。”该条款显然属无效条款。首先该条款违反了宪法、法律关于公民财产不可侵犯的相关规定，违反诚实信用、公平、平等的民法基本原则，损害社会公共利益。其次该条款违反了房屋征收与补偿的相关法律、法规，限制、剥夺原告的合法权益，减轻、免除被告的义务。该条款系被告以合法形式掩盖其非法占有原告财产的目的。由于两原告法律知识欠缺，糊里糊涂就与被告签订该份合同，现被告利用该协议漏洞准备侵犯两原告的合法财产，因此，希望法院查明事实真相，保护原告合法权益，请求判令：1、确认两原告与被告于2009年10月20日签订的《承包经营协议》的性质定性为房屋租赁协议；2、确认两原告与被告于2009年10月20日签订的《承包经营协议》第五条第6款为无效条款；3、本案诉讼费用由被告负担。

被告南宁某某商贸有限公司辩称：1、原、被告签订的《承包经营协议》符合法律规定，真实、客观，系有效合同。该合同第五条系双方真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，亦是有效条款。2、被告于2009年8月30日与广西鼎华商业股份有限公司签订租赁合同，承租了涉案商铺，打算自己经营。被告与广西鼎华商业股份有限公司签订合同后被告着手进行装修，后因原告称愿意出高价承包该商铺，被告遂同意原告的要求。因被告考虑到该商铺位于老城区，始终要拆迁，所以原、被告签订合同时被告如实告知原告这一可能性。为防止纠纷，故在合同中进行拆迁补偿费分配的约定。

经审理查明：2009年10月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《承包经营协议》约定，原告承包被告位于南宁市解放路33号2、3楼铺面，承包期限自2009年10月20日至2016年10月19日止，承包费为每月6500元。《承包经营协议》第五条第6款约定：“本协议履行期间如出现不可抗力的因素，即政府行为、城市规划而终止协议时，乙方必须在收到甲方通知五天内无条件将所承包的房屋交回给甲方，所受损失，甲方不负责赔偿，所有的拆迁补偿费归甲方所有（含停产停业补偿费、临时安置费以及其他所有费用），乙方搬出后，甲方应在协议终止十个工作日以内，根据协议终止的实际时间计算，退还乙方未经营月份承包款和本协议保证金。”合同第七条第2款约定：“赔偿事宜：政府拆迁，解放路33号2、3楼招待所如政府赔偿甲方的装修费的条件下，甲方同时赔偿给乙方。”。2014年8月1日，原告以原、被告签订的合同性质属于租赁合同，且该合同第五条第6款属无效条款为由诉至本院，并提出上述请求。

本院认为：关于《承包经营协议》性质的问题。根据原、被告签订的《承包经营协议》的约定，被告向原告交付铺面，以铺面的使用权转移为标的，由原告自主经营、自负盈亏，对原告的经营没有控制权。承包费实为租金，交付原告使用的铺面实为租赁标的物，故该合同性质应当属于租赁合同。

关于原告主张《承包经营协议》第五条第6款为无效条款的问题。本案《承包经营协议》第五条第6款“本协议履行期间如出现不可抗力的因素，即政府行为、城市规划而终止协议时，乙方必须在收到甲方通知五天内无条件将所承包的房屋交回给甲方，所受损失，甲方不负责赔偿，所有的拆迁补偿费归甲方所有（含停产停业补偿费、临时安置费以及其他所有费用），乙方搬出后，甲方应在协议终止十个工作日以内，根据协议终止的实际时间计算，退还乙方未经营月份承包款和本协议保证金。”该条款的内容系经原、被告自愿平等协商，应视为双方当事人真实意思表示。同时该合同第七条第二款约定：“赔偿事宜：政府拆迁，解放路33号2、3楼招待所如政府赔偿甲方的装修费的条件下，甲方同时赔偿给乙方。”故不存在显失公平及侵犯原告合法财产的情形。原告主张签订合同时被告存在隐瞒、欺诈的行为，但未能举证证明。故原告主张该条款无效，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告农某某、言某某与被告南宁某某商贸有限公司于2009年10月20日签订的《承包经营协议》性质为租赁合同；

二、驳回原告农某某、言某某其他诉讼请求。

案件受理费元（原告已预交），由原告农某某、言某某负担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期满之日起七日内预交上诉费，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　滕　彬

人民陪审员　　何开科

人民陪审员　　黎细石

二〇一四年十一月二十五日

书　记　员　　蒙恺薇

租赁合同纠纷