辽宁省辽阳市中级人民法院

民事判决书

（2016）辽10民终字第541号

上诉人（原审原告）：李某某，女，19**年**月**日生，满族，无职业。

委托代理人：教某某，男，19**年*月**日出生，满族，无职业。

被上诉人（原审被告）：辽阳嘉某置业有限公司。

法定代表人：李会某，该公司董事长。

委托代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。

原审原告李某某与原审被告辽阳嘉某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，前由辽阳市文圣区人民法院于2015年12月4日作出（2015）辽阳文圣民一初字第00299号民事判决。宣判后，原告李某某不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人李某某及其委托代理人教某某、被上诉人辽阳嘉某置业有限公司的委托代理人孙洪文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某某一审诉称：原告于2009年11月7日与浙江某润建设有限公司辽阳分公司签订承包合同，原告负责其承建工程的干渠水利工程，原告如期履行了合同，工程审计后总款为1610039.7元，该公司已给付69万元，剩余728065元未给付，2011年9月12日原告与浙江某润建设有限公司辽阳分公司及第三人签订协议书，约定用被告所有的78#楼1-7-2号房屋抵顶原告债务356459元，现被告未交付房屋，故原告诉至法院要求确认原、被告签订的商品房屋认购协议书有效，并要求被告履行合同。原告为其诉讼主张提供了如下证据：1、支付协议，证明被告已经同意将原告给浙江某润建设有限公司辽阳分公司人工款，用诉争房屋抵顶工程款的事实。2、商品房认购协议书，证明原、被告已经同意抵房事实。3、收款收据，证明原告已给付房款。4、分项工程内部分包协议、进度表、人工费结算单、浙江某润建设有限公司辽阳分公司支付给原告的人工费流水、合同审定会签单、付款凭证，证明原告为某润公司的工程施工完毕，并已结算一部分工程款，并已经该公司确认抵房事实。

被告辽阳嘉某置业有限公司一审辩称：原、被告之间不是真实的买卖合同关系，从未签订过房屋买卖合同，且原告未向被告交付房款，而且诉争房屋至今未竣工验收，不具备交付条件，故请求驳回原告的诉讼请求。

一审法院审理查明，李某某提交的分项工程内部承包施工合同载明：李某某承建浙江某润建设有限公司辽阳分公司的辽阳河东新城开发区水系一期工程的工程项目，李某某提交的支付协议载明浙江某润建设有限公司辽阳分公司共计应给付李某某工程款1610039.7元，已付690000元，余款728065元由辽阳嘉某置业有限公司开发的某某湾78#1-7-2、78#1-10-2两处房屋抵顶。李某某与辽阳嘉某置业有限公司于2011年10月17日签订商品房认购协议书，约定辽阳嘉某置业有限公司将某某湾小区78#楼1-7-2号出售给李某某，并约定李某某给付辽阳嘉某置业有限公司362284元购房款。辽阳嘉某置业有限公司于签订协议书当日为李某某出具362284元收款收据，结算方式为抵款。辽阳嘉某置业有限公司至今未与李某某签订买卖合同。

上述事实，有当事人陈述、商品房认购书、收款收据、支付协议分项工程内部分包协议等证据在卷佐证。

一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中按照当事人双方的约定，辽阳嘉某置业有限公司承担向李某某交付房屋的义务，而李某某没有履行给付辽阳嘉某置业有限公司房款的义务，虽然辽阳嘉某置业有限公司为李某某出具了结算方式为抵款的收款收据，但李某某未实际交付房款，因而争议双方之间的法律关系是名为买卖实为以房抵债，但本案系浙江某润建设有限公司辽阳分公司拖欠李某某债务，辽阳嘉某置业有限公司本身并不拖欠债务，李某某未提供证据证明辽阳嘉某置业有限公司与浙江某润建设有限公司辽阳分公司存在经济往来，且辽阳嘉某置业有限公司仅与李某某签订商品房认购协议未签订房屋买卖合同，辽阳嘉某置业有限公司未将诉争房屋交付给辽阳嘉某置业有限公司，以房抵债的基础事实不成立，故对于辽阳嘉某置业有限公司的请求不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、参照《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李某某的诉讼请求。案件受理费6580元，由李某某承担。

李某某的上诉理由及请求是：1、浙江某润建设有限公司辽阳分公司与被上诉人是否存在经济往来，并不影响《商品房认购协议书》及《辽阳市河东新城水系绿化一期工程明渠及渠首闸分项工程人工费款支付协议》的法律效力。被上诉人自愿用自有的商品房代替浙江某润建设有限公司辽阳分公司化解该债务。上述两份协议，是各方合同当事人的真实意思表示，并没有违反法律强制性规定，具有法律效力，应按协议约定履行相应义务。2、上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议书》应认定为商品房买卖合同。该协议内容已具备商品房买卖合同的主要内容，并且上诉人用以房抵债及部分现金的方式支付了全部购房款。综上，上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，并且上诉人按约定支付了全部购房款，被上诉人拒绝交付房屋及办理相关手续的行为，是违约行为，其应承担继续履行合同的违约责任。请求二审法院查明事实，依法改判。

辽阳嘉某置业有限公司二审答辩认为：一、本案《辽阳市河东新城水系绿化一期工程明渠及渠首闸分项工程人工费款支付协议》无效，《商品房认购协议书》也因此无效，李某某无权依据无效的协议，要求嘉某置业履行。二、退一步讲，即使前述合同及协议全部有效，李某某也没有完全履行工程承包协议，又没有签订《商品房买卖合同》，更无证据证明嘉某置业对浙江某润辽阳分公司负有可以连环抵款的债务，以房抵款的基础事实根本无法成立。三、李某某没有与嘉某置业签订《商品房买卖合同》，也再一次地认证了李某某自认没有完全履行工程承包协议，自认无权抵顶本案房屋。四、《认购协议书》严重欠缺《商品房销售管理办法》第16条规定的13项主要内容中的9项，并且嘉某置业没有收受购房款，认购协议不能被认定为商品房买卖合同。五、因为施工单位原因，涉案房屋至今没有被竣工验收合格，根据《建筑法》第61条，根本不具备交房条件，任何人、任何司法机构均无法强制要求嘉某置业交房。综上，上诉人上诉没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本案经审理查明，一审判决认定事实属实。

本院认为，本案中，上诉人李某某、被上诉人辽阳嘉某置业有限公司与浙江某润建设有限公司辽阳分公司三方签订的《辽阳市河东新城水系绿化一期工程明渠及渠首闸分项工程人工费款支付协议》，其实质为以物抵债协议，但因尚未办理物权转移手续，以物抵债尚未成立。被上诉人不履行抵债协议，上诉人不得要求继续履行抵债协议，上诉人可对原债务另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6580元，由上诉人李某某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　都　伟

审　判　员　　戴慧琦

代理审判员　　徐莲凤

二〇一六年五月十六日

书　记　员　　万炳晨

商品房销售合同纠纷