福建省宁德市蕉城区人民法院

民事判决书

（2016）闽0902民初913号

原告（反诉被告）傅某，男，19**年*月*日出生，汉族，原住福建省宁德市蕉城区蕉南下宅园路前岗*号，现住福建省宁德市东侨经济开发区。

委托代理人缪前卫，福建名仕（宁德）律师事务所律师。

被告（反诉原告）刘某某，男，19**年*月*日出生，汉族，原住福建省宁德市蕉城区，现住福建省宁德市东侨经济开发区。

委托代理人赵振华，福建环三律师事务所律师。

原告（反诉被告）傅某与被告（反诉原告）刘某某租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法由审判员卢小洋独适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）傅某及其委托代理人缪前卫、被告（反诉原告）刘某某的委托代理人赵振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）傅某诉辩称：2015年3月间，傅某因经营需要搭建仓库，并经他人介绍认识刘某某，刘某某称其在漳湾镇某地有闲置地块可租赁给傅某用于搭建仓库。2015年3月23日，经双方达成初步意向后，刘某某要求傅某先支付定金10000元作为订立合同的担保，傅某即于当天通过工商银行网银转账10000元至刘某某账户。后双方在协商订立合同时，因刘某某未能提供该地块的合法手续及使用权证明，导致双方合同未能订立。傅某多次要求刘某某返还所付定金，刘某某却以种种理由拒绝，至今未能返还。为此，请求法院判令：刘某某向傅某双倍返还合同定金人民币20000元。对刘某某反诉要求傅某支付缔约过时赔偿金50000元问题，刘某某个人以出租人身份与傅某磋商租地事宜，而收受傅某支付定金者亦是刘某某，因此，本案定金合同关系成立于傅某及刘某某间，而非傅某与刘某某所设立的公司。刘某某在收取10000元作为租赁合同担保后，因刘某某无法提供合法土地权属证明其有权出租，且单方擅自变更双方之前意向约定的租赁价格及条件，致双方未能签订合同。事实上，无论刘某某抑或其所称公司，对涉案土地均未取得合法的土地使用权，更无权对外出租土地。因此，刘某某承诺可将该土地出租并收受定金，但未就出租土地取得合法权利而导致租赁合同不能订立，属于不履行义务的违约行为，应当承担相应的违约责任。其反诉要求傅某赔偿损失，无事实和法律依据，其所谓的损失也没有任何证据可以证实。因此，应驳回刘某某的全部反诉请求。

被告（反诉原告）刘某某庭辩诉称：原告支付的为意向金非定金，其主张双倍返还定金无事实和法律依据。原告私自违约，按照规定合同不成立，应返还，但因原告缔约过失造成刘某某损失，二者应抵消。2015年3月中上旬，刘某某与傅某就涉案空地租赁事宜进行反复了解和磋商。2015年3月23日双方达成租赁意向，刘某某同意将上述空地以每平方米4元钱的价格租给傅某搭建临时仓库，租期5年，并支付了10000元意向金。嗣后，傅某反悔，不签订正式租赁合同，致刘某某对第三方违约并丧失签订租赁合同商机，造成损失60000元。扣除10000元意向金，还应支付给刘某某50000元缔约过时赔偿金。故请求法院判令傅某支付刘某某缔约过失赔偿金50000元。

经审理查明：

傅某向本院提供如下证据证明其主张：1.傅某的身份证，证明傅某的诉讼主体资格；2.傅某经营的店铺的营业执照，证明傅某因经营需要搭建仓库的事实；3.傅某的工商银行网上转账会单，证明2015年3月23日，傅某向刘某某支付定金一万元的事实；4.傅某手机的短信记录，证明傅某向刘某某支付了定金以及刘某某拒不返还的事实；5.证人杨良星、陈庆农证言，证明傅某因刘某某无合法土地使用权手续而未与其正式订立租赁合同。

刘某某质证认为：对证据1无异议。对证据2，真实性和合法性无异议，但对关联性和证明目的不予认可。对证据3无异议。对证据4，真实性、合法性、关联性不予认可，其证据类型容易被篡改，应经过公证才可以作为证据使用，对真实性和完整性不予认可。对证据5，1.二证人系傅某朋友，其效力不予认可；2.二证人陈述当时去看场地的人数自相矛盾，其陈述不应采信；3.二证人并未表述1万元系定金，而是先支付一些钱；4.租期为10年只是磋商过程而已，达成的合意为5年，这符合谈判的规则；5.根据二证人及傅某陈述，傅某所搭建的厂房租期一到要归刘某某，这才是其解约的根本原因。

刘某某向本院提供如下证据证明其主张：1.刘某某身份证，证明刘某某的主体身份；2.公司营业执照，证明刘某某是合法的法定代表人和股东；3.内资企业情况登记表；4.公司的授权委托书，证明久安公司授权给刘某某出租土地，刘某某具备出租这块地的资格，并具有反诉的主体资格；5.土地租赁协议，证明这块土地在2011年就已经有合法性了，从别人手上转租过来，已经支付了别人的租金；6.宁国土资信查字（2014）46号、7.宁区政文（2014）241号、8.宁蕉漳政（2014）10号、9.厂房仓库照片，证明政府已经将涉诉的租赁地块出让给刘某某的公司，并且可以先行搭建；10.与第三人签订的协议、11.收据，证明被告反诉原告承担了缔约过失责任，并进行了相应的赔偿；12.宁德市用地联席暨会地价委员会会议纪要，证明涉案土地虽无合法的用地手续，但市政府为弥补之前土地损失，已将此地块确认转让给刘某某。

傅某质证认为：对证据1无没有异议。对证据2、3、4，真实性没有异议，但与本案不具关联性。本案定金合同关系成立于傅某与刘某某之间，收受定金的也是刘某某个人，而非公司。同时刘某某也以被告身份应诉并提出反诉，因此，刘某某系本案适格被告。公司是否具有企业法人资格与本案不具有关联性。对证据5，真实性有异议，无其他证据印证该份协议书签订的事实，且从证据宁国土资信查字（2014）46号第2页内容所体现，向漳湾村民章昭兴、张孝清租地的是福建久安水产有限公司，而该协议书上载明的承租人为久安公司，主体明显不同。因此，该份协议书明显系伪造。退一步而言，该份协议将农民集体所有土地出租用于非农业建设，本身违法了土地管理法的相关规定，协议即使成立也属无效；根据刘某某自己提供的证据，可以证实，对于其所设立公司向村民租地并用于开发建设的行为，也已被宁德市国土资源局立案查处，认定属非法占地并对其作出处罚，责令其退还该土地，没收该土地上建筑物并处以罚款。因此，该份协议不能证明刘某某对租赁土地享有合法使用权以及将该土地转租他人用于非农业建设的权利。对证据6，真实性无异议，但不能证明其待证事实。首先，根据该答复意见书内容，被告所设公司向农民租地并用于建设的行为已被认定违法并作出相应处罚，且其行为违法性至今仍未消除或得到补正。其次，根据该答复意见，对于久安公司申请项目用地事项，应当经公司转产后提供项目可行性报告，并经市政府研究通过后，再由国土资源局依照法定程序办理相关用地手续。显然，在未获审批并依法办理相关用地手续之前，不论是被告还是其所设立公司，均无权擅自对该土地进行开发建设，更无权出租给他人用于非农业建设。对证据7、8，真实性无异议，但不能证明其待证事实。该文件只是一个请示文件，对于该请示文件中关于久安公司请求项目选址及用地等事项均未经上级政府部门研究通过，更未依法办理用地手续。不能证明被告对讼争土地享有合法权利。对证据9，该照片上厂房已被国土局认定为非法占地的违法建筑，并应当没收。因此该证据只能证明被告所设公司违法占地的事实。对证据10，真实性有异议，没有其他证据予以印证该协议的真实性，被告刘某某在与原告协商租地之时，也根本未提及该地块之前已出租他人；刘某某个人将该农用地出租他人用于非农业建设用途并从中营利显属违法行为，不受法律保护。对证据11，真实性有异议，该收款收据可以随意制作，并且没有其他证据予以印证该真实性；也不能证明该违约金实际发生或与原告之间存在何种关联。原、被告双方未能订立租赁合同之过错均在于刘某某，其主张原告赔偿所谓损失也没有任何依据。对证据12，无原件核对，已超过举证期限，不具证据效力；该件形成时间为2015年8月12日，而原、被告磋商租赁事宜的时间为2015年3月，以之后形成的文件来证明其之前之效力无依据；从内容上看，文中只同意刘某某所设立的公司关于项目的选址，而文件中所要求的土地规划审批出让手续，业主的投产建设均没有取得，不能证明刘某某及其公司在协商租赁事项时已经合法取得了涉案土地的使用权。

本院认为，一、对于傅某提供的证据。刘某某对证据1、2、3真实性无异议，予以确认并采信。对证据4，其内容均为傅某单方陈述，不予以采信。对证人杨良星与陈庆农证言，其虽为傅某之友，但其俩人细节处之陈述一致，被告虽有异议，但未提供反驳证据，故对上述证言予以采信。上述证据可以证明以下事实：2015年3月，傅某因经营需要搭建仓库，经人介绍认识刘某某，其称于漳湾斗门头里塘闲置地可租与傅某用于搭建仓库。2015年3月23日，经初步达成租赁意向后，傅某通过工商银行账户转账向刘某某支付意向金10000元。但最终，双方未能签订租赁合同。二、对于刘某某提供的证据。傅某对证据1-4、6-8真实性无异议，予以确认。对证据5、10、12，傅某虽有异议，但未提供反驳证据，对其真实性予以确认。对证据12，经本院核查无异，其真实性亦予以确认。刘某某主张政府已同意将涉案土地使用权出让给久安公司，并允许其进行建设投产，边建边批。但根据其提供的证据，无法证明政府同意其边建边批。其所设立的久安公司与村民签订了土地租赁协议后，未经审批即擅自进行厂房建设，其行为违法性已为宁国土资行罚（2013）蕉30号行政处罚决定书所确认，并责令其退还非法占用的土地，没收其上新建建筑物和其他设施等。因此，实质上并未取得涉案土地的使用权。同时其提供的证据6、7、8亦非对涉案土地使用权属进行明确，而仅系对上述土地作为久安公司转产后的项目用地向上级请示或答复信访人待市政府研究之相关文件。证据9只系厂房照片，与本案无关，不予审查。另，证据12系市用地联席会暨地价委员会内部会议纪要，对外不具有法律效力。综上，被告提供的证据1-9、12均不能证明刘某某自身或其设立的福建久安水产有限公司拥有该涉案土地的合法土地使用权，其证明力本院不予认可。对证据11与本案无关，不予审查。

综上所述，本院认为：定金应当以书面形式约定。傅某主张其支付刘某某的“意向金”10000元为定金，但其提供的证据不足以证明其双方有约定定金性质，不予支持。傅某与刘某某之间租赁合同未能成立，刘某某应返还上述“意向金”10000元。傅某要求刘某某返还20000元，予以支持10000元，对于超出部分不予支持。刘某某主张傅某应承担缔约过失责任，但其提供的证据不足以证明磋商过程中傅某有因过错违反诚实信用原则致其合理信赖利益损失；相反，刘某某至今未合法取得土地使用权手续，而且其于2015年1月1日已就该地块与他人签订了租赁协议，却仍与傅某磋商该地租赁事宜，明显违背诚实信用原则，纵使其因终止前述租赁协议而向合同相对人支付违约金，也难谓合理的信赖利益损失，更与傅某无直接因果关系。因此，刘某某要求傅某支付缔约过失违约金50000元，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《某某人民共和国民法通则》第四条、第九十二条，《最高人民法院关于适用〈某某人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）刘某某应于本判决生效之日返还原告（反诉被告）傅某人民币10000元；

二、驳回原告（反诉被告）傅某的其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）刘某某的全部诉讼请求。

本诉案件受理费300元，减半收取150元，由原告（反诉被告）傅某、被告（反诉原告）刘某某各负担75元；反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）刘某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。

审判员　　卢小洋

二〇一六年七月十三日

书记员　　林芳苓

合同纠纷